YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2010/152
KARAR NO : 2010/156
KARAR TARİHİ : 17.03.2010

MAHKEMESİ : Kartal 2.Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11.06.2009
NUMARASI : 2009/336 E- 669 K.
Taraflar arasındaki “Kira Tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.08.2008 gün ve 2008/416 E- 2008/1049 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 03.02.2009 gün ve 2008/21361-2009/1248 sayılı ilamıyla;
(“…Davada, 20.10.2008 tarihinden itibaren aylık kiranın net 12000 YTL. olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
Mahkemece, aylık kiranın 11250 YTL. olarak tespitine karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmaz İstanbul Kartal’da fabrika binası olup toplam 1200 metrekare büyüklüğündedir.
Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.
Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı,bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…”)
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle H.U.M.K.nun 2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Davacı, çekişmeli taşınmazda kiracısı olan davalının 20.10.2004 başlangıçlı kira sözleşmesine dayalı olarak mecurda oturduğunu,ancak taşınmazın kirasında yeterli artış yapmadığını ileri sürerek, kira bedelinin 20.10.2008 tarihinde başlayan dönem için net 12.000 YTL’ye çıkarılmasını istemiştir.
Davalı, istemin haksız olduğunu bildirerek,davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 05.08.2008 havale tarihli bilirkişi raporuna göre kira bedelinin brüt 11.250 YTL(Net 9000 YTL) olarak belirlenmesine karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire, kararı yukarıdaki gerekçe ile bozmuş; yerel mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hükmü temyize davalı vekili getirmektedir.
Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olduğu söylenemez. Bozma ilamında da bu husus belirtilmiştir.
Ne var ki, bozma ilamında ayrıca, tarafların tüm delillerinin varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneklerinin dosyaya alınması gerektiği de belirtilmiştir. Oysa mahkemece, 08.07.2008 günlü celsede, taraflara varsa emsal kira kontratlarını ibraz etmeleri için keşif gününe kadar kesin mehil verilmesine karar verilmiş olup; bu karardan sonra davacı tarafça dosyaya emsal sunulmadığı gibi davalı tarafça keşif sırasında sunulan bir emsalin de bilirkişi heyeti tarafından sağlıklı bir şekilde irdelenmediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece verilen kesin sürede bir bildirim yapılmayan taraflara, delil ve emsal sunmaları için yeniden süre verilemeyeceği gibi, yerel mahkemenin de resen emsal araştırması yapması beklenemez.
Diğer taraftan, mahkemenin hükmüne esas aldığı bilirkişi raporu da hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şu durumda mahkemece, bilirkişilerden yeniden rapor alınarak, kira bedelini belirlemek için görüşlerini sunan mülk bilirkişisinin de yer aldığı bilirkişi heyeti tarafından mevcut emsaller değerlendirilmeli, civardaki aynı niteliklere sahip taşınmazlar göz önünde bulundurularak, dava konusu taşınmaz ve emsaller tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası tespit edilmeli ve sonuçta belirlenecek kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararının bozulması gerekir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 17.03.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.