YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2021/124
KARAR NO : 2023/481
KARAR TARİHİ : 17.05.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/29 E., 2020/134 K.
KARAR : Davanın reddine
1. Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Eskişehir ili Odunpazarı ilçesi İsmetpaşa Mahallesi 87 ada 82 parsel sayılı taşınmazında paydaş olduğunu, aynı parselde paydaş olan dava dışı …’in payını 11.09.2014 tarihinde 23.000,00 TL bedelle davalıya sattığını, satış işleminin müvekkiline bildirilmediğini, müvekkilinin satıştan sonradan haberdar olduğunu ve önalım hakkını kullanmak isteğini ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle dava dışı diğer paydaştan satın alınan payın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın imar uygulaması ile oluştuğunu, evveliyatında üzerinde birbirinden bağımsız kullanılan müstakil evler bulunan dokuz ayrı parsel iken imar uygulamasıyla tek parsel hâline geldiğini, satışa konu payın müstakil ev olduğunu, davacının eylemli olarak tasarruf ettiği payın ise aynı parseldeki başka bir yer (müstakil ev) olması nedeniyle satış zamanında dava konusu taşınmaz üzerinde dava dışı …’e ait müstakil ev üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanamayacağını, kaldı ki payın satışına dair pazarlık sırasında davacının ön alım hakkını kullanmayacağını açıkça beyan ettiğini, davacının iyiniyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı
6. Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.12.2015 tarihli ve 2014/788 Esas, 2015/2155 Karar sayılı kararı ile; Eskişehir ili Odunpazarı ilçesi İsmetpaşa Mahallesi 87 ada 82 parsel sayılı taşınmazda davacının 210/2400 oranında paydaş olduğu, aynı parselde 187/1200 oranında paydaş olan dava dışı …’in payını 11.09.2014 tarihinde 23.000,00 TL bedelle davalıya sattığı, tapu kaydını, emlak vergi beyannamelerini doğrulayan davalı tanık beyanlarına itibar edildiği, dava konusu taşınmazın öncesinde dokuz ayrı parselde kayıtlı iken imar uygulaması sonucunda tek parsel hâline geldiği, imar uygulamasından önce davalının satın aldığı paya tekabül eden parselin davacının kızı … adına kayıtlı olduğu, …’in payı oranında emlak vergi beyannameleri verdiği, davacının duruşmada beyan ettiği gibi …’in boşanma davası sırasında eşinin herhangi bir hak talep etmemesi için payını eniştesi …’e satış göstererek devrettiği, dava dışı …’in de dava konusu taşınmaz üzerindeki payı davalıya sattığı, imar uygulaması öncesinde davacı ve davalının paylarına tekabül eden yerlerin müstakil olarak kullanıldığı, imar uygulamasından sonra da paydaşların kendi yerlerini kullanımına dair fiili uygulamanın devam ettiği, davacının taşınmaz üzerinde bulunan evinde oturduğu, bu itibarla davacının önalım hakkını kullanmak istemesinin Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
7. Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.01.2019 tarihli ve 2016/10948 Esas, 2019/309 Karar sayılı kararı ile; “…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Somut olayda; her ne kadar davalı taşınmazın fiilen taksim edildiğini savunmuş ve mahkemece fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de mahkemece yapılan inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Fiili taksim nedeniyle davacıların TMK’nin 2. maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı davrandıklarının kabul edilebilmesi için kendi kullandıkları bir yerin olması, fiili taksimin kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerekir.
Mahkemece, tarafların tanıkları duruşmada dinlenmiş, mahallinde keşif yapılmamış, dava konusu taşınmazdaki kullanım durumu yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır. Bu nedenle; öncelikle fiili taksime ilişkin taraf delillerinin tümü toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılmalı, HMK’nin 259/2. maddesi ve taşınmazlara ilişkin davalarda tanıkların keşif mahallinde dinlenmesinin kural olduğu hususu dikkate alınarak tarafların tanıkları taşınmaz başında dinlenmeli, davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı ve davalıya pay satan kişinin kullandığı bölüm bulunup bulunmadığı belirlenerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle, fiili taksimin mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile fiili taksim olgusu yeterince araştırılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
9. Davalı vekilinin karar düzeltme yoluna başvurması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.01.2020 tarihli ve 2019/1701 Esas, 2020/399 Karar sayılı kararı ile yasal ve hukuki dayanakları gösterilerek verilen bozma kararına ilişkin karar düzeltme isteminin 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 440 ıncı maddesinde belirtilen nedenlere dayanmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
Direnme Kararı
10. Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.07.2020 tarihli ve 2020/29 Esas, 2020/134 Karar sayılı kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten tapu kaydı, emlak vergi beyannameleri, tapu kaydını doğrulayan davalı tanık beyanları ve özellikle dava konusu taşınmazın önceden dokuz ayrı parsel iken imar uygulaması sonucu belirtildiği ve sonrasında da her bir paydaşın kendi yerini kullanarak fiili uygulamanın devam ettiği, her bir paydaş tarafından kendi payının fiilen kullanıldığına dair davacı asılın 15.12.2015 tarihli duruşmadaki beyanı gözetildiğinde bozma kararında belirtilen araştırmaların yapılmasının gerekmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunup bulunmadığı konusunda mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm vermeye yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Öncelikle konuyla ilgili kavramlar ve yasal düzenlemeler üzerinde kısaca durulmasında fayda bulunmaktadır. .
14. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.
15. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı kararında da yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.
16. Önalım hakkı, bir taşınmazın satılması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkıdır (Türk Hukuk Lugatı, Ankara 2021 Baskı, Cilt I, s. 884).
17. Öte yandan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.
18. Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları” başlıklı İkinci Ayrımında “Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal önalım hakkı” alt başlıkları altında “Önalım hakkı sahibi” başlıklı 732; “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde önceki kanundan farklı içerikte düzenlenmiştir.
19. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle yasal önalım hakkının paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği hüküm altına alınmıştır.
20. Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma bütün devirler için değil sadece satım akitleri için öngörülmüştür.
21. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
22. Gelinen noktada fiili taksim kavramının açıklanmasında fayda bulunmaktadır.
23. Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamaya Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir.
24. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluştuğundan uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2 nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2 nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Müslüm Tunaboylu, Önalım (Şuf’a) Davaları, Ankara 2008, s. 440).
25. Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir.
26. Bu doğrultuda önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1951 tarihli ve 1951/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir.
27. Somut olayda Eskişehir ili Odunpazarı ilçesi İsmetpaşa Mahallesi 87 ada 82 parsel sayılı taşınmazda davacının 210/2400 oranında paydaş olduğu, aynı parselde 187/1200 oranında paydaş olan dava dışı …’in payını 11.09.2014 tarihinde 23.000,00 TL bedelle davalıya sattığı, davacının bedelini ödeyip fiilen kendisinin kullanmasına rağmen tapuda kızı adına kaydedilen uyuşmazlık konusu payın dava dışı kızı … tarafından boşanma sırasında eşinden mal kaçırmak amacıyla eniştesi dava dışı …’e devredildiğini, ardından dava dışı … tarafından davalıya satıldığını, satıştan sonradan haberdar olduğunu, dava konusu payı başından itibaren sadece kendisinin fiilen kullandığını, dava dışı … ve …’in fiilen kullanmasının söz konusu olmadığını ileri sürdüğü, Mahkemece taraf tanıklarının duruşmada dinlendiği ve fiili taksimin bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde Mahkemece imar uygulaması sonucu oluşan taşınmazın uygulama öncesinde her biri ayrı tapuya kayıtlı bağımsız parselden oluştuğu ve imar uygulaması sonucunda önceki kullanım durumunun devam ettiği gerekçesiyle fiili taksim olgusunun varlığı kabul edilmiş ise de bu kabulün eksik inceleme ve araştırmaya dayandığı anlaşılmaktadır. Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 259/2 nci maddesinin açık hükmüne rağmen taşınmaza ilişkin eldeki davada tanıklar duruşmada dinlenmiş, mahallinde keşif yapılmamış ve dava konusu taşınmazdaki kullanım durumu yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır. Bu nedenle davacının TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı davrandığının kabulü için fiili taksimin kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerektiği gözetilerek 87 ada 82 parselin tapu kaydında sayfa numaraları yazılı bulunan dokuz ayrı parsele ait tapu kayıtları ve krokileri getirtilmeli, fiili taksime ilişkin olarak tarafların delilleri de toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılarak taraf tanıkları dinlenilmeli, fen bilirkişinden düzenlenecek keşifte tanıklar tarafından gösterilecek yerlerin işaretlendiği denetime elverişli kroki ve rapor alınmalı, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı, davalıya payını satan kişinin kullandığı bölüm olup olmadığı belirlenerek fiili taksimin bulunup bulunmadığı tespit edildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.
29. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.
30. O hâlde direnme kararı bozulmalıdır.
IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.