YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2013/66
KARAR NO : 2013/1417
KARAR TARİHİ : 02.10.2013

MAHKEMESİ : Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/10/2012
NUMARASI : 2012/314-2012/477
Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 13.04.2011 gün – 2009/474 E., 2011/176 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2012 gün ve 2011/19093 E. – 2012/2805 K. sayılı ilamı ile ;
(…Davacı; 22.05.2009 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu yeri lokanta olarak işletmek üzere kiraladığını, iş yerinin bacanın dış cephenden çatıya çıkarılmasına davalının izin vermemesi sebebiyle açamadığını, havalandırma bacasından çıkarma yetkisinin Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Müdürlüğü tarafından uygun görülmediğini, bunun neticesinde toplam 21.483,20 TL zarar ettiğini, davalıya noterden ihtarname gönderip sözleşmeyi feshettiğini belirterek toplam 21.483,20 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kira sözleşmesinden doğan ihtilaflarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirterek görev itirazında bulunmuş, taraflara arsındaki sözleşmede bacanın çatı seviyesinden yukarı çıkarılma şartı konulduğunu, çatının montesinden davacını sorumlu olduğunu, davacının talep ettiği zararların hiçbirisinin davalıdan istenemeyeceğini, davalının basiretli bir tacir gibi davranarak mecuru kiralaması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıya kiraya verilen yerde “et ve balık mamülleri hazırlanarak pişirme işi” yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmıştır. Böyle bir işyerinde bacalı sistemin bulunmasının zorunlu olduğu aşikardır. BK 249.maddesi hükmü gereğince kiralayan kiralananı kira süresi müddetince kiralanan amaca uygun olarak bulundurmak zorundadır. Davacı bu işle ilgili yükümlülük ve sorumluluğu üzerine almış değildir. Dava konusu uyuşmazlıkta kiraya verilen taşınmazda baca tesisinin neden oluşturulamadığı açıklığa kavuşturulmalıdır. O halde mahkemece söz konusu işyerinde baca tesisinin mümkün olup olmadığının, bacanın havalandırma boşluğundan geçirilmesinin uygun olup olmadığının, binanın dış cephesinden geçirilmesinde ise kat maliklerinin ve imar mevzuatının engel oluşturup oluşturmadığının, ruhsat verilip verilmeyeceğinin ilgili mercilerden araştırılarak ve mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler tarafından keşif icra edilmek suretiyle tesbiti ile hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire’ce yukarıda aynen alınan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 27. maddesi uyarınca baca kurma külfetinin davacı kiracıya ait olduğu, davacının tacir olarak kiralamadan önce baca tesisinin mümkün olup olmadığını araştırması gerektiği, davacının baca kurmak için resmi hiçbir teşebbüste bulunmadığı dolayısıyla davalıdan zararlarının tahsilini isteyemeyeceği gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir.
Direnme hükmünü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasında imzalanan 22.05.2009 tarihli kira sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedilip edilmediği konusunda, mahkemece yapılan inceleme ve araştırmanın hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümlenmesi için kiraya verenin “teslim borcu” üzerinde durulmalıdır.
Kira sözleşmesinde kiralayanın, kiralananı sözleşme uyarınca elverişli şekilde teslim, sözleşme süresince elverişli halde bulundurma, ayıba karşı tekeffül, zapta karşı tekeffül ve kanuni mükellefiyetleri yerine getirme borçları vardır.
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK) m. 249/l’de “Kiralayan kiralananı akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde kiracıya teslim etmek … ile mükelleftir” hükmü yer almaktaydı.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK) m.301/c-1’de ise, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek(le) … yükümlüdür” hükmüne yer verilmiştir.
Kiralayanın bu madde ile düzenlenen teslim borcu, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan biçimde kullanılmasına imkan sağlayacak nitelikte teslime ilişkindir. Buna göre, kiralayan, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim ederken kullanım amacını gözetmeli, diğer bir deyişle kira sözleşmesinde kararlaştırılan ve kiracının beklediği menfaati sağlamasına yardımcı olmalıdır. Örneğin, bir konutun kiralanmasında konutun anahtarlarının teslimi, teslim borcunun kapsamına dahil olmakla beraber tek başına borcu sona erdirmeyebilir. Kiralayanın konuta girişine engel olabilecek tüm halleri ortadan kaldırması, kullanımı zorlaştıran, engelleyen ihlallerden kaçınması teslim borcunun uzantısı olarak karşımıza çıkmaktadır(Tandoğan H: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.1, dördüncü bası, İstanbul 2008, s.110; Zevkliler A./Havutçu A.: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Seçkin Yayınları, Ankara 2007. s.194; Altaş H: Hasılat ve Şirket Kirası, Yetkin Yayınları, Ankara 2009, s.54).
Zira, teslim borcunu yerine getiren kiralayanın bu borcu yerine getirmiş sayılabilmesinin koşulu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki şeyin teslimidir. Aksi halde, sözleşmede kararlaştırılan nitelikte olmayan şeyin teslimi, BK m. 249 (TBK 301/c-1)’a göre teslim borcunun yerine getirildiği anlamına gelmez.
Kira sözleşmesinde teslim yeri BK. m. 73 (TBK m.89)’a göre, taraftarca belirlenir. Eğer taraflarca teslim yeri kararlaştırılmamışsa, menkullerde sözleşmenin kurulduğu yerde; gayrimenkullerde ise, taşınmazın bulunduğu yerde yerine getirilir. Kira konusu şey, sözleşmede belirtilen zamanda teslim edilmezse; kiralayanla ilgili olarak BK m. 106 vd. (TBK m. 123 vd.) hükümleri uygulanır. Kiralayanın teslim ya da, teslime uygun bulundurma borcu kapsamına, kira konusu şeyle birlikte, onun teferruat ve eklentileriyle ortak yerler de girmektedir.
Kiralananın zamanında teslim edilmesi sözleşmeden sağlanacak kullanma yararının içinde yer almaktadır. Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmediği takdirde kiralayanın ifası, ayıplı ifa olarak nitelendirilir ve onun ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre sorumluluğu gündeme gelir.
Kiralayanın kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun biçimde kiracıya tesliminden sonra borcu sona ermez, söz konusu teslimden sonra, kiralayanın şeyin kullanıma uygun bulunmasından da sorumluluğu vardır.
Nitekim, BK m. 250 (TBK m. 305)’de kiralayanın kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorunda olduğu düzenlenmiştir.
Buna göre, kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi doğuran özelliği de dikkate alındığında, kiralayan, kira konusunu uygun kullanımlı biçimde teslim ettikten sonra, zaman içinde oluşacak bu uygun kullanımı engelleyen ve sınırlayan halleri ortadan kaldırmaya mecburdur. Bu sorumluluğun ihlali, ayıba karşı tekeffül hükümlerini doğurur.
Kullanıma uygun halde bulundurma borcu kapsamına kiralananın sadece maddi nitelikteki noksanlıklardan arındırılmış şekli değil, bunun yanında ihlali halinde manevi ayıp sayılacak gürültü yapmama, kötü koku yaymama veya kiracıya hakaret etmeme gibi davranışlar da girer.
Kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen biçimde teslim etmemesi ya da teslim gerçekleşse bile kiracının sözleşmede belirtilen kullanımına imkan verecek şekilde bulundurmaması hallerinde kira sözleşmesindeki ayıptan söz edilir. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkansız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.
Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi halinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır(Zevkliler A./Havutçu A.: age., s.198; Altaş H: age., s.60-61).
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Davacı ile davalı arasında 22.05.2009 tarihli kira sözleşmesi bulunmakta olup, kira sözleşmesi ile iş yerinin “et ve balık mamülleri hazırlanarak pişirme işi” yapılmak amacıyla kullanılmasının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu amaçla kullanılacak bir işyerinde baca sisteminin bulunması zorunludur. Ancak, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 27. maddesinde “Kiracı mutfağın bacasını TSE standartlarına uygun malzemeler kullanmak şartıyla binanın çatısı üzerine çıkaracaktır. Ayrıca çatı üzerine kadar çıkarılan bacanın ağzına koku patlatma cihazını takacaktır. Bu giderlerde kiracı tarafından karşılanacak olup kiraya verenden talep etmeyecektir.” hükmüne yer verilmiş olup anılan madde ile baca kurma yükümlülüğünün davacıya ait olduğu hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin bu maddesi gözetildiğinde Özel Dairenin “davacı bu işle ilgili yükümlülük ve sorumluluğu üzerine almış değildir.” şeklindeki belirlemesi yerinde değildir.
Sözleşme ile baca kurma yükümlülüğünün davacıya ait olduğu kararlaştırılmış ise de tarafların üzerlerine düşen yükümlülükleri tam olarak yerine getirip getirmedikleri hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
O halde mahkemece; söz konusu işyerinde baca tesisinin mümkün olup olmadığı, bacanın havalandırma boşluğundan geçirilmesinin uygun olup olmadığı, binanın dış cephesinden geçirilmesinde kat maliklerinin ve imar mevzuatının engel oluşturup oluşturmadığı, ruhsat verilip verilmeyeceği ile ilgili hususlar yetkili mercilerden araştırılıp, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın reddine ilişkin kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı, açıklanan bu değişik gerekçeyle bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarda gösterilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca, tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 02.10.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.