YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2010/721
KARAR NO : 2011/210
KARAR TARİHİ : 20.04.2011

MAHKEMESİ : Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 15.09.2010
NUMARASI : 2010/173 E-2010/217 K.
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, dair verilen 17.12.2008 gün ve 2008/80 E- 2008/390 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı vekilince istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 05.11.2009 gün ve 2009/3553-9443 sayılı ilamı ile;
(“…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili 1.12.2007-1.12.2008 kira döneminde eksik ödenen kira bedelleri için yapılan icra takibine itirazın kısmen iptali ile inkar tazminatının tahsilini istemiş, davalı davanın reddini savunmuştur. Dava dışı önceki malik S.. I..açtığı 2006/38 esas nolu dava dosyasındaki dava dilekçesinde 1.12.2005-30.11.2006 dönem kirasının 84.895,77.-YTL olduğunu davalının 48.748.-YTL ödemede bulunduğunu belirterek, bakiye 36.147.-YTL için yapılan takibe itirazın iptalini istemiş, mahkemece 30.11.2005-2006 kira döneminde yıllık kiranın 93.414,89.-YTL olduğu davalının 55.172,59.-YTL ödemede bulunduğu gerekçesiyle taleple bağlı kalınarak 36.147,32.-YTL’den itirazın iptaline karar verilmiş ve bu karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Davacı kiralananı 19.6.2006 tarihinde iktisap etmiş, kesinleşen bu karardaki 93.414,89.-YTL yıllık kira bedelini esas alarak 1.12.2007-2008 kira döneminde yıllık kiranın 110.121,45.-YTL olduğu davalının eksik ödemede bulunduğu iddiasıyla 31.790.-YTL eksik kira ve 750.-YTL işlemiş faiz olmak üzere 32.540.60.-YTL’lik icra takibi yapmış ve davalının icraya 19.684.05.-YTL ödemesinin mahsubu ile 11.701,97.-YTL asıl alacak ve işlemiş faiz üzerinden itirazın iptali ve inkar tazminatı isteminde bulunmuştur.
Davacının yıllık kira bedelini hesaplarken esas aldığı mahkemenin 2006/38 Esas nolu dava dosyasında 1.12.2005-2006 dönem kirası her ne kadar gerekçe de 93.414,89.-YTL olarak belirtilmiş ise de davacı önceki malikin talebi yıllık kiranın 84.895,77.-YTL olup, mahkeme de taleple bağlı olarak davacının istediği miktardan itirazın iptaline karar vermiştir.
Bu durumda 1.12.2005-2006 dönem kirasının 84.895,77.-YTL olarak kabulü ile uyuşmazlığın bu doğrultuda çözümü gerekirken, yazılı şekilde 2006/38 Esas nolu dosyanın gerekçesinde açıklanan rakam üzerinden hesap yapılarak hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”)
gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece, “…mahkememizin 2006/38-276 sayılı kararında 2005-2006 yılında kira bedeli 93.414,89.YTL olarak kesinleşmiştir. Bu miktar üzerinden %6,75 ÜFE (TEFE) oranı uygulandığında 01.12.2007-31.11.2008 dönemine ilişkin kira borcu 108.296,34.YTL olmaktadır. Davalının ödediği 78.736,13.YTL düşüldüğünde 29.560,21.YTL ödenmeyen kira bedeli kalmakta, icra dosyasında ödenen 19.684,03.YTL düşüldüğünde davalının 9.876,18.YTL daha ödemesi gerektiği anlaşılmaktadır.” gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair verilen karar; Özel Dairece, yukarıda metni aynen yazılı gerekçe ile bozulmuştur.
Yerel mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanarak direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını, davalı vekili temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 01.12.2007-31.11.2008 döneminde yıllık kira bedelinin miktarının ne kadar olduğu; burada varılacak sonuca göre, davacının alacak miktarının tespiti noktalarında toplanmaktadır.
Kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiralayana belli zamanlarda ödemeyi kabul ettiği bedel, kira bedelidir.
Kural olarak, sözleşme serbestisi prensibi gereği, taraflar kira bedelini, artış şartını ve ödeme zamanını serbest iradeleri ile sözleşmede kararlaştırabilir. Bu taktirde kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan zamanda, kararlaştırılan miktarda ödenmesi gerekir.
Öteki deyişle; kira alacağı davalarında, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle sözleşme hükümlerine başvurulmalı, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları hükümler dikkate alınmalıdır. Kira parası artış şartının sözleşmede belirli ve muayyen olarak kararlaştırılması yeterlidir.
Bu saptamada bulunduktan sonra; kira alacağı davalarında alacak miktarının belirlenmesinde şayet kira parası kira tespit davası ile belirlenmemiş ve daha önce bir kira alacağı davasına konu edilmiş ise, o davada hüküm altına alınan ve kesinleşen kira parası sadece dava konusu edilen kira dönemine mahsusen uygulanır. Daha sonraki kira dönemine ilişkin olarak açılacak bir davada ise, bu davada belirlenen kira miktarı dikkate alınmayıp, kira sözleşmesinin kira parasının artırımını düzenleyen özel hükümlerine dönülerek ve sözleşme hükümleri esas alınmak suretiyle yeni dönem kira parasının belirlenmesi yoluna gidilecektir.
Dolayısıyla bir döneme ait kira alacağı davasında verilen hükmün diğer kira alacağı davasında bağlayıcı kabul edilmesi olanaklı değildir.
Somut olayda; davacının bayii olan önceki kiralayan ve malik S…Z…I.. ile davalı arasında 01.12.1999 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş; bu kira sözleşmesinde kira parasının aylık net 3.000.USD, yıllık 36.000.USD olduğu ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Daha sonra taraflar, 06.02.2002 tarihli ek protokol ile, 01.12.2001 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, aylık kira parasının net 3.300.000.000.TL olarak aylık ödeneceği ve kira parasının her dönem Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) tarafından belirlenen yıllık ortalama Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) oranında artırılacağını kararlaştırarak, kira sözleşmesinin kira parası ve artış şartına ilişkin kısmını tadil etmişlerdir. Sözleşmede kararlaştırılan bu kira parası ve artış şartı belirli ve muayyen olup tarafları bağlar.
Davacı Tülin D., kiralananı eski malikten, 19.06.2006 tarihinde satın almış ve satın aldığını davalı kiracıya 30.10.2006 tarihli ihtarname ile bildirmiştir.
Davacının bayii olan önceki kiralayan S..Z..I. tarafından davalı hakkında başlatılan icra takibinde; 01.12.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve eki 06.02.2002 tarihli protokol hükümleri çerçevesinde, 01.12.2005 ila 01.12.2006 kira döneminde yıllık kira parasının 84.895.77.YTL olarak ödenmesi gerekirken 48.748.45.YTL ödendiği belirtilerek 36.147.32.YTL kira alacağının tahsili istenmiş, borçlunun itirazı üzerine önceki malik 07.02.2006 tarihinde açtığı dava ile itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2006/38 Esas 2006/276 Karar sayılı dosyasında kira sözleşmesi ve eki protokol kapsamında uzman bilirkişilerden alınan raporda, 01.12.2005-30.11.2006 dönem kirasının yıllık net 93.414.89.YTL olduğu saptanarak, davacının 36.147.32,YTL istediğinden taleple bağlı kalınmak suretiyle itirazın 36.147.32.YTL üzerinden iptaline karar verilmiş, karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.
Davacı yeni malik, davalı kiracı hakkında Karşıyaka 4.İcra Müdürlüğünün 2008/105 Esas sayılı dosyasında 07.01.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile de 2007-2008 döneminde eksik kalan 31.790.00.YTL kira alacağının tahsilini istemiş, borca itirazı üzerine davacı tarafça itirazın iptaline ilişkin eldeki dava açılmıştır.
Mahkemece, 2005-2006 dönem kirasının Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2006/38 Esas, 276 Karar sayılı dosyasında yıllık net 93.414.89.YTL olarak kesinleşmesi sebebiyle bu dönem kirası esas alınarak ek protokol ile kararlaştırılan artış oranı uygulanmak suretiyle bilirkişiden rapor alınmış, 2007-2008 dönem kirasının yıllık 108.296.34 YTL olarak saptanması üzerine davalı tarafça takipten önce ve takip dosyasına yapılan ödemeler düşüldükten sonra ödenmesi gereken 9.876.18.YTL üzerinden itirazın iptaline, bu miktar üzerinden takibin devamına, fazlaya ilişkin isteğin reddi ile davacı yararına icra inkâr tazminatına hükmedilmiştir.
Direnmeye konu dava, kiralananı önceki malikinden (kesinleşen davanın davacısı) satın alan yeni malik tarafından 2007-2008 dönemine ilişkin olarak açılmıştır. Satın alan, cüz’i halefiyet yoluyla satıcının sahip olduğu hakları da devralmıştır.
Hal böyle olunca, davacı yeni malik, önceki malik kiralayan ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin tadil edildiği 06.02.2002 tarihli ek protokol gereğince kiralayanın sahip olduğu haklara sahip olmuştur.
Diğer bir değişle davacı yeni malik sözleşmenin ve ek protokolün tarafı konumuna geldiğinden, sözleşme gereğince önceki malikin ileri sürebileceği tüm hak ve yetkileri kiracıya karşı ileri sürebilir.
Davalı ile davacı arasındaki uyuşmazlık 2007-2008 döneminde aylık kira parasının ne kadar olduğu, dolayısı ile bu döneme ilişkin davacının kira alacağı bulunup bulunmadığı noktasında olduğuna göre, öncelikle bu uyuşmazlığın çözümlenmesi icap eder.
Yukarıda bahsedilen ana kural gereğince, kiralayan önceki malik tarafından açılan 2005-2006 dönemine ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı, kira tespit davası niteliğinde olmayıp, alacak davası niteliğinde olduğundan, davacı yeni malik, bu mahkeme kararına dayanarak 2007-2008 dönemi kira parasının belirlenmesini isteyemeyecektir. Bu durumda, davacı tarafından dava konusu edilen, 2007-2008 dönemi kirasının sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenmesi ve sorunun bu şekilde çözümlenmesi gerekecektir.
Hal böyle olunca; mahkemece taraflar arasında çekişmesiz olan 06.02.2002 tanzim tarihli ek protokolle kararlaştırılan, 01.12.2001 tarihinden itibaren aylık net 3.300.000.000.TL kira parasına, her yıl DİE tarafından belirlenen TEFE oranı uygulanmak suretiyle dava konusu edilen 2007-2008 dönemi kira miktarı belirlenmeli, bundan sonra davalının ödemeleri de dikkate alınarak, davacının alacağının bulunup bulunmadığı belirlenerek varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir.
Yukarıda belirtilen maddi ve yasal olgular dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç itibariyle, direnmekararının açıklanan değişik gerekçelerle bozulması gerekir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile HUMK.’un 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesin, 20.04.2011 gününde yapılan üçüncü görüşmede oybirliği ile karar verildi.