YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2022/990
KARAR NO : 2023/51
KARAR TARİHİ : 08.02.2023

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/442 E., 2015/605 K.
KARAR : Davanın reddine

1. Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Keşan Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili; müvekkilinin davaya konu işyerini 28.01.2013 tarihinde taksim sureti ile edindiğini, davalının 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle önceki maliklerden dava dışı …’dan bu yeri kiraladığını, davalıya 11.02.2013 tarihinde noterden gönderilen ihtarname ile sözleşmeye devam edilmeyeceğinin, söz konusu taşınmazı bir ay içinde tahliye etmesi gerektiğinin bildirildiğini ancak davalının ihtarın gereğini yerine getirmediğini, kiracısı olduğu işyeri yıkılan müvekkilinin ticari faaliyetini sürdürebileceği, Keşan ilçesi sınırlarında, üzerine kayıtlı bir işyerinin bulunmadığını, davalının davaya konu işyerini tahliye etmemesi sebebiyle maddi manevi zorluk içine girdiğini ileri sürerek davalı ile dava dışı … arasında imzalanan 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine, söz konusu işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı vekili, davaya konu taşınmazın başlangıçta davacının babasına ait iken ölümü ile diğer mirasçı … ile birlikte davacıya intikal ettiğini, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçının payını davacıya sattığını, davacının dava konusu taşınmaza önceden paydaş olması nedeniyle anılan yasal düzenlemeden faydalanamayacağını, davacının başkaca işyerinin bulunması nedeniyle ihtiyacının samimi olmadığını, tahliye koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı
6. Keşan Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.06.2014 tarihli ve 2014/21 Esas, 2014/443 Karar sayılı kararı ile; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7/d maddesinden yararlanılabilmesi için yeni malikin daha önceden taşınmazda paydaş olmaması gerektiği, somut olayda davaya konu taşınmazın muris …’nın ölümü ile diğer mirasçı … ile davacıya intikal ettiği, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçının taşınmazdaki payını davacıya sattığı, davacının taşınmazın başta 1/2 hissedarı iken 28.01.2013 tarihinde tamamının maliki olduğu, bu durumda davacının Kanun’un yeni malike tanıdığı haktan istifade edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/10833 Esas, 2014/12114 Karar sayılı kararı ile; “…“…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Dava dışı kiraya veren … ile Davalı arasında düzenlenen 15/09/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan dükkan büro olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Dosya arasında bulunan tapu kayıtlarına göre davaya konu taşınmaz daha önce … adına tapuda kayıtlı iken 28/01/2013 tarih ve 809 sayılı işlemle intikal edinme sebebi ile 1/2 şer pay olmak üzere dava dışı … ve davacı … adlarına tescil edilmiş, daha sonra 28/01/2013 tarih ve 825 sayılı işlemle paylaşma sebebi ile davacı … adına tescil edildiği görülmüştür. Davacı … tarafından davalıya gönderilen ve 14/02/2013 tarihinde tebliğ edilen Keşan 1. Noterliğinin 11/02/2013 tarih ve 1501 sayılı ihtarnamesi ile, taşınmazın davacının mülkiyetine intikal ettiği, mesleki faaliyetini sürdürebileceği başka bir taşınmazın bulunmadığı belirtilerek kiralananın tahliye edilmesi istenmiştir. Davacı tarafından işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14/02/2013 tarihinde tebliği ile 15/09/2013-15/09/2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup davacı vekili tarafından 10/01/2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
9. Keşan Sulh Hukuk Mahkemesinin 15.09.2015 tarihli ve 2015/442 Esas, 2015/605 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesinin yanında, davacının davasını süresinde açtığı, bozulan kararda da davanın süresinde açılmadığı yönünde bir değerlendirmede bulunulmadığı, davanın başka sebeple reddedildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; muristen intikal eden ve dava dışı kardeş tarafından davalıya kiraya verilen davaya konu kiralanan taşınmazın paylaşma (taksim) suretiyle sonradan tamamına malik olan davacının, davalıya karşı işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açıp açamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davacının kiralanan taşınmazda daha önceden paydaş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle “işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında ve ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Hizmet veya mal üretiminin yapıldığı, taşınmaz nitelikli çatılı yapılar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339 vd. maddelerinde düzenlenen çatılı işyeri kira sözleşmesine konu olabilir (Hikmet Kanık: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2022, s. 1288). Çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren veya malik kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
14. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 350 nci maddesinin birinci fıkrasının birinci bendinde düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
…
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir “.
15. Kira sözleşmesinde kiraya veren olmak için malik olmak gerekmediğinden sözleşmenin tarafı olmayan malik gereksinim sebebiyle şartları varsa tahliye davası açabilir.
16. Kiraya veren ve kiraya veren olmayan malikin, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nın 350 nci maddesinde sınırlı sayı ilkesiyle belirtilmiştir. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir (Kanık, s. 1283).
17. Yeni malikin gereksinim nedeniyle dava açma hakkı 6570 sayılı Kanun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 351 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”
18. İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir. Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez (Mithat Ceran: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 813).
19. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; muristen intikal eden davaya konu işyerinin dava dışı diğer paydaş … ile davalı arasında yapılan 15.09.2012 tarihli sözleşme ile davalıya kiraya verildiği, taşınmazın paylaşım (taksim) suretiyle 28.01.2013 tarihinde tam hisse olarak davacı adına tescil edildiği, bunun üzerine davacının 11.02.2013 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile işyeri ihtiyacını belirtmek suretiyle TBK’nın 351 ve 6570 sayılı Kanun’un 7 nci maddesi gereğince bir ay içinde tahliye talebinde bulunduğu, aksi hâlde TBK’nın 351/1 inci maddesine göre tahliye davası açacağını ihtar ettiği, yine dava dilekçesinde de aynı Kanun maddelerine dayanmak suretiyle anılan kira sözleşmesinin feshine ve işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır.
20. İlk Derece Mahkemesince davacının, 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesinden yararlanabilmesi için önceden paydaş olmaması gerektiği, taşınmazı tam hisse olarak kazanmadan önce de taşınmazın miras yoluyla intikali nedeniyle paydaş olduğu, bu nedenle Kanun’un yeni malike tanıdığı haktan istifade edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; kararın temyizi üzerine Özel Dairece davacının davasının süresinde olduğu ve işin esasına girilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma kararı verilmiş ise de Mahkemece, davanın reddi kararının süreye ilişkin olmadığı, bozma kararının mahkeme kararını karşılamadığı gerekçesiyle direnilmiştir.
21. Gerçekten bozma kararında, önceden paydaş olan kişinin sonradan tam hisse edinmesiyle TBK’nın 351 inci maddesinde yeni malike tanınan tahliye hakkından istifade edemeyeceğine ilişkin Mahkeme gerekçesine karşı görüş belirtilmemiş, açılan davanın süresinde olduğunun, işin esasının incelenmesi gerektiğinin belirtilmesiyle yetinilmiştir.
22. Hâl böyle olunca, bozma kararında belirtilen nedenden başka gerekçeye dayanıldığını belirterek direnme kararı verilmesi yerindedir.
23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, muris …’nın vefatıyla taşınmazın elbirliği hâlinde mülkiyete dönüştüğü, davacının hem ihtarnamesinde hem dava dilekçesinde TBK’nın 351 inci maddesine dayandığı, oysa önceden paydaş olan kişinin bu maddeye dayanmak suretiyle yeni malik sıfatıyla tahliye davası açamayacağı, açılan davanın reddinin gerektiği, bu durumun dava şartı olarak değerlendirilmesi suretiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu ve direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
24. Bu nedenle, açıklanan hususların incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
25. Diğer taraftan, dava tarihi 10.01.2014 olduğu hâlde direnme kararının başlık kısmında 25.06.2015 olarak hatalı yazılmış ise de bu durum mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olduğundan ayrıca bozma nedeni yapılmamıştır.

IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Direnme uygun olup açıklanan hususların incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince kararın taraflara tebliğine ilişkin işlemlerin yerine getirilmesine, karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Özel Daireye gönderilmesine,
6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
08.02.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.