YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2022/1200
KARAR NO : 2023/984
KARAR TARİHİ : 18.10.2023

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1775 E., 2022/402 K.
KARAR : Davanın reddine
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 26/10/2021 tarihli ve
2021/979 Esas, 2021/2316 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı davacı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine karar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin … ili Söke ilçesi Ağaçlı Mahallesi 157 ada 11 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 03.03.2016 tarihinde davalı tarafından satın alındığını, bu taşınmazların birbirine bitişik olduğunu ve aynı çit içerisinde yer aldığını, müvekkilinin taşınmazında ceviz, dava konusu taşınmazda ise zeytin ağaçları bulunduğunu, davacının eşi ile satıcı arasında inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası olduğunu, satıcının taşınmazı müvekkiline kiraladığını ve dava konusu taşınmazı yıllardır müvekkilinin kullandığını ileri sürerek 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkı nedeniyle dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, dava konusu taşınmazda 250 m2 büyüklüğünde ev bulunduğunu, taşınmazların yüzölçümünün 8 dönümden fazla olduğu gibi aralarında ekonomik bütünlük de olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 23.01.2018 tarihli ve 2016/284 Esas, 2018/14 Karar sayılı kararıyla; davacının maliki olduğu taşınmaz ile dava konusu taşınmazın sınırdaş oldukları, önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulduğu, önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen tapu harç ve masrafların toplamından ibaret olduğu, davalı alıcı tarafından ödenen işbu bedelin davacı tarafça depo edildiği, taşınmazların tarımsal arazi oldukları gerekçesiyle davanın kabulü ile, 157 ada 12 parselde kayıtlı 8.935,99 m2 yüzölçümlü tarım amaçlı depo binası ve tarla niteliğindeki taşınmazın davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile, davacı … adına tesciline, depo edilen 85.000,00 TL önalım bedeli ve 1.700,00 TL tapu harcının karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 07.01.2020 tarihli ve 2018/569 Esas, 2020/12 Karar sayılı kararıyla; tapu kayıtlarında depo binası yazmasına rağmen dava konusu taşınmazın üzerinde mesken olarak kullanılan 4 adet oda, salon, mutfak, tuvalet ve banyodan oluşan 188 m2 büyüklüğünde ve 118.440,00 TL yapı değerine sahip bir mesken bulunduğu, taşınmazın toplam değerinin dava tarihinde taşınmaz içerisindeki su deposuyla birlikte 560.000,00 TL’ye ulaştığı, taşınmaz içinde sınırlı sayıda münferit meyve ve zeytin ağaçlarının bulunduğu, denizi uzaktan gören bir konuma sahip olan taşınmazın tarımsal amaçlı kullanılmadığı, davacının parseli yönünden taşınmazlar arasında tarımsal bütünlük olmadığı gibi 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin uygulanabilmesi için gerekli yasal koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” hükmü yer almaktadır.
Aynı maddenin üçüncü fıkrasında önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.
Somut olaya gelince; dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz tapuda “tarımsal amaçlı depo ve tarla” vasfıyla tescil edilmiştir. Dosyada bulunan krokiye göre, davacının maliki olduğu 157 ada 11 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmaz sınırdaştır. Mahallinde yapılan keşifte mahkemece, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın çevresinde tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu, 157 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların birbirine bitişik olduğu ve aralarında fiili sınır olmadığı, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde zeytin ağaçları ile tek katlı ev bulunduğu gözlemlenmiştir. Mahalli bilirkişiler, davacının dava konusu taşınmaza zeytin ağacı diktiğini beyan etmişlerdir. Bilirkişi raporlarında, dava konusu taşınmazın 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında tarım arazisi alanı sınırları içerisinde kaldığı, taşınmaz üzerinde zeytin ve meyve ağaçlarının bulunduğu, davacının maliki olduğu taşınmazla dava konusu taşınmazın bütünlük arz ettiği, taşınmazın ev ve yapılar dışında kalan kısımlarının tarım arazisi niteliği taşıdığı, taşınmazın zirai gelir elde edilebilir durumda olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporlarına ekli fotoğraflar ve uydu görüntüsünde de taşınmaz üzerinde bina ile birlikte fenni usullere göre dikilmiş ağaçların olduğu çevresinde de tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu görülmüştür. Yapılan bu tespitler karşısında, dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığının kabulü gerekir. Öte yandan, 5403 sayılı Yasa ile düzenlenen önalım hakkının kullanılabilmesi için önalıma konu taşınmazın ağırlıklı olarak tarımsal faaliyet yapılan taşınmaz olması gerektiği, aksi durumda Yasanın amacına aykırı olarak önalım hakkının bulunmadığı Dairemiz kararlarında da belirtilmiştir.
Açıklanan nedenlerle, Bölge Adliye Mahkemesince 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen yasal koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davalı tarafın istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle kararın oy çokluğu ile bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın nitelikleri, keşif sırasında fiilen yapılan gözlem ve bilirkişi raporunda belirtilen hususlar dikkate alındığında, içinde 4 oda, salon, mutfak ve banyo bulunan 188 m2 büyüklüğünde bir villa bulunan, 2017 yılında yapılan keşifte değeri 560.000,00 TL olarak belirlenen, deniz manzarası mevcut ve içinde herhangi bir ürün ekili olmayan, muhtelif sayıda zeytin ve meyve ağaçları bulunan 8935,99 metrekarelik taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesine uygun nitelikte bir tarım arazisi niteliğinde olmadığı, bu taşınmazı tarım arazisi olarak kabul etmenin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, bozma kararının değerlendirilmesi ile doğrudan ilgili olmasa da bu konudaki Kanun hükmünün karar tarihinden sonra yürürlükten kaldırıldığı, dolayısıyla 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil talep etmenin de mümkün olmadığı gerekçesiyle oy çokluğu ile direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yapı için fiili durum değerlendirmesi yapılmasının hatalı olduğunu, 560.000,00 TL değerindeki taşınmazın tapuda 85.000,00 TL’ye devralındığını, dava konusu taşınmazın tapu kaydında ve fiilen tarım arazisi olduğunu, 5403 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen 1 sayılı listenin somut olayla ilgisinin bulunmadığını ileri sürerek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada; dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanılıp kullanılmadığı, buradan varılacak sonuca göre 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinde düzenlenen yasal koşulların davacı lehine oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Ön Sorun
1. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce; sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının, Özel Daire bozma kararından (26.10.2021) önce 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un 20 nci maddesi ile yürürlükten kaldırıldığı gözetildiğinde, anılan Kanun’daki değişikliğin eldeki davada uygulanmasının gerekip gerekmediği, varılacak sonuca göre sınırdaş taşınmaz maliki olan davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı hususu ön sorun olarak ele alınıp tartışılmıştır.

2. Davanın dayanağını oluşturan ve sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir” hükmünü taşımakta iken, anılan düzenleme 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesi ile yürürlükten kaldırılmış, yürürlükten kaldıran düzenleme 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu durumda 7255 sayılı Kanun’un 31 inci maddesinin (b) bendi uyarınca, Kanun’un yayımladığı 04.11.2020 tarihinden itibaren sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkından bahsedilmesi mümkün değildir.

3. 7255 sayılı Kanun ile sınırdaş arazi maliklerine tanınan önalım hakkı yürürlükten kaldırılmış ise de kanunların geçmişe etki yasağı gereğince, 04.11.2020 tarihinden önce kazanılmış haklar geçerliliğini koruyacağından, önalım hakkına dayanarak kesinleşmiş mahkeme kararları ile arazinin mülkiyetini kazanan sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin mülkiyet hakkı korunacaktır. Ancak yapılan değişikliğin derdest davalara etkisi hakkında Kanun’da açık bir hüküm bulunmadığından, eldeki davada ön sorunun çözümü için sözü edilen hükmün zaman bakımından uygulanması konusu üzerinde durulmalıdır.

4. Toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak ve hatta kanun koyucunun keyfi hareketlerine engel olmak için, öğretide kanunların geriye yürümemesi esası kabul edilmiştir. Buna göre, gerek Özel Hukuk ve gerekse Kamu Hukuku alanında kural olarak her kanun, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonra meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; yürürlük tarihinden önce gerçekleşen olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Bu ilke ile güdülen amaç; hukuki güvenliği temin etmek, kişileri ancak işlemi yaptıkları sırada yürürlükte olan kurallara göre sorumlu tutmak, böylece kazanılmış haklara saygıyı ve kazanılmış hakların korunmasını sağlamaktır. Zira hukuki güvenlik; hukuk devletinin temel taşlarındandır. Hukuki güvenlik ilkesi, herkesin bağlı olacağı hukuk kurallarını önceden bilmesi, tutumunu ve davranışlarını buna göre güvenle düzene sokabilmesi anlamına gelir. Kişilerin davranışlarını düzenleyen kurallar onlara güvenlik sağlamalıdır. Bu güvenliğin sağlanabilmesi her şeyden önce, Devletin kendi koyduğu hukuk kurallarına kendisinin uymasına bağlıdır.

5. Hukuk devletinde devlet, hukuk güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Hukuki güvenlik ilkesi kural olarak yasaların geriye yürütülmemesini gerekli kılar. “Yasaların Geriye Yürümezliği İlkesi” uyarınca yasalar kural olarak yürürlük tarihlerinden sonraki olay, işlem ve eylemlere uygulanmak üzere çıkarılırlar. Yürürlüğe giren yasaların geçmişe ve kesin nitelik kazanmış hukuksal durumlara etkili olamaması hukukun genel ilkelerinden “Kazanılmış Hakların Korunması” ilkesinin gereğidir.

6. Anayasa Mahkemesinin 19.12.1989 tarihli ve 1989/14 Esas, 1989/49 Karar sayılı kararında da; “Bir hukuk kuralının yürürlüğü sırasında, bu kurala uygun biçimde tüm sonuçları ile kesin olarak edinilmiş hakların korunması Hukuk Devletinin gereği olduğu” vurgulanmıştır.

7. Önalım hakkına konu tarımsal arazinin resmî satışının gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan ve sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince davacının önalım hakkını kullanarak eldeki davayı açtığı kuşkusuzdur. Tarımsal arazinin resmî satışının yapılması ile yürürlükte olan kanun maddesi uyarınca önalım hakkının doğduğu açıktır. Bu nedenle hakkın doğduğu ve kullanılabilir hâle geldiği tarihten sonra yürürlüğe giren ve mevcut hakta değişiklik öngören kanunda yapılan değişikliğin önceye etkili olacağına dair açık bir kanun hükmü bulunmadıkça geçmişe etkili olarak uygulanamayacağı, böyle bir durumun hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerine aykırı olacağı gibi maddi hukuka ilişkin kanun maddelerinde yapılan değişikliklerde derhal uygulanma ilkesinin de söz konusu olmadığı, aksi hâlde kazanılmış hakların zarar göreceği, böyle olunca somut olayda kanun değişikliğinden önce yapılan satış bakımından 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un 20 nci maddesinin uygulanma imkânının bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

8. Tüm bu açıklamalar karşısında ön sorunun bulunmadığına oy birliğiyle karar verilerek, işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

E. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd. maddeleri, 5403 sayılı Kanunun 3 üncü ve mülga 8/İ maddeleri

2. Değerlendirme
1. Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası kapsamında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Bilindiği üzere 4721 sayılı Kanunun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım (şuf’a) hakkı, taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan … sınırlamalarından biridir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlarından birinin payını kısmen veya tamamen paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren ve dava yoluyla kullanılabilen (TMK md. 734/1) bir haktır.

3. Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5 inci maddesi ile de 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenerek, ikinci fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine önalım hakkı tanınmıştır.

4. 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında, tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılacağı düzenlenmiş ve böylelikle komşu tarım arazileri birleştirilerek tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmıştır. Belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarım arazi niteliği taşıyan taşınmazlar ile bu taşınmazlar arasında bir sınır komşuluğu bulunması gerektiği açıktır. Zira, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin yasal önalım hakkının konusu, tarımsal arazilerdir. 4721 sayılı Kanun’da düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmazlardaki paylı mülkiyet ilişkisine dayanmakta iken, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkı sınırdaşlık ilişkisine dayalı bir haktır. Maddenin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. Bu çerçevede, önalım hakkının kullanılabilmesi bakımından satışın sınırdaş tarımsal arazi maliklerine bildirilmesi, bildirimin şekli, önalım hakkının dava yoluyla kullanılması, önalım davasının açılması için öngörülen süreler ile önalım bedeli hakkında 4721 sayılı Kanun’un 732 ve devamındaki hükümlerinin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır.

5. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım hakkına konu edilen 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz 03.03.2016 tarihinde tarihinde davalı …’a satılmış, satışa ilişkin noter aracılığı ile bildirim yapılmamış ve eldeki dava 09.08.2016 tarihinde hak düşürücü süre içinde açılmıştır.

6. Dosya kapsamına göre, davacının maliki olduğu 157 ada 11 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmaz sınırdaş olup, dava konusu taşınmaz tapuda “tarım amaçlı depo binası ve tarla” vasfıyla tescil edilmiştir. Mahallinde yapılan keşifte alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında tarım arazisi sınırları içinde kaldığı, taşınmaz üzerinde zeytin ve meyve ağaçlarının bulunduğu, 157 ada 11 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmazın bütünlük arzettiği, taşınmazın ev ve yapılar dışında kalan kısımlarının tarım arazisi niteliği taşıdığı, zirai gelir elde edilebilir durumda olduğu belirtilmiştir. Mahkemece yapılan gözlemde de 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın çevresinde tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu, 157 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların birbirine bitişik olup, arasında fiili sınır olmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde zeytin ağaçları ile tek katlı evin bulunduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla somut olay ve dosya kapsamı ile bilirkişi raporuna ekli fotoğraflar ve uydu görüntülerine göre, dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığı sonucuna varılmıştır.

7. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında dava tarihinde yürürlükte bulunan kanun hükmünün temyiz incelemesi sırasında yürürlükten kaldırıldığı, bu nedenle bölge adliye mahkemesince davanın yasal dayanağının yürürlükten kaldırılmış olması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, yargılama giderlerinin dava tarihi itibariyle haklılık durumuna göre değerlendirilmek üzere değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ile önalım hakkına konu davalıya ait taşınmaz ile davacıya ait komşu taşınmazın nitelikleri ve yüzölçümleri dikkate alındığında tarımsal bütünlüğün bulunmadığı, bölge adliye mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

8. Hâl böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığı, 157 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların birbirine bitişik olup, arasında fiili sınır olmadığı cihetle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.

9. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesi uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

”K A R Ş I O Y”

Dava, 5403 sayılı Yasanın 8/İ-2 maddesine dayalı sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım istemine ilişkindir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan, 5403 sayılı Yasanın 8/İ-2 maddesinde “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkına sahip oldukları, tarımsal arazinin, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacakları, ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hakimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği”,

Yasanın 8/İ-3 maddesinde de “ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı” düzenlenmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan yasa hükmü, temyiz incelemesi sırasında, 04.11.2020 tarihli Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Yasanın 20 nci maddesi ile yürürlükten kaldırılmış, 7255 sayılı Yasada yürürlükten kaldırılan yasanın uygulanması ile ilgili bir geçiş hükmü de düzenlenmemiştir.

Şu hâlde, Dairenin 26.10.2021 bozma karar tarihi itibariyle, uyuşmazlıkta uygulanacak yasal dayanak bulunmamaktadır.

Sorun, Sınırdaş Tarımsal Arazi maliklerinin ön alım hakkının yürürlükten kaldırılmasının derdest davalara etkisinin ne şekilde olacağına ilişkindir.

Davanın derdest olduğu sürece yasal dayanağının yürürlükte olması, yargılama hukukuna hakim olan temel ilkelerdendir.

Yasal dayanağın, yargılama sürecinde ortadan kalkmasıyla artık uyuşmazlıkta uygulanacak pozitif bir norm bulunmadığından davanın esası ile ilgili, davanın kabul veya reddi yönünde bir hüküm tesisi mümkün değildir.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesi kararının, “davanın yasal dayanağının yargılama sırasında yürürlükten kaldırılmış olması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, yargılama giderlerinin HMK 331 inci maddesi gereğince dava tarihi itibariyle tarafların haklılık durumlarına göre değerlendirilmek üzere” bozulmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tezahür eden sayın çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

”K A R Ş I O Y”

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen olayda uyuşmazlık, somut olayın koşullarında davacının şufa hakkından yararlanmasının mümkün olup olmadığına ilişkindir.

Sayın Çoğunluk, eldeki davada, davacının şufa hakkından yararlanması gerektiği sonucuna vararak Bölge Adliye Mahkemesinin aksi yöndeki direnme kararını bozulmasına karar vermiştir.

Aşağıda açıklamış olduğumuz nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin direnme ve davanın reddi yönündeki hükmünün dosya kapsamına ve somut olayın özelliklerine uygun olduğunu düşündüğümüzden çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamız mümkün olmamıştır.

Somut olayda davacı 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesi uyarınca davalıya satışı yapılan taşınmazla ilgili şufa hakkını kullanmak üzere dava açmıştır. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş; Bölge Adliye Mahkemesi ise anılan kararı kaldırarak davanın reddine hükmetmiştir. Bu kararın temyizi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince somut olayda dava tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan kanun hükmü gereğince davacının şufa hakkından yararlanabileceği belirtilerek hüküm bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi ise direnme kararı vermiştir.

Eldeki davanın hukuki dayanağı 5403 sayılı Kanun’un (30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun’un 5 inci maddesi ile eklenen ve fakat 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesiyle de yürürlükten kaldırılan) 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” şeklindeki hükümdür.

Anılan kanun hükmü, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır. 6537 sayılı Kanun’un genel gerekçesinde “Ülkemizdeki tarım arazileri, küçük ölçekte, birbirinden uzak ve çok sayıda parçadan meydana gelmektedir. Miras veya satış yolu ile meydana gelen arazi parçalanmaları her geçen yıl artmakta ve tarım arazileri ekonomik parsel büyüklüklerinin altına düşmektedir. Bu durum tarımsal yapıyı ve üretimi olumsuz yönde etkilemektedir.” denilmiştir. Kanun’un 8/İ maddesine ilişkin gerekçede ise “Türk Medeni Kanununa göre önalım hakkına sahip ortakların bu haklarını kullanmaması halinde sınırdaş arazi maliklerine de önalım hakkı tanınarak arazilerin büyümesi hedeflenmiştir.” açıklamasına yer verilmiştir.

Buna göre tarım arazilerinin satışıyla ilgili olarak komşu taşınmaz malikine önalım hakkı tanınmasın amacı tarım arazilerinin ve tarımsal işletmelerin büyümesini sağlamak ve böylelikle tarım topraklarının verimliliğini artırabilmektir. Kanun koyucu, söz konusu düzenlemeyi getirmekteki amacını bu düzenlemeyi kaldıran 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesinin gerekçesinde de “Sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkı uygulaması tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen …” şeklinde ifade etmiştir.

Dolayısıyla burada düzenlenen önalım hakkı tarımsal bütünlüğün korunmasını sağlamak gayesiyle getirilmiştir. Bu durumda önalım hakkının söz konusu olabilmesi için satılan tarım arazisi ile önalım hakkından yararlanmak isteyen komşuya ait tarım arazisinin tarımsal bütünlük arz etmesi gerekmektedir. Nitekim anılan Kanun hükmünde de tarımsal bütünlük kavramına vurgu yapılmıştır. Bu kapsamda önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde “hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” hükmüne yer verilmiştir. Kanun koyucunun -yukarıda yer verilen gerekçelerden açıkça anlaşılan- tarımsal bütünlüğü sağlama amacı da göz önüne alındığında burada geçen tarımsal bütünlük kavramının yalnızca birden fazla komşu taşınmaz malikinin önalım hakkını kullanmak istediği durumlarla sınırlı olarak kabul edilmemesi, maddede düzenlenen önalım hakkını kullanmanın bir şartı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Tarımsal bütünlüğün tespitinde ise komşu taşınmazların niteliği, büyüklüğü, fiziki durumu, üzerinde yetiştirilen ürünlerin vasfı gibi ölçütlerin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu (HGK) da bir kararında “Yargılama sürecinde re’sen araştırılacağı üzere; tarımsal bütünlüğün tespitinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi hususlar da göz önüne alınır.” değerlendirmesine yer vermiştir (HGK’nin 24.05.2022 tarihli ve 2019/14-798 Esas, 2022/730 Karar sayılı kararı).

Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde davacıya ve davalıya ait taşınmazların yaklaşık 9’ar dönüm büyüklüğünde oldukları, davalıya ait taşınmazda ağırlıklı olarak zeytin ağaçlarının bulunduğu, taşınmaz içinde ayrıca badem, erik, şeftali gibi münferit meyve ağaçlarının da olduğu, ayrıca taşınmazda 188 m² yüzölçümünde dubleks yapıda bir evin bulunduğu, villa olarak nitelendirilebilecek olan bu evin inşaat değerinin taşınmazın toplam değeri içinde önemli bir pay oluşturduğu; davacının taşınmazında ise ceviz ağaçlarının olduğu görülmektedir. Öte yandan davalıya ait taşınmazın deniz manzaralı bir yerde ve yol kenarında bulunduğu ve denize olan mesafesinin ise 7 km olduğu belirlenmiştir.

Önalım hakkında konu davalıya ait taşınmaz ile dacıya ait komşu taşınmazın açıklana bu nitelikleri ve yüzölçümleri göz önüne alındığında aralarında tarımsal bütünlüğün mevcut olduğunun ortaya konulamadığı değerlendirilmektedir. Bu durumda davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığının kabulü gerekmektedir.

Bu itibarla somut olayın koşullarında Bölge Adliye Mahkemesinin davanın reddine dair direnme hükmünün onanması gerektiği kanaatinde olduğumuzdan Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyoruz.