YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2022/598
KARAR NO : 2023/237
KARAR TARİHİ : 22.03.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/351 E., 2022/42 K.
KARAR : Davanın reddine

1. Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Trabzon 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacılar istemi
4. Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalının kardeş olduklarını, ortak murislerinin müvekkillerini mirastan mahrum bırakmak amacıyla taşınmazlarının çoğunu davalıya satış gibi göstermek suretiyle devrettiğini, murisin vefatından sonra müvekkillerinin davalı aleyhine muvazaa nedeni ile dava açmak istediklerini ancak davalının anlaşma yoluna giderek 10.04.2012 tarihli sözleşmeyi imzaladığını, bu sözleşme içeriğine göre davalının altı adet daireyi müvekkillerine vermeyi aksi hâlde bu dairelerin yaklaşık bedeli olan 900.000,00 TL’yi ödemeyi taahhüt ettiğini ancak edimini yerine getirmediğini, sözleşmedeki bedelin tahsili için başlatılan icra takibine haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek vâki itirazın iptaline ve davalının %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı vekili, zamanaşımı nedeniyle davanın öncelikle usulden reddinin gerektiğini, temerrüdün gerçekleşmediğini, davacıların müvekkiline herhangi bir ihtarname göndermeden icra takibine giriştiklerini, davaya konu sözleşmenin“Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” olarak değerlendirilmesi hâlinde adi yazılı olarak düzenlendiği için, “Miras Taksim Sözleşmesi” olarak değerlendirilmesi durumunda da tüm mirasçılar arasında düzenlenmediği için geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı
6. Trabzon 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.07.2015 tarihli ve 2014/281 Esas, 2015/522 Karar, sayılı kararı ile; taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince davalının davacılara vermeyi taahhüt ettiği dairelerin teslimi hususunda davalıya herhangi bir ihtarname gönderilmediği, dolayısıyla davalının temerrüte düşürülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 19.09.2018 tarihli ve 2016/1928 Esas, 2018/8145 Karar sayılı kararı ile; “…Davacı, davalı ile imzaladıkları sözleşmeye rağmen verilmesi vaad edilen dairelerin tapuları verilmediğinden bahisle bu dairelerin yaklaşık bedelinin tahsili amacıyla yaptığı icra takibine davalının vaki itirazının iptali için iş bu davayı açmıştır. Her ne kadar mahkemece, dairelerin teslimi hususunda ihtar çekilmediğinden temerrüt şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacı icra takibi yapmak ve eldeki davayı açmak ile davalıyı temerrüde düşürmüştür. Davacı taraf sözleşmeye dayanarak ihtar çekmeden de talepte bulunabilir. O halde, mahkemece; taraflar arasındaki 10.04.2012 tarihli sözleşmenin geçerli olup olmadığı ve sözleşme hükümleri incelenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı
9. Trabzon 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.01.2019 tarihli ve 2018/430 Esas, 2019/44 Karar sayılı kararı ile; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olan taraflar arasındaki sözleşmenin resmî şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu, asıl borcun kaynağı şekil şartına tabi olduğundan cezai koşulun da aynı şekil şartına uyularak kararlaştırılması gerektiği, bu nedenle ceza koşulunun da geçersiz olduğu ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında yerine getirilen edimlerin iadesi istenebilirse de taraflar arasında yerine getirilmiş bir edim bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı
10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.12.2020 tarihli ve 2020/5187 Esas, 2020/7728 Karar sayılı kararı ile; “…Dava, 10.04.2012 tarihli sözleşmeye dayanılarak, davalının sözleşmeden doğan edimini yerine getirmemesi nedeniyle, davalı aleyhine sözleşmede yazılı olan 900.000TL alacağa başlatılan takibe vaki itirazın iptali isteğine ilişkindir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; taraflarca imza altına alınmış olan 10.04.2012 tarihli sözleşmede her ne kadar 6 adet dairenin tapularının davacılara verileceği yazılı olup tapulu taşınmazların devrine ilişkin hükümler içermekte ise de , sözleşmenin son paragrafında ‘—–ben … ise bu sözleşmeye göre kız kardeşlerime vermeye söz verdiğim 6 adet daireyi vermediğim taktirde bu dairelerin yaklaşık bedelleri olan 900.000 TL yi iş bu sözleşmenin imzalandığı tarihten geçerli faizi ile birlikte kardeşlerim …, … ve … ödemeyi kabul ve taahhüt ederim‘ şeklinde davacıların alacağı bedel hasredilmiş ve davacılar da bu bedelin tahsilini istemiş olup; davacıların takip dosyasında talep ettikleri asıl alacak ve faiz istemi ile dosyadaki bilirkişi raporu da dikkate alınarak; sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
12. Trabzon 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.02.2022 tarihli ve 2021/351 Esas, 2022/42 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
13. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen 10.04.2012 tarihli sözleşme kapsamında kararlaştırılan cezai şart bedelinin talep edildiği somut olayda, resmî şekil şartına uyulmadan düzenlenen sözleşmede belirlenen cezai şartın geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
15. Uyuşmazlığın çözümlenmesine geçilmeden önce taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliğine kısaca değinilmesinde fayda vardır.
16. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp tercih edilen bir sözleşme türüdür.
17. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve 1009 uncu maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.
18. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 1071).
19. Davaya konu sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut uyuşmazlık bakımından dikkate alınması gereken BK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus BK’nın 11 inci maddesinin birinci fıkrasında “Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir” şeklinde belirtilmiş, ancak kanunda aksine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11 inci maddenin ikinci fıkrasında, kanunda bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
20. Aynı Kanun’un “Akit yapmak vaadi” başlığını taşıyan 22 nci maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tâbi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.
21. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin TMK’nın “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.
22. Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesinde de, “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
23. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 uncu maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
24. Bu açık hükümler göstermektedir ki, tapuda kayıtlı taşınmazların resmî senede bağlanmayan satımları ile noterde düzenleme biçiminde yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
25. Burada Kanun’un öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar sayılı kararı).
26. Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını BK’nın 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, BK’nın 213 (TBK’nın 237) ile TMK’nın 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddeleri uyarınca, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
27. Nitekim, aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2011 tarihli ve 2011/13-528 Esas, 2011/571 Karar; 20.10.2022 tarihli ve 2020/7(14)-251 Esas, 2022/1348 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.
28. Somut olayda, 10.04.2012 tarihli sözleşmeden de anlaşılacağı üzere taraflar arasında karşılıklı taahhüt ve bedeli de içerecek şekilde gerçek anlamda bir alım satım ilişkisi bulunmamaktadır. Taraflar muristen intikalen gelen taşınmazlar hususunda muvazaa davası açılmaması için anlaşmak suretiyle anılan sözleşmeyi düzenlemişlerdir. Bu durumda davaya konu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mahiyetinde olduğu kabul edilemez.
29. Gelinen aşamada “cezai şart (ceza koşulu)” kavramı üzerinde de durulmalıdır.
30. Kanun koyucu BK’nın 158-161 inci maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı TBK’nın 179-182 nci maddelerinde ise bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir.
31. Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer’î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Sermet Akman/Halûk Burcuoğlu/Atilla Altop/Selahattin Sulhi Tekinay: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, … 1993, s. 358-359).
32. Cezai şartın, kanundaki ifadesi ile ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi temerrüt hâlinde TBK’nın 125/1 inci maddesi hükmünce alacaklı gecikme tazminatı talep edebilir ise de, ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede bununla ilgili açık hüküm bulunması şarttır.
33. Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlâli hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın (ceza koşulunun) diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme/fesih cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır [Köksal Kocaağa: Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), Ankara 2018, s. 31-33].
34. Cezai şart, BK’nın 158-161 inci maddelerinde düzenlenmiş olup; BK’nın 158 inci maddesi;
“Akdin icra edilmemesi veya natamam olarak icrası halinde tediye edilmek üzere cezai şart kabul edilmiş ise, hilafına mukavele olmadıkça, alacaklı ancak ya akdin icrasını veya cezanın tediyesini isteyebilir.
Akdin muayyen zamanda veya meşrut mahalde icra edilmemesi halinde tediye olunmak üzere cezai şart kabul edilmiş ise, alacaklı hem akdin icrasını hem meşrut cezanın tediyesini talep edebilir. Meğer ki alacaklı bu hakkından sarahaten feragat etmiş veya kayıt dermeyan etmeksizin edayı kabul eylemiş olsun.
Borçlunun, cezai şartı tediye ile akitten rücu etmek hakkını ispat edebilmek salahiyeti mahfuzdur” hükmünü içermektedir.
35. Maddenin birinci bendinde seçimlik cezai şart düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmek üzere cezai şart vaadedilmiş ve aksi de sözleşmede öngörülmemiş ise, alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Seçimlik cezai şartta alacaklı seçimlik bir yetkiye sahiptir. Buna göre o şartın gerçekleşmesi yani borçlunun asıl edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda ya asıl edimin ifasını ister ya da bundan vazgeçerek cezai şartın ödenmesini talep eder. Seçimlik cezai şartta alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir.
36. İkinci bentte düzenlenen ifaya ekli cezai şartta ise alacaklı, açıkça vazgeçmiş veya ifayı kayıtsız şartsız kabul etmiş olmadıkça, hem sözleşmenin ifasını hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir.
37. Dönme (fesih) cezası olarak da adlandırılan ifayı engelleyen cezai şart ise maddenin üçüncü bendinde hükme bağlanmıştır. Burada borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece cezai şart ödemeyi kararlaştırabilir. Bu tür cezai şartta borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir.
38. Seçimlik ve ifaya eklenen ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlâl etmesine karşı alacaklıya bir talep hakkı sağlarken, dönme cezası borcun ihlâli koşulu aranmaksızın, belirli bir meblağı ödemek suretiyle borçluya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Borçlu, borca aykırı davranışı bulunmasa bile, ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeyi ortadan kaldırabilir. Burada asıl borcun ifasının yerini dönme (fesih) cezası almaktadır. Bundan dolayı dönme cezasının, asıl borcun alacaklı lehine ifasını teminat altına almak gibi bir işlevinin bulunmadığı, aksine onu zayıflatıcı rol oynadığı söylenebilir. Gerçekten, “borcumu ifa etmekten vazgeçersem 1.000TL ödeyeceğim” ifadesinde yerini bulan dönme cezasında asıl borcun ifasının teminat altına alınması suretiyle alacaklının hukukî durumunun güçlendirilmesi değil, aksine dönme cezasını ödemek ve sözleşmeden dönmek (veya sözleşmeyi feshetmek) suretiyle borçlunun durumunun iyileştirilmesi söz konusudur (Kocaağa, s. 145-154).
39. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 29.06.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2245 Esas, 2021/880 Karar; 21.04.2022 tarihli ve 2019/3-751 Esas, 2022/590 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.
40. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendiğinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin son bendinde “Ben … ise bu sözleşmeye göre kız kardeşlerime vermeye söz verdiğim 6 adet daireyi vermediğim takdirde bu dairelerin yaklaşık bedelleri olan 900.000,00TL’yi iş bu sözleşmenin imzalandığı tarihten geçerli faizi ile birlikte kardeşlerim …, … ve … ödemeyi kabul ve taahhüt ederim” hükmü düzenlenmiştir. Davaya konu edilen bedel, bu maddede belirtilen bedeldir.
41. Her ne kadar mahkemece, anılan bedelin cezai şart olduğu ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği nedeniyle cezai şartın da geçersiz olduğu belirtilmiş ise de, sözleşmenin tamamı dikkate alındığında anılan bedel cezai şart olarak kabul edilemez. Davalı sözleşmenin üst kısmında belirttiği daireleri devretmediği takdirde bu dairelerin yaklaşık bedellerini (900.000,00 TL) ödemeyi yükümlenmiştir. Davalı, davacı olan kız kardeşlerine ya taşınmazları devretmeyi ya da bedellerini ödemeyi taahhüt ettiğinden, davaya konu edilen bedelin cezai şart olduğundan ve geçersizliğinden bahsedilemez. Davalı ayrı ve açıkça taahhüt etmiş olduğu anılan bedelden sorumludur.
42. Hâl böyle olunca direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
22.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.