YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2009/208
KARAR NO : 2009/230
KARAR TARİHİ : 03.06.2009

MAHKEMESİ : Bakırköy 11. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 23/12/2008
NUMARASI : 2008/159-2008/581
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bağcılar Asliye 2.Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.05.2007 gün ve 2004/716-2007/284 sayılı ka-rarın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 17.03.2008 gün ve 2007/14884-2008/3724 sayılı ilamı ile, (“…Davacı, kendisi ile davalının taşınmazı üzerine dava dışı yüklenici tarafından bina yapıldığını, yüklenicinin inşaatı bitirmeden bıraktığını, söz-leşmeye göre yükleniciye ait olan dairelerin davalı tarafından satıldığı halde kendisine düşen hissenin ödenmediğini öne sürerek, 7.710.000.000 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.
1-Dava dışı yüklenici tarafından davacı ve davalıya ait taşınmazlar üzerine bina yapımının ka-rarlaştırıldığı, 8.8.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, yüklenicinin inşaatı bitir-meden bırakıp gitmesi üzerine, sözleşme gereğince yükleniciye düşen dairelerin davacı ve davalıya kaldığı, dosyadaki delillerden anlaşılmaktadır.
Davacı, davalının yükleniciye kalan daireleri satarak inşaatı tamamlamayı taahhüt ettiğini, an-cak bu daireleri sattığı halde, inşaatın bitirilmesi için harcamadığı gibi, kendi hissesinin de verilmedi-ğini belirterek, bu davayı açmıştır. Sözleşme gereğince yükleniciye kalan dairelerin davalı tarafından satılarak, tapuda üçüncü kişilere devredildiği ve parasının alındığı dosyadaki delillerden anlaşılmakta-dır. Bu paranın inşaatın bitirilmesine harcandığı davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Mahkemece taraflardan bu husustaki delillerinin sorularak toplanması, şayet satım bedelinin inşaata harcandığı ka-nıtlanırsa şimdiki gibi, aksi halde davalının satım bedelinin yarısından sorumlu tutulacak şekilde hü-küm tesisi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
2-Bozma nedenine göre, davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir…”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, alacak istemine ilişkindir.
Davacı N. Y.. vekili, davacı ve davalı ile dava dışı yüklenici C. K.. arasında, da-vacıya ait 2 parsel sayılı ve davalıya ait 3 parsel sayılı taşınmazların tevhit ettirilmesi ve üzerine bina yapılması konusunda, 08.08.1995 tarihli, resen düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya-pıldığını, kaba inşaat aşamasında yüklenicinin iflas ettiğini, vecibelerini yerine getiremeyeceğinin anla-şılması üzerine, sözleşme gereğince yükleniciye kalacak olan bağımsız bölümlerin yarısının davacıya, yarısının da davalıya kalmasının taraflar arasında kararlaştırıldığını; davalının, sözleşmede yükleniciye ait olacağı belirtilen ve kendi tapusu içinde kalan daireleri satmak suretiyle eksik işleri tamamlamayı taahhüt ettiğini, tarafların bu konuda anlaştıklarını, ancak davalının binadaki eksik işleri tamamlamadı-ğını, daireleri satıp, bedellerini aldığını ve bunu gizleyerek kendisine başka bir yerde villa yaptığını, sadece binada ortak oldukları bir daireyi satarak bunun bedelinden belediyeye 2.600.000.000 TL. tuta-rındaki cezayı ödediğini; davalının sattığı daireler karşılığında 15.420.000.000 TL. satış bedeli tahsil ettiğini, bu bedelin yarısının davacıya ait olduğunu, ancak davalının herhangi bir ödeme yapmadığını, inşaattaki eksik işleri de tamamlamadığını ileri sürerek; dairelerin satış bedelleri toplamı 15.420.000.000 TL. nin yarısı olan 7.710.000.000 TL. nin satış tarihlerinden itibaren ticari faizi ile bir-likte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Halit Yeneroğlu vekili, yüklenicinin yarım bıraktığı dairelerin davalı tarafından tamam-landığını, inşaatın bitirilme aşamasına getirildiğini, Belediyeye ödenmesi gereken cezaları da davalının ödediğini, bunlardan davacının da faydalandığını, davalının aldığı ileri sürülen 15.420.000.000 TL. satış bedelinin neye dayandırıldığının anlaşılamadığını, böyle bir paranın alınmış olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı asıl ise, yargılama aşamalarında dava dosyasına sunduğu 22.12.2005 havale günlü dilek-çesinde, dava dışı yükleniciyle aralarındaki 08.08.1995 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. mad-desinde inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmaması halinde, arsa sahipleri olarak eldeki davanın taraflarının, yükleniciye kalacak daireleri satmak suretiyle inşaatı tamamlamaya yetkili olacaklarına dair hüküm bulunduğunu, yüklenicinin inşaatı süresinde bitirmediğini, sözleşmenin anılan 7. maddesi uyarınca inşaatı tamamlama görevinin taraflara kaldığını, ancak, davacının bu konuda kendisine yar-dımcı olmadığı gibi, sözleşmede yükleniciye kalacağı belirtilen iki daireyi üçüncü kişilere sattığını, inşaatı kendisinin tamamladığını, bunu yapabilmek için şahsi parasını kullandığını, çocuklarından maddi destek aldığını, ayrıca binadaki kendi hissesine düşen bazı daireleri üçüncü kişilere sattığını bil-dirmiştir.
Yerel Mahkeme; binanın İmar Kanununa aykırı şekilde kaçak olarak yapıldığı, eksikliklerinin oturanlar tarafından tamamlandığı, davalıdan davaya konu bedelin istenilebilmesine olanak sağlayacak, kendi imzasını taşıyan bir belgenin bulunmadığı, davacı iddiasının ispat edilemediği gerekçesiyle da-vanın reddine karar vermiş; Özel Daire, taraflar vekillerinin temyizi üzerine bu kararı metni yukarıda bulunan ilamla bozmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrarlayıp, genişleterek ve yüklenicinin tamam-lamadığı inşaattaki bir kısım işlerin sonradan davalı tarafından yapıldığını belirterek, önceki kararında direnmiştir.
Davacı ve davalı ile dava dışı yüklenici C. K.. arasındaki 08.08.1995 tarihli, resen dü-zenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, davacıya ait 1127 ada 2 parsel ve davalıya ait aynı ada 3 parsel sayılı taşınmazların tevhidi suretiyle, her iki taşınmaz üzerine bodrum + zemin kat + beş katlı bir bina yapılmasının, binanın üçüncü katındaki beş dairenin davacıya, dördüncü katındaki beş dairenin davalıya, diğer bağımsız bölümlerin de yükleniciye ait olmasının kararlaştırıldığı; sözleşmede ayrıca, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmaması halinde, arsa sahipleri durumundaki davacının ve davalının, yükleniciye kalacağı sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri satmak suretiyle inşaatın nok-sanlarını yapmaya yetkili olacaklarının belirtildiği, sabit ve çekişmesizdir
Yine, dava dışı yüklenicinin tevhit işlemi gerçekleşmeden taşınmazlar üzerinde her bir katta dörder daire olacak şekilde inşaata başladığı, bina kaba inşaat halindeyken iflas etmesi nedeniyle inşaa-tı mevcut haliyle taraflara terkettiği; tarafların, sözleşmede yükleniciye kalacağı belirtilen bağımsız bölümlerin yarısının davacıya, yarısının da davalıya kalması konusunda anlaştıkları, davalının binadaki toplam altı adet bağımsız bölümü (tapuda arsa olarak kayıtlı bulunan kendisine ait 3 parsel sayılı taşın-mazdaki payları) 1997 ve 1998 yıllarında üçüncü kişilere satarak devrettiği, binanın ruhsatsız (kaçak) olduğu, yüklenicinin işi bırakmasından sonra tamamlandığı, davalıdan bağımsız bölüm satın alanların bu bağımsız bölümlerde oturmakta oldukları, bina ile ilgili olarak birtakım vergi ve cezaların Bağcılar Belediyesine davalı tarafından ödendiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Açıklanan bu duruma göre; davalının dava dışı üçüncü kişilere pay devri suretiyle gerçekleştir-diği bağımsız bölüm satışlarının, dava dışı yüklenicinin tamamlamadan terk ettiği inşaatın davalı tara-fından bitirilmesi yönünde taraflar arasında gerçekleşen ve belgeye bağlanmayan anlaşma çerçevesinde yapıldığının, böylece davalının bu satışlar nedeniyle tahsil ettiği bedelleri, inşaatın bitirilmesi için har-cadığını ispatlamakla yükümlü bulunduğunun kabulü gerekir.
Nitekim; davalı, dava dışı yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra eksik işlerin kendisince tamamlandığını savunmuş ve bu savunmasının delili olarak, yapılan işleri ve bunların masraflarını liste halinde gösteren, kendisince düzenlenmiş belgeleri ve ayrıca üçüncü kişilerden temin edilmiş masraf belgelerini dosyaya sunmuş, ayrıca tanık dinletmiştir.
Ne var ki; Yerel Mahkemece; dava dışı yüklenicinin inşaatı hangi aşamada terk ettiği, sonradan tamamlanan eksik işlerin neler olduğu, bunları hangi tarihte, kimin tamamladığı, davalı tarafından ya-pılmış işlerin bulunup bulunmadığı, varsa bunların ne miktarda masraf gerektirdikleri konusunda, hü-küm kurmaya yeterli düzeyde araştırma yapılmamış, delil toplanmamış, toplanan deliller değerlendi-rilmemiş, yapılan keşifte de bu yönler üzerinde durulmamış, bilirkişiden görüş alınmamıştır.
Öte yandan; tarafların maliki oldukları taşınmazlar üzerine dava dışı yüklenici tarafından başla-nıp, tamamlanmaksızın terk edilen inşaatın ruhsatsız (kaçak) olduğu, ruhsat alınması amacıyla sonradan başvurularda bulunulduğu da, dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununa göre; her türlü bina yapımı, yerel idarelerden izin alınmasına bağlıdır. Hukuk Genel Kurulunun 17.11.1999 gün ve esas: 1999/15-653, karar:1999/965; 04.04.2001 gün ve esas:2001/15-305, karar:2001/336 sayılı kararlarında da belirtildiği üzere; İmar Kanunu kamu düzeni ile ilgili olup, emredici hükümler taşıdı-ğından, mahkemelerce re’sen gözönünde bulundurulmalıdır. İmar Kanununa aykırı yapılan her türlü inşaatın yıkılması gerekeceğinden, yaratılan değerlerin hukuken korunması söz konusu olamayacağı gibi; kanuna aykırılık devam ettiği sürece, bu nitelikteki bir binadan dolayı, hangi hukuksal nedene dayalı olursa olsun, hak talebinde de bulunulamaz. Bu nedenle, somut olayda, kaçak inşaatın ruhsata bağlanmasının hukuken mümkün olup, olmadığının da ayrıca araştırılıp, saptanması zorunludur. Yerel Mahkemenin bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapmamış olması, Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerin yanında, ayrı bir bozma nedeni oluşturmaktadır.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, tarafların taşınmazları üzerindeki binanın ruhsata bağlan-masının ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde mümkün olup olmadığı araştırılıp, saptandıktan sonra; dava dışı yüklenicinin inşaatı taraflara hangi tarihte ve hangi aşamada terk ettiği, sonradan tamamlanan eksik işlerin neler olduğu, bunların kim tarafından tamamlandığı, bu çerçevede davalının hangi işleri yaptığı, yapılan bu işlerin ne miktarda masraf gerektirdikleri konusunda tarafların delilleri sorulup top-lanmak ve yeniden keşif yapılarak, belirtilen bütün bu hususlarda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınmak ve ayrıca davalının anılan pay satışlarından elde ettiği bedeller karşılaş-tırılıp, değerlendirilmek suretiyle, söz konusu satış bedellerinin davalı tarafından inşaatın tamamlanma-sı için harcanıp harcanmadığı tam bir açıklıkla belirlendikten sonra, ortaya çıkacak uygun sonuca göre dava konusu uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesi gerekir.
Yerel Mahkemece, eksik incelemeye dayalı olarak verilen önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 03.06.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.