YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2022/476
KARAR NO : 2023/981
KARAR TARİHİ : 18.10.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/277 E., 2020/177 K.
KARAR : Davanın reddine
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 21.05.2019 tarihli ve
2018/2793 Esas, 2019/4607 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki irtifak şerhinin terkini ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili adına kayıtlı taşınmazın kültür ve sanat merkezi olarak kullanılması amacıyla davalı … lehine 49 yıl süreyle irtifak hakkı tesisinin Maliye Bakanlığının oluru ile uygun görülmesi üzerine 25.04.1996 tarihinde tapuya tescil edildiğini, daha sonra sözleşmenin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin geçici 2 nci maddesine istinaden güncellenerek yeni irtifak hakkı sözleşmesinin 15.05.2009 tarihinde tapuya tescil edildiğini, ancak Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğünün hazırladığı 30.05.2014 tarihli ve 2014/10 numaralı inceleme raporuna göre irtifak hakkı kurulan taşınmaz üzerine davalı tarafından izin alınmadan sözleşmeye aykırı olarak yapılar yapıldığını, aykırılıkların giderilmesi yönünde davalıdan talepte bulunulmasına rağmen yapıların sökülmediğini, irtifak şerhinin terkini talebinin de davalı tarafça kabul edilmediğini, irtifak hakkı sözleşmesinin 4 ve 5 inci maddelerinin davalı tarafça ihlâl edilmesi sebebiyle sözleşmenin feshedildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki irtifak şerhinin terkini ile sözleşmenin feshinden kaynaklanan tazminatın temerrüt tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı … (Vakıf) vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Vakfın metruk bir hâlde aldığı arazi üzerindeki imar faaliyetlerine ilişkin tüm masrafları karşıladığını, arazi üzerinde inşa ettirdiği binaları irtifak sözleşmesine uygun olarak kullandığını, projesine uygun yapılan inşaatlar sonrası müvekkili ile davacının 15.05.2009 tarihli yeni bir irtifak hakkı sözleşmesi yaptığını, bu sözleşme sonrası herhangi bir inşaat yapılmadığını, sözleşmeye istinaden bir kısım arazinin davacının bilgisi ile kiraya verildiğini, kiraya verilen alanların lokanta, toplantı salonu olarak ayrıca müzik ve sanatsal faaliyetler için kullanılmakla birlikte davalının sözleşme gereği hasılat kirası olarak % 1 oranında ek gelir aldığını, Vakfın elde ettiği kazançların tümünü Kabataş Erkek Lisesinin eğitimine katkı sağlamak için harcadığını, tesisin sözleşmeye uygun amaçla hizmet verdiğini, önceki sözleşme maddelerine dayanarak feshin talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 09.11.2017 tarihli ve 2016/13 Esas, 2017/320 Karar sayılı kararı ile düzenleme tarihi 25.04.1996 olan 49 yıllığına geçerli olan irtifak hakkı süresinin dolmadığı, kültür varlıklarını koruma kapsamında olan taşınmazda ruhsat gerektirmeyen yapılar bulunduğu, bu durumun İstanbul III Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun kararı ile de belirlendiği, mahallinde bilirkişi heyeti ile yapılan inceleme sonucunda taşınmaz üzerinde bulunan yapıların camlı … profil taşıyıcı sistemle inşa edildiği, sökülebilir ve taşınabilir portatif yapı niteliğinde olduğu, ayrıca bu yerlerin kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirin Vakıf tarafından öğrenciler için kültür ve sanat amacıyla kullanıldığının belirlendiği, davalı Vakfın irtifak hakkından … yetki sınırını aşmadığı, sözleşme yükümlülüklerine aykırı davranmadığı, taşınmazın sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanılmadığı, irtifak hakkı kurulan alan sınırlarının genişletilmesi veya değiştirilmesi söz konusu olmadığı gerekçesiyle sübuta ermeyen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 15.02.2018 tarihli ve 2018/242 Esas, 2018/256 Karar sayılı kararı ile taraflar arasındaki 25.04.1996 ve 15.05.2009 tarihli sözleşmeler ile taşınmazın kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmasının öngörüldüğü, Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 17.01.1997 tarihli yazısı ile taşınmaz içinde bulunan sinema salonu ve Feriye Karakol Binası içindeki lokantanın kâr payı ödenerek üçüncü kişilere kiraya verilmesine izin verildiği, 2009 yılına ait sözleşmede de üçüncü kişiye kiraya verilmesinin kabul edildiği, izinsiz yapıldığı ileri sürülen eklentilerin inşaat-yapı niteliğinde bulunmadığı, sökülüp taşınabilir üstü bezle kaplı eklentiler olduğu dikkate alındığında, davalının taşınmazı amacına aykırı olarak kullanmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “..Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Davacı, maliki olduğu ve davalı lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak üzere irtifak hakkı tesis edilen dava konusu 575 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı tarafından izin alınmadan yapı inşa edildiğini ve taşınmazın davalı tarafından irtifak hakkı sözleşmesinde öngörülen amaç dışında kullanıldığını ileri sürerek, tapu kaydına davalı lehine konulan irtifak hakkı şerhinin terkini ve tazminat istemlerinde bulunmuştur.
Dosya içeriği ve toplanan delilerden; dava konusu 575 ada 10 parsel sayılı taşınmazın kayden davacı Hâzineye ait olduğu ve 25.04.1996 tarihinde davalı lehine 49 yıl müddetle irtifak hakkı tesis edildiği, 15.05.2009 tarihinde irtifak hakkı şerhinin tapuda yenilendiği, 15.05.2009 tarihli irtifak hakkı şerhine dayanak 22.04.2009 tarihli irtfak hakkı sözleşmesinin 4. maddesinde, ‘’Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerinde, kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla irtifak hakkı kurulmuş olup, bu amaçla kullanılacaktır. İrtifak hakkı süresince, idarece izin verilmedikçe, hak lehtarı irtifak hakkının ve taşınmazın kullanım amacını değiştiremez ve amaç dışı kullanamaz, irtifak hakkı kurulan alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.”; 7. maddesinin birinci ve ikinci paragrafında, “İrtifak hakkı konusu taşınmazın üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisler hak lehtarı tarafından plan ve projesine uygun olarak yaptırılacaktır. Taşınmazın imar planına göre ilave yapılaşmaya müsait olması durumunda idarenin izni ile yeni bedel ve şartlarla inşaat yapılabilir.”; 14. maddesinin birinci paragrafında, “İrtifak hakkı, sürenin bitimi ile sona erer. Ayrıca, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya hak lehtarı tarafından talep edilmesi halinde, irtifak hakkı idarece iptal edilir. Bu durumda alınan teminatlar Hâzineye gelir kaydedilir.” hükümlerine yer verildiği görülmektedir.
30.05.2014 tarihli İstanbul Valiliği Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü inceleme raporunda, … Kültür Merkezi içerisinde B Bloktaki sinema salonu ile eski Feriye Karakol Binası içerisindeki alanda lokanta işletilmesinin 17.01.1997 tarihinde uygun görüldüğü, ancak davacı idareden izin alınmaksızın ve irtifak hakkı amacına uygun olmayacak şekilde Feriye Karakol binasının deniz cephesine bakan bahçe bölümüne, davalı tarafından lokanta olarak işletilen iki adet demonte yapı inşa edildiğinin belirlendiği ifade edilmiştir. 07.09.2017 tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise dava konusu taşınmaz üzerine, rapora ekli krokide “A, B ve C” harfleriyle gösterilen, kanopi olarak adlandırılan yapılar inşa edildiği, bu yapıların lokanta olarak kullanıldığı bildirilmiştir.
Anılan yasal düzenlemeler ile dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; yüklü taşınmaz maliki davacı, dava konusu taşınmaz üzerinde davalı lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla irtifak hakkı kurmuş olup, davalı tarafından dava konusu taşınmaz üzerine inşa edilen ve lokanta olarak kullanılan iki adet demonte yapının kültür ve sanat merkezi kapsamında değerledirilmesi mümkün değildir. Bu durumda, davalı irtifak hakkı sahibinin irtifakın amacını aşarak hakkını kötüye kullandığının kabulü gerekir ve hakkın kötüye kullanılması hukuk düzenince korunmaz. Ayrıca, taraflar arasında düzenlenen 22.04.2009 tarihli irtifak hakkı sözleşmesinin 14. maddesinde, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması halinde, irtifak hakkının idarece iptal edileceği düzenlenmiştir.
O halde mahkemece, yukarıda açıklanan nedenlerle davacının irtifak hakkı şerhinin terkini isteminin kabulüne karar verilmesi ve tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle aksi yönde hüküm kurulması, bölge adliye mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yenilenen sözleşmeden önce bahçede denize paralel bölümde yer alan sökülebilir, üstü bez çadırla örtülü lokanta bölümlerinin taşınmaz üzerinde bulunduğu, yapının günü birlik turizm tesisi niteliğinde ve yalnızca masaların bulunduğu alan olarak kullanılmakla ruhsat gerektirmeyen yapılar olduğu, varlığının imar mevzuatı açısından herhangi bir sakınca oluşturmadığı, her iki irtifak sözleşmesinde de taşınmazın kiraya verilebileceğinin kararlaştırıldığı, kiraya verilmesi durumunda idarenin iznine ihtiyaç duyulacağı yenilenen sözleşmede belirtilmiş ise de yenilenen sözleşmeden önce taşınmazın kiraya verildiği, alınan hasılatlardan davacının da yararlandığı, bu nedenle sonradan dava açarak hak elde etmeye çalışmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle önceki hükümde direnilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, davalı tarafın sözleşmeye aykırı davranışı dikkate alınmaksızın hakkın kötüye kullandığı gerekçesi ile direnme kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalının sözleşmeye aykırı iş ve eylemlerle hukuka aykırı davrandığını, haksız menfaat sağladığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki irtifak hakkı sözleşmesinin kapsamı ve iki adet yapının niteliği ile kullanım şekli gözetildiğinde davalı Vakfın irtifak hakkını amacı dışında kötüye kullanıp kullanmadığı, buradan varılacak sonuca göre davanın kabulüne karar verilerek tazminat isteminin değerlendirilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 779 ilâ 838 inci maddeleri.

2. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik
2. Değerlendirme
1. Bilindiği gibi sınırlı ayni haklar, hukuki nitelikleri uyarınca kişiye eşya üzerinde sadece sınırlı yetkiler sağlamaktadır. Bu haklar mülkiyet hakkının taşıdığı yetkilerin sadece bir kısmını taşıdığından, mülkiyet hakkına oranla sınırlıdır ve aynı zamanda mülkiyeti de sınırlayıcı özelliğe sahiptirler. Diğer bir anlatımla, sınırlı ayni hakkın bulunması durumunda, mülkiyet hakkının kullanılması sınırlı ayni hakkın sahibine tanınan yetkiler ölçüsünde sınırlanmaktadır.

2. Sınırlı ayni hakların bir türü olan irtifak hakları da; malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kısmını veya tamamını irtifak hakkı sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına yasaklayan haklardır. İrtifak hakkının Eşya Hukuku açısından anlamı, bir taşınmaza diğer bir taşınmaz yararına yük yüklemektir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 592). İrtifak hakkı, sahibi olan kişiye konusunu teşkil eden eşyayı doğrudan doğruya kullanma ya da ondan yararlanma yetkisini sağlayan veya malike bir çekinme ya da katlanma borcu yükleyen sınırlı bir hâkimiyet hakkıdır.

3. İrtifak hakkının içeriğini oluşturan yetkiler, kural olarak sınırlı olup, hak sahibine, hakkın konusu eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yönünden sınırlı bir egemenlik sağlar. Bundan dolayı o, irtifakla yüklü eşyayı, malik gibi dilediği şekilde kullanamaz ve ondan yararlanamaz. İşte irtifak hakkı sahibinin irtifak konusu şeyi belirli ve sınırlı bir şekilde kullanma veya ondan yararlanma yetkisine, kendisine tanınan bu yetkinin dışına çıkarak onu kullanmamasına yükün sınırlılığı ilkesi denmektedir (… Ünal, Sınırlı Ayni Haklar, Ankara, 2021, s.112).

4. İrtifak hakları uygulama ve öğretide farklı ölçütler esas alınarak sınıflandırmaya tabi tutulmaktadır. Hakkın sahibinin kim olduğunun belirlenmesi bakımından yapılan ayrıma göre irtifak hakları, eşyaya bağlı irtifaklar ve kişiye bağlı irtifaklar olarak tanımlanmaktadır. Eşyaya bağlı irtifaklarda, hak sahipliği bir şeyin maliki olma olgusuna bağlanmış olduğundan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı el değiştirdikçe ona bağlı olarak irtifak hakkı da el değiştirmektedir. Eşyaya bağlı irtifaklarda iki taşınmaz söz konusu olup, irtifakın yüklendiği taşınmaz yüklü taşınmaz, lehine irtifak hakkı kurulan taşınmaz ise yararlanan taşınmaz olarak nitelendirilmektedir. 4721 sayılı Kanun’un 779 ve devamı maddelerinde taşınmaz lehine irtifak hakkı hüküm altına alınarak, 779 uncu maddede bu hakkın bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olduğu ifade edilmiştir.

5. Kişiye bağlı irtifaklarda ise hak, doğrudan doğruya belirli bir gerçek veya tüzel kişiye ya da topluluğa tanınmıştır. Bu haklar da kendi içinde çeşitli ayrımlara tabi tutulmuş, intifa ve sükna hakkı kişiye bağlı düzenli irtifak hakları olarak, kaynak ve üst hakkı kişiye bağlı düzensiz irtifak hakları olarak nitelendirilmiş, bunlar dışındaki diğer irtifak hakları ise 4721 sayılı Kanun’un 838 inci maddesinde;
“Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.
Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır” şeklindeki düzenlemeyle diğer irtifak hakları başlığı altında kişiye bağlı irtifak haklarının bir türü olarak yer almıştır.

6. Türk Medeni Kanunu’nun 838 inci maddesinde düzenleme yeri bulan diğer irtifak hakları, bir taşınmaz üzerinde belirli bir kişi veya topluluk lehine kurulan çeşitli içerikli irtifak haklarını kapsamaktadır. Bu irtifak tipinde hakkın içeriği eşyaya bağlı irtifaklarla aynıdır. Nitekim eşyaya bağlı irtifaka konu olan her yük, diğer irtifak hakkı kapsamında kurulan kişiye bağlı irtifakın da konusunu oluşturabilir (Lale Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara, Onuncu Baskı, 2022, s.635).

7. Türk Medeni Kanunu’nun 838 inci maddesine göre kurulan irtifak haklarının kazanılması ve sona ermesine ilişkin olarak özel bir düzenleme yapılmamış ise de aynı maddenin üçüncü fıkrasında diğer irtifak haklarına taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtildiğinden, özel düzenleme bulunmayan hâllerde eşyaya bağlı irtifak hükümlerinin kıyasen uygulanacağı açıktır.

8. Nitekim 4721 sayılı Kanun’un 786 ncı maddesinin birinci fıkrasında yer alan
“İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır.
Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz” şeklinde hakkın kapsamına ilişkin düzenlemenin diğer irtifak haklarında da uygulanması gerekir. Bu ilke uyarınca hak sahibinin, irtifakın kendisine sağladığı yararlanma yetkisini aşmaması gerekmektedir. Ayrıca irtifak hakkı sahibinin bu yararlanma yetkisini yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde kullanma yükümlülüğü söz konusudur. Aslında bu düzenleme 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesinin birinci fıkrasında öngörülen doğruluk ve dürüstlük kuralının bir kanun hükmüyle somutlaştırılmış hâlini ifade etmektedir (Ünal, s. 133).

9. İrtifak hakkı sahibinin irtifak kapsamında kalan iş ve işlemler yönünden izin almaksızın hakkını kullanımı mümkün ise de bu hakkından yararlanırken doğruluk ve dürüstlük kuralı gereği irtifak yükümlüsünün menfaatini gözetmesi zorunludur. 4721 sayılı Kanun’un 788 inci maddesinde “Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan … yükünü ağırlaştıramaz” yönündeki düzenleme ile de irtifak kurulduktan sonra irtifak yükünün, yüklü taşınmaz maliki aleyhine ağırlaştırılmaması ilke olarak belirlenmiştir. İrtifak hakkı sahibinin hakkını aşması söz konusu olduğunda, yükümlü olan bu fazla yükü kabullenmeye mecbur olmadığından bu durum mülkiyete tecavüz oluşturur, aynı zamanda hakkın kötüye kullanılması da teşkil eder ve sonuç olarak bu durumda sınırı aşan irtifak hakkı sahibine yaptırımlar uygulanır.

10. İrtifak hakkının sona erme hâlleri 4721 sayılı Kanun’un 779 ilâ 838 inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre irtifak hakkı tescilin terkini ile sona erebileceği gibi yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olmasıyla da terkin gerçekleşmeden sicil dışı sona erebilir. Yine Kanun’un 785 inci maddesi gereği de terkin borcunun yerine getirilmemesi, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı yararın ortadan kalkması veya yüke oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının varlığı söz konusu olursa, yüklü taşınmaz malikinin mahkeme kararı ile irtifak hakkını sona erdirmesi mümkündür.

11. Diğer taraftan, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulmasına ilişkin usul ve esaslar Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiş, anılan Yönetmeliğin 80 inci maddesinde irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi ve fesih nedenleri;

“(1) İrtifak hakkı ve kullanma iznisözleşmesi, sözleşme süresinin bitiminde sona erer.
(2) (Değişik:RG-10/4/2011-27901) Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması
veya adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından talep edilmesi hâlinde sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, izin sahibinden veya hak lehtarından cari yıl kullanma izni veya irtifak hakkı (Değişik ibare:RG-11/9/2014-29116) bedelinin yüzde yirmibeşi tutarında tazminat alınır ve ayrıca,alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.
(3) İrtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesi hâlinde, özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Hazine taşınmazı üzerindeki tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda tazminat veya bedel ödenmeksizin Hazineye intikal eder ve bundan dolayı adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından veya üçüncü kişilerce her hangi bir hak ve talepte bulunulamaz” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

12. Yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkeler kapsamında somut olaya gelince; davacı Hazine tarafından maliki olduğu taşınmaz üzerinde davalı Vakıf lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak üzere irtifak hakkı tesis edilmiş ise de dava konusu taşınmaz üzerine davalı Vakıf tarafından izin alınmadan yapı inşa edildiği ve taşınmazın irtifak hakkı sözleşmesinde öngörülen koşullara aykırı kullanıldığı ileri sürülerek tapu kaydında davalı lehine konulan irtifak hakkı şerhinin terkini ile tazminat talebinde bulunulmuştur.

13. Davacı Hazine’ye ait “Feriye Sarayları Kentsel Sit Alanı” içerisinde kalan dava konusu 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı Vakıf lehine taşınmazın kültür ve sanat merkezi olarak kullanılması amacıyla 49 yıl süreli irtifak hakkı tesis edilmiş ve irtifak sözleşmesi 25.04.1996 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. İrtifak varlığını korurken daha sonra Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte 14 üncü maddede yer alan yıllık bedel artışı ile 79 uncu maddedeki hasılattan pay alınmasına yönelik hükümlerde değişiklik yapılması sebebiyle irtifak hakkı sözleşmesi tadil edilerek taraflar arasında 22.04.2009 tarihli irtifak hakkı sözleşmesi imzalanmıştır. İmzalanan bu sözleşmeye istinaden 15.05.2009 tarihinde irtifak hakkı şerhi tapuda yenilenmiş olup, dava tarihi itibariyle geçerliliğini korumaktadır. Sözleşmede, irtifak tesis edilen hakkının süresi, amacı, bedeli, devri ve iptaline ilişkin şartlar yanında taşınmazın kullanım şekline ilişkin tüm koşullar belirlenmiş, taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve tesisler bakımından da düzenleme yapılmıştır. Bu sebeple davalı Vakıf lehine kurulan irtifak hakkının kapsamı ve bu kapsama aykırı bir kullanım durumunun olup olmadığı hususunun 22.04.2009 tarihli sözleşme hükümleri esas alınarak belirlenmesi gerekmektedir.

14. Sözleşme hükümleri incelendiğinde; “irtifak hakkının amacı ve irtifak hakkına konu taşınmazın kullanım şekli” başlıklı 4 üncü maddesi “Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerinde, kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla irtifak hakkı kurulmuş olup, bu amaçla kullanılacaktır.
İrtifak hakkı süresince, idarece izin verilmedikçe, hak lehtarı irtifak hakkının ve taşınmazın kullanım amacını değiştiremez ve amaç dışı kullanamaz, irtifak hakkı kurulan alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.”;
“Plan ve projeye uygunluk” başlıklı 7 nci maddesi “İrtifak hakkı konusu taşınmazın üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisler hak lehtarı tarafından plan ve projesine uygun olarak yaptırılacaktır.
Taşınmazın imar planına göre ilave yapılaşmaya müsait olması durumunda idarenin izni ile yeni bedel ve şartlarla inşaat yapılabilir.

İrtifak hakkı kurulan alan sınırları dışında kalan; Hazineye ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde inşaat yapılmayacak, arazi veya doğanın görünüşü ve doğal yapısı değiştirilmeyecektir.”;
“Çevre ve kıyının korunması ve kullanılması” başlıklı 10 uncu maddesi ise “İrtifak hakkı kurulan taşınmazın kullanılması sırasında çevre ve deniz kirliliğinin önlenmesi ile ormanların korunması için gerekli önlemler alınacak ve bu konudaki mevzuata titizlikle uyulacaktır.
Üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın çevresindeki Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler (özellikle kıyılar ve kumsallar) kamunun kullanımına açık tutulacaktır.” şeklinde olup, bu hükümlerin irtifak hakkının kullanımı ve sınırlarına ilişkin düzenlemeler içerdiği açıktır.

15. Yine sözleşmenin 14 üncü maddesinde “irtifak hakkının sona ermesi ve iptali” başlığı altında; “İrtifak hakkı, sürenin bitimi ile sona erer. Ayrıca, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya hak lehtarı tarafından talep edilmesi halinde, irtifak hakkı idarece iptal edilir. Bu durumda alınan teminatlar Hâzineye gelir kaydedilir.” hükmüne yer verilmiştir.

16. İstanbul Valiliği Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü tarafından irtifak hakkının amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı ve başkaca konular bakımından inceleme yapılmış ve 30.05.2014 tarih ve 2014/10 sayılı inceleme raporunda, Feyyaz Tokar Kültür Evi Binası içerisindeki sinema salonu ile eski tabiriyle Feriye Karakol Binası içerisindeki lokanta işletmesinin 17.01.1997 tarihli ve 2245 sayılı Maliye Bakanlığı Milli Emlak Müdürlüğü yazısı ile kira gelirinin % 25’inin Hazineye ödenmesi şartıyla üçüncü kişilere verilmesi uygun görüldüğünden bu bölümlerde yapılan faaliyetlerde herhangi bir aykırılığı bulunmadığı belirtilmiştir. İlgili raporun devam eden kısmında ise Feriye Karakol Binasının içindeki alanda yer alan lokanta işletmesinin sonradan bahçede inşa edilen ilave kapalı yemek salonları oluşturulmak suretiyle Hazineden izin alınmaksızın genişletildiği, bu sebeple sahil kenarında bulunan perforje iskelet ve camlı dış çerçeve yardımıyla inşa edilen ticari amaçla kullanılan iki adet demontable yapının irtifak hakkı sözleşmesinin 7 nci maddesine aykırı olarak onaylı projesinde yer almadığı gibi kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak üzere tesis edilen irtifak hakkının amacına da uygun olmadığı tespit edilmiştir. Raporda ayrıca bu aykırılığın devam etmesi hâlinde irtifak hakkının sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, amaç dışı kullanılması sebebiyle iptal edilmesi gerektiği yönünde görüş bildirilmiştir.

17. İnceleme raporunda tespit edilen hususlara ilişkin aykırılıkların giderilmesi için davalı Vakfa İstanbul Valiliği Defterdarlık Milli Emlak Daire Başkanlığınca yazı gönderilmiş ise de Milli Emlak Daire Başkanlığınca tutulan 11.12.2014 tarihli tutanak ile iki adet demontable yapının varlığının devam ettiği ayrıca bu yapılara yine demonte iki adet koridor eklendiği tespit edilmiştir. Davacı Hazine tarafından İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/8 Değişik İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucu düzenlenen 25.01.2016 tarihli bilirkişi raporunda da denize paralel olarak yapılmış iki adet demontable yapının varlığını koruduğu belirlenmiştir. Yargılama sırasında 09.06.2017 tarihinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi kurul raporunda ise dava konusu taşınmaz üzerine lokanta olarak kullanılan 239,80 m2 (A), 236,50 m2 (B), 140,80 m2 (C) camlı … profil taşıyıcı sistemle yapılmış yapılar inşa edildiği ve İstanbul Boğazı kıyısında yer alan bu kısımların restorant olarak kullanıldığı tespit edilmiştir.

18. Ancak yüklü taşınmaz maliki davacı Hazine ile davalı Vakıf arasında imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 4 üncü maddesine göre taşınmaz üzerindaki irtifak hakkı kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla tesis edilmiş olup, hemen kıyıda yer alan ve restoran olarak kullanılan bu yapıların irtifak hakkının amacına uygun olduğu söylenemez. Sözleşmenin 14 üncü maddesinde sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın belirlenen amaç dışında kullanılması hâlinde irtifak hakkının iptal edileceği düzenlenmiştir. Bu kapsamda irtifak hakkı sözleşmesi, yasal düzenlemeler ve dosya kapsamındaki tespitler birlikte değerlendirildiğinde; davalı Vakıf tarafından irtifak hakkı kurulan taşınmaz üzerinde sahil kenarına sonradan lokanta olarak kullanılan iki adet demonte yapının inşa edildiği, yapıların kaldırılarak aykırılığın giderilmesi hususunun davalı Vakıftan talep edilmesine karşın amaca aykırı kullanımın devam ettiği anlaşılmakta olup bu yapıların kültür ve sanat merkezi kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığından sözleşmenin amacına aykırı bir kullanım söz konusudur. Ayrıca sözleşmenin 10 uncu maddesinde belirtildiği üzere özellikle kıyılar ve kumsallar gibi taşınmazın çevresindeki Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kamunun kullanımına açık bırakılması gerekmektedir. Davalı irtifak hakkı sahibi, irtifakın amacını aşarak sahil kenarında yaptığı yapılar ile kamunun kullanımını da engeller şekilde hakkını kötüye kullanmıştır. Hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzenince korunması mümkün değildir.

19. Bu durumda Mahkemece, davacı Hazinenin irtifak şerhinin terkini isteminin kabulüne karar verilerek tazminat talebinin değerlendirmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetli olmamıştır.

20. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, taraflar arasında yapılan 2009 yılına ait irtifak hakkı sözleşmesinde 6 ncı maddesinin hasılat payı başlıklı kısmında üçüncü kişiye kiraya verilmesinin kabul edildiği, izinsiz yapıldığı ileri sürülen eklentilerin inşaat-yapı niteliğinde bulunmadığı, sökülüp taşınabilir üstü bez eklentiler olduğu, ayrıca 2009 yılında yapılan sözleşmeden önce yapılmış olup sözleşme yapıldıktan sonra herhangi bir eklenti yapılmadığı dikkate alındığında, irtifak hakkının amacına aykırı kullanıldığından söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

21. Hâl böyle olunca; İlk Derece Mahkemesince önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından, hükmün Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeple;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.