YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2008/76
KARAR NO : 2008/138
KARAR TARİHİ : 20.02.2008

MAHKEMESİ : İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 29/03/2007
NUMARASI : 2007/84-2007/170

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 3.Ticaret Mahkemesince asıl ve birleşen davaların reddine dair verilen 13.09.2004 gün ve 1993/1311-2004/975 sayılı kararın incelenmesi Davacı ve asli müdahil vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 27.02.2006 gün ve 2005/8199-2006/1041 sayılı ilamı ile ;
“Dava dilekçesinde, davalıların murisi Y..Ö.. ile ..ada .. parsel ve .. ada ..parselde tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili olarak 9.2.1981 tarihli kira sözleşmesinin yapıldığı daha sonra kira sözleşmesi feshedilerek 27.12.1990 günlü yap-işlet-devret sözleşmesinin yapıldığını ancak karşı tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle 3.3.1992 tarihinde keşide edilen ihtarname ile sözleşmenin feshedilip 2 ay içinde taşınmazların kendilerine teslim edilmesi istenildiği halde buna uyulmadığı iddia edilerek 3.5.1992 tarihinden dava gününe kadar olan 18 aylık dönem için davalılar tarafından yapılan ödemeler düşüldükten sonra 6.774.889.804 liranın birleştirilen dava dilekçesinde de aynı taşınmazlar için 9.11.1993-31.12.1997 dönemi için 118.228.892.262 lira ecrimisilin tahsili talep edilmiştir.
Mahkemece açılan muarazanın önlenmesi davasında taraflar arasındaki sözleşmenin halen yürürlükte bulunduğu kabul edilerek verilen kararın kesinleşmiş olması gerekçesiyle ecrimisil talebinin reddine dair verilen karar davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenmiş 9.2.1981 tarihli sözleşme ile taraflar arasında kira ilişkisi kurulduğu, daha sonra aynı taşınmazlara ilişkin olarak yapılan 27.12.1990 tarihli yap-işlet-devret sözleşmesi ile daha önce yapılan kira sözleşmesinin sona erdirildiği anlaşılmaktadır.
Yanlar arasında görülen İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1993/1343 E., 1997/1069 karar sayılı muarazanın men’i davasında mahkemece yap-işlet-devret sözleşmesinin kira sözleşmesini de içerdiği. kiracılık hususunda da bir muarazanın oluşmadığı kabul edilerek dava reddedilmiş ise de, bu karar Dairemizin 6.4.2000 tarih ve 2000/235-1644 sayılı ilamı ile davalının feshe karşı koyarak muaraza yarattığı davacının da feshe karşı çıkılarak yaratılan bu muarazanın giderilmesini istediği, dava dilekçesinde “eda” istemli bir talebin bulunmadığı, eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde tespit davası açılması durumunda hukuki yararın bulunmadığı gerekçesiyle ve mahkemenin gerekçesi değiştirilmek suretiyle onanmıştır. Bu nedenle açılan bu davada verilen karar ile taraflar arasındaki sözleşmenin halen yürürlükte olduğu kabul edilmiş sayılamaz. Zira dava işin esasına girilmeden hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilmiştir.
0 halde ecrimisil istemi ile açılan bu davada, davalının taşınmazı kullanmasının haklı bir nedene dayanıp dayanmadığının, başka bir anlatımla kullanımın haksız olup olmadığı araştırılmalıdır. Taraflar arasında düzenlenen 9.2.1981 tarihli kira sözleşmesi, 27.12.1990 günlü yap-işlet-devret sözleşmesi ile sona erdirilmiştir. Yap-işlet-devret sözleşmesi taşınmaz pay devrini içermediğinden tek taraflı irade beyanıyla ve bu irade beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla sona erdirilebilir. Davacı karşı yana göndermiş olduğu 3.3.1992 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini ve taşınmazı tahliye etmesi için 2 aylık süre verdiğini açıkladığına göre anılan sözleşmenin de feshedildiğinin kabulü gerekir.
27.12.1990 tarihli sözleşmeye konu edilen ..parsel sayılı taşınmazda Türkiye Halk Bankası’nın da hissesi bulunmakta olup, bu hissedar sözleşmede taraf olmadığı gibi muvafakatı da alınmamıştır. 0 halde, yapılan bu sözleşme geçersiz bulunmaktadır. Davalının bu süre içerisinde bir kısım ödemelerde bulunmuş olması da onun kiracı olarak kabulünü gerektirmez.
0 halde taraflar arasında akdi bir ilişkinin bulunmadığı, davalının taşınmazı geçerli bir hukuki nedene dayanmadan kullandığı, taşınmazda fuzuli şagil durumunda bulunduğu ve ecrimisil ile sorumlu olduğu kabul edilmelidir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, ecrimisil tazminatının en azının kira geliri, en çoğunun da tam kâr yoksunluğu olduğu dikkate alınıp, taşınmazın bulunduğu bölge, kullanma biçimi göz önünde bulundurularak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor doğrultusunda hüküm kurmaktan ibaret olmalıdır. Yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddedilmiş olması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.”
gerekçesiyle davacı ve asli müdahil yararına bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER : 1-Davacı Tasfiye Halinde T.Emlak Bankası A.Ş.
2-Asli Müdahil T.Halk Bankası A.Ş.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, haksız kullanım nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Taşınmaz maliki T.Emlak Bankası A.Ş. tarafından, taraflar arasındaki sözleşmenin kendiliğinden fesholduğunun ihbarı ile tahliye istenmesine karşın davalılarca haksız kullanımın sürdürüldüğü iddiasıyla 03.05.1992 tarihinden dava tarihine (10.11.1993) kadar birikmiş 18 aylık haksız kullanım bedeli olan toplam 8.359.988.000.- TL nin karşı yanca yapılan ödeme de tenzil edilerek kalan 6.774.889.804 TL sinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla işlemiş ve işleyecek cari ticari banka ıskonto faizi ile birlikte tahsili istemiyle, Yap -İşlet- Devret sözleşmesinin tarafı olan Y..Ö..mirasçıları hasım gösterilerek açılmış; T.Halk Bankası A.Ş. ,yargılama aşamasında davacı yanında, davaya müdahale etmiştir.
Birleşen dava ile de, asıl davaya konu edilen dönemden sonra tahakkuk eden, 31.12.1997 tarihine kadar birikmiş haksız kullanım bedeli 118.228.892.262 TL nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla işlemiş ve işleyecek cari ticari banka ıskonto faizi ile birlikte tahsili istenmiştir.
Davacı ve müdahil davacı; davalıların murisi ile davacı arasında düzenlenen 27.12.1990 tarihli Yap-İşlet-Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesi ile, taraflar arasında daha önce düzenlenen kira sözleşmelerinin tamamının 09.01.1991 tarihinden itibaren bir yıl süreyle uzatılarak 09.02.1992 tarihinde sona ereceğinin koşulsuz olarak, kararlaştırıldığı; 27.12.1990 tarihli bu sözleşmede yer alan ve “sözleşmenin işlerlik kazanması” şartlarını düzenleyen 3.maddesi gereği, davalı taraf edimlerinin yerine getirilmediği; bu itibarla anılan maddede yer alan açık hüküm gereği, sözleşmenin kendiliğinden feshedilip, hükümsüz ve geçersiz olduğu; bu olgunun karşı tarafa 03.03.1992 tarihli ihtarla bildirilerek tahliye hususunda iki aylık süre tanındığı; takip eden ihtarlara karşın haksız işgalin sürdürüldüğü, iddialarına dayanarak tazminat istemektedir.
Davalılar; sözleşmenin kendiliğinden fesholamayacağını, önceki kira sözleşmelerinin de ek sözleşme ile yenilenmekle ayakta olduğunu, taraflar arasında yapılan ek sözleşmenin beşinci ve birinci maddelerine göre kiracılıklarının devam ettiğini; taşınmazların kira akdine dayalı olarak tasarruf edildiğini, davacının 2000 yılında tahliye davası açmakla kira ilişkisinin varlığını kendisinin de kabul ettiğini ifadeyle, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, taraflar arasında görülen dava dosyaları da delil olarak celbedilerek; deliller toplanmış, bilirkişi incelemesi yapılmış, bu arada sonuçlanan İstanbul 1.Ticaret Mahkemesinin dosyasında verilen ve sonuçta değişik gerekçeyle onanan karar da dayanak alınarak, davanın reddine karar verilmiştir. Davacı ve asli müdahil vekillerinin temyizi üzerine Özel Daire, bu kararı, metni yukarıda başlık bölümüne aynen alınan ilamla bozmuştur. Mahkeme önceki kararında direnmekle, hükmü davacı ve asli müdahil vekilleri temyiz etmişlerdir.
Taraflar arasındaki sözleşmelerin düzenlenmiş olduğu, şekli ve altındaki imzalar uyuşmazlık konusu olmayıp; 27.12.1990 tarihli Yap-İşlet-Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesi’nin düzenlenmesi sırasında davacı ve asli müdahil bankaların malik durumunda oldukları; sözleşmenin (2.5) maddesinde, bu sözleşmeden dolayı Halk Bankası tarafından yapılacak her türlü müdahale ve taleplerin kiralayan banka tarafından karşılanacağının kararlaştırıldığı gibi Halk Bankasının da bu sözleşmeye karşı çıkmaksızın yıllar itibariyle yatan kira paralarından payını aldığı; sonuçta da eldeki davaya asli müdahil sıfatıyla dahil olarak davacının taleplerine katıldığı dosya kapsamı ile belirgindir.
Açıklanan maddi olgu, bozma ve direnme kararları kapsamına göre direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki “Yap-İşlet-Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesidir” başlıklı 27.12.1990 tarihli sözleşmenin düzenlenmesi ile birlikte -tarihsiz ek sözleşme de nazara alınarak- kendisinden önceki sözleşmelerin hükmünü yitirip yitirmediği; sözleşmenin kendiliğinden feshedilmiş ve dolayısıyla hükümsüz ve geçersiz olup olmadığı; sona eren önceki sözleşmelerin bu fesihle birlikte yeniden vücut bulup bulmadığı; davacı bankanın fesih ihbarının sonuca etkisi ve nihayetinde davalıların dava konusu taşınmazlar üzerinde hukuken korunabilir bir haklarının bulunup bulunmadığı, noktalarında toplanmaktadır.
Öncelikle, taraflar arasındaki ilişkinin ve eldeki davadan önceki gelişmelerin açıklamasında ve nihayetinde, uyuşmazlığa etkili delillerin ortaya konulmasında yarar vardır:
Davacı Banka ile davalılar murisi Y.. Ö..09.02.1981 tarihinde akdettikleri iki ayrı kira sözleşmesi ile İstanbul, Bakırköy, … Mahallesi ..pafta ..ada-eski ..yeni ..ve ..ada-..parsel numaralı parsellerde kayıtlı, C-..ve …-Camp olarak bilinen yerlerin 09.02.1981 tarihinden itibaren beş yıl süreyle Y.. Ö..’e kiralanmasını kararlaştırmışlardır.
1986 yılında akdedilen ek sözleşmeler ile, 09.02.1981 tarihli ..camp tesisleri ve C … ilişkin kira sözleşmeleri 5 yıl süreyle uzatılmış; 19.01.1987 tarihli Eser ve Kira Sözleşmesi ile de; 59 ada 2 parseldeki arsanın, ….-camp içinde bulunup, ilk sözleşme dışında bırakılan bölümünde Y..Ö..’ün benzin istasyonu tesisi kurması ve sözleşme sonunda da Benzin İstasyonu ile ilgili tüm tesisler ve bunlara ilaveten ….Et Lokantası ile bunun ek tesislerinin bankaya bedelsiz terki kararlaştırılmış; sözleşmenin 11.maddesiyle bitim tarihi 09.02.1991 olarak belirlenmiştir.
Daha sonra, tarihsiz “Ek Sözleşme” başlıklı sözleşme düzenlenmiş ve konusunun aynen;
“Mülkiyeti T.Emlak Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğüne ait bulunan, Bakırköy, Ataköy, …. Mahallesinde kain, tapunun ..ada ..pafta ve yeni .. parsel sayısında kayıtlı ve T.Emlak Bankası DİNLENME Tesisleri ile …Camp tesisleri arasında yer alan eski ismi ile C….ve yeni ismi ile …. TATİL KÖYÜ olan tesise ait, yine aynı bölgede tapunun ..pafta, .. ada ve.. parsel sayısında kayıtlı ..-Camp isimli tesis içinde inşa edilen …BENZİN İSTASYONU ile ilgili bulunan ..-Camp ve C ..ile ilgili olarak akdedilen 9/2/1981 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile buna ek 7/3/1986 tarihli sözleşme, Benzin istasyonu ile ilgili olarak akdedilen 19/1/1987 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile devam etmekte olan kira ilişkisi içinde 9/2/1991 tarihinde sona erecek olan sözleşmelerin 9/2/1991 tarihinden itibaren bir sene süre ile uzatılması konusu teşkil etmektedir. (9/2/1992) ye kadar.” Şeklinde olduğu, açıklanmış; 1.maddesinde ; “Yenilenme tarihi olan 9/2/1991’den itibaren C ..ve …-Camp Tesisleri için ödenecek yıllık kira miktarı (ilave bir yıl için) yürürlükte bulunan sözleşme miktarlarına yasaların öngördüğü kira artış oranı ilave edilerek ödenecektir.” ve 5.maddesinde de “ “Yap-İşlet-Devret Modeline göre Banka ile Y.. Ö.. arasında akdedilecek sözleşmenin iş bu ek sözleşmenin ayrılmaz bir eki olduğu” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Taraflar, 27.12.1990 tarihinde “Yap-İşlet-Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesidir” başlıklı sözleşmeyi imzalamışlar ve sözleşmede ; Y..Ö..’ün ..ada eski ..yeni ..parseldeki C-.. (yeni ismi .. Tatil köyü) ile ..ada ..parselde bulunan..Camp ve bu saha içindeki benzin istasyonu sahası içinde Birinci Sınıf Tatil Köyü, Otel, Turizm Kompleksi, Gazino, Alışveriş Merkezi, Kongre tesisleri, Akaryakıt üniteleri, Spor ve Eğlence tesisleri vs. yatırımları, yatırımın tutarı ve keşif bedeli 40 milyon USD den aşağı olmamak şartıyla yapmasını ve sözleşmede belirtilen süreyle işleterek süre sonunda da bedelsiz olarak Bankaya devretmesini kararlaştırmışlardır. Aynı sözleşmede, benzin istasyonu ile ilgili sözleşme 09.02.1991 tarihinden 09.02.1992 tarihine kadar temdit edilmiş, “Yap İşlet Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesi” feshedilirse benzin istasyonu sözleşmesinin de yenilenmeyeceği ve sona ereceği belirtilmiştir.
27.12.1990 tarihli sözleşmenin 1.maddesi “Kira Sözleşmesinin Konusu”, 2.maddesi ise “Kira Sözleşmesinin Süresi” başlığını taşımakta olup, 2.1 maddesinde aynen;
“Mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 09.02.1991’den itibaren 34 yıl süre ile iş bu sözleşme tanzim edilmiştir. Ancak 09.02.1991’den itibaren mevcut kira sözleşmesinin bir yıl uzatılması taraflarca ek sözleşme ile kabul edilmiş olduğundan, Banka’nın yaptırmakla mükellef olduğu harita, imar planı ve benzeri planların tasdikinden ve Kiracı’nın Banka’ca olumlu bulunan projesinin tasdik edilerek inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 33 yıl kira süresi başlamış olacaktır. Bu kiralama süresi için yapılacak yatırımın tutarı ve keşif bedeli 40 milyon Amerikan Doları’ndan aşağı olmayacaktır. Bu miktar, sözleşmenin bu süre için geçerli olabilmesinin ana şartıdır.” Denilmiştir.
“Sözleşmenin İşlerlik Kazanması” başlıklı 3.maddesinde ise aynen;
“MADDE 3- İşbu Kira Sözleşmesi, her ne kadar taraflarca imza edilmiş ise de, hukuken işlerlik kazanabilmesi ve yürürlüğe girebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartların yerine getirilmemesi halinde sözleşme kendiliğinden feshedilmiş olacak, dolayısıyla hükümsüz ve geçersiz olacaktır.
3.1. Kiracı, kiralamaya konu teşkil eden taşınmazlar üzerinde hangi tip turistik tesisin daha rantabl olacağı yolunda gerekli inceleme ve araştırmaları yaptırarak elde edeceği nihai sonucu bir rapor halinde banka’nın görüş ve tetkiklerine sunacaktır.
3.2. Sunulan bu rapor hakkında Banka’nın müspet görüşü alındıktan sonra yapılacak tesislerle ilgili fizibilite raporu doğrultusunda mimari tasarım hazırlanıp Banka’nın onayına sunulacaktır. Mimari tasarım kapsamı içinde 1/1000 ölçekli vaziyet planı, 1/500 ölçekli mimari avan proje ile açıklayıcı mimarı rapor yer alacaktır. Banka’ya sunulacak mimari tasarım ve avan proje raporlarında yapılacak yatırımın tutarı ve keşif bedeli toplamı açıkça belirtilmiş olacaktır. Banka bunları en geç 3 hafta içinde inceleyerek onayını belirtecektir.
3.3 .Taahhüt edilen yatırım tutarının en az % 15’inin (yüzde onbeş) yabancı sermaye ve kredi olarak yabancı katılımcılar tarafından karşılanacağına dair iyi niyet mektubu ve/veya ön protokol kiracı tarafından Banka’ya sunulacaktır.”
Hükmüne yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere, sözleşmenin işlerlik kazanması, maddede sayılan koşullara bağlanmış; bu koşulların gerçekleşmemesinin müeyyidesi de “sözleşme kendiliğinden feshedilmiş olacak, dolayısıyla hükümsüz ve geçersiz olacaktır.” Şeklinde ifade edilmiştir.
Takip eden maddelerde ise sözleşmenin işlerlik kazanmasından sonra taraflarca yerine getirilmesi gerekli yükümlülükler ve buna bağlı diğer hususlar sıralanmıştır.
Davacı banka, 03.03.1992 tarihinde Beşiktaş…..Noterliğinin 05137 yevmiye nolu ihtarnamesi ile; muhatap davalılar murisi Y..Ö..’e sözleşme şartlarının karşı tarafça yerine getirilmediğinden feshedilmiş olduğunu ve önceki sözleşmeler nedeniyle de kiracılık sıfatlarının kalmadığını bildirerek, en geç iki ay içinde taşınmazın boş ve kullanılmaya elverişli olarak Banka’ya teslimini istemiştir. Karşı tarafın bu ihtara uymaması üzerine de bu kez Beyoğlu ….Noterliğinden 22.01.1993 gün ve 04983 yevmiye nolu ihtarnamesi haksız olarak işgal edilen yerlerin 09.02.1993-09.02.1994 dönemi için yıllık kullanım bedellerinin ve ayrıca 19.01.1987 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan benzinlik için yılık kullanma bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir.
Davacı banka, fesih ihbarlarına rağmen taşınmazlar boşaltılmadığından ve yeni bir sözleşme de akdedilmemiş olduğundan İstanbul Asliye 1.Ticaret Mahkemesinin 1993/1343 esas sayılı dosyasında 29.06.1993 tarihinde “sözleşmenin feshi nedeniyle ortaya çıkan bu muarazanın giderilmesi” istemiyle dava açmış; bu dava, eda davası açılabilecekken tespit davası açılamayacağından bahisle gerekçesi değiştirilerek onanan red kararıyla sonuçlanmıştır.
Eldeki dava, bu dava derdestken 10.11.1993 tarihinde açılmış; 03.11.1998 tarihinde de birleşen dava ilk dava tarihinden sonraki döneme ilişkin olmak üzere açılarak, yargılama her iki dosya birleştirilerek yürütülmüştür.
08.08.1993 tarihinde davalı Y..Ö…ölmüş; banka bu kez mirasçılara gönderdiği 05.11.1993 tarihli ihtarla taşınmazların boşaltılması ve bankaya teslimini istemiş; ancak mirasçılar da taşınmazları kullanmayı sürdürmüşlerdir.
Bu arada, davacı Banka, eldeki dava devam ederken halen davalılar kullanımının sürmesi nedeniyle, Bakırköy Sulh 1.Hukuk Mahkemesinin 2000/1211 esas sayılı dosyasında 17.11.2000 tarihinde Y..Ö.. mirasçılarını ve ayrıca alt kiracı …..Turizm İnşaat Temizlik Hizmetleri Ltd. Şti’ni hasım göstererek dava açmış; dava dilekçesinde “taraflar arasında 09.02.1991-1986-19.01.1987, tarihsiz ek sözleşme ve 27.12.1990 tarihli Yap-İşlet-Devret Sözleşmesinin hukuki geçerliliği kalmadığından sözleşmelere konu …-kamp, C … ile benzinlik ve ekleri üzerindeki davalıların hukuka aykırı haksız eylem ve işgallerinin sona erdirilmesini teminen tahliyelerine karar verilmesini, bu işgaller nedeniyle bu güne kadar doğmuş ve doğacak her türlü zararlarının tazminini ve ecrimisil taleplerinin saklı tutulmasını” ifadelerine yer vermiş; böylece, davada kira ilişkisinin varlığına dayanmamış, aksine önceki sözleşmelerin sona erdirilip tümünü kapsamak üzere yeni yapılan sözleşmenin de işlerlik kazanması için gerekli koşulların yerine getirilmediğinden fesihle sonuçlandığını; davalının da bu olguyu kabul ederek yeniden sözleşme yapma girişiminde bulunup, bu konuda süre de istediği halde kendilerince yeniden sözleşme ilişkisi kurulması için tanınan sürelerde başvuruda bulunmayıp, bu yolla haksız işgalini sürdürdüğünü, belirtmişlerdir. Bu dava, açılmamış sayılma ile sonuçlanmış; esasa ilişkin bir karar verilmemiştir.
Konuyla ilgili hukuksal kavram ve kurumlar, delillerle birlikte ele alınarak irdelenmelidir:
Tarafların murisi ile davacı banka arasındaki ilişki 09.02.1981 tarihinde akdedilen iki sözleşmeyle başlamış; 19.01.1987 tarihli sözleşme ile bu iki sözleşmenin kapsamı dışında kalan taşınmazlar da, gerçekleştireceği imalatlara karşılık davalılar murisinin kullanımına verilmiştir.
Böylece, davaya konu taşınmazları davalıların kullanımına olanak sağlayan sözleşmeler önce aynı süreyle uzatılmış; daha sonra davalılar murisi ile davacı banka arasında 27.12.1990 tarihli Yap-İşlet-Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesi düzenlenmiş; geçişi sağlamak üzere de gerek bu sözleşmeye atıf yapan ek sözleşme, gerek 27.12.1990 tarihli sözleşmenin konusunu ve süresini belirleyen 1.ve 2.madde hükümleri gereği 09.02.1991 tarihinden en son 09.02.1992 tarihine değin yürürlüğünü sürdürmüştür.
Eş söyleyişle, ek sözleşme hükümleri ve 27.12.1990 tarihli sözleşmenin ilk iki hükmü ile taraflar 09.02.1991 tarihinde sona erecek sözleşmelerin süresini çok açık bir biçimde sadece 1 (bir) yıl uzatmış; bu sürenin sonunda taraflar arasındaki kira ilişkisi sona ererek yine taraflar arasında bağıtlanan 27.12.1990 tarihli Yap İşlet Devret Modeline Uygun Kira Sözleşmesinin uygulanması kararlaştırılmıştır. Nitekim, Sözleşmenin 1.maddesinde “….1981 yılından bu yana kiracının kirası altında olup, bu kerre bu taşınmazlarda Kiracı’nın…… gibi yatırımları Yap-İşlet-Devret sistemi ile yapması ve belirlenen süre işletmesi, sürenin bitiminde bankaya devretmesi iş bu kira sözleşmesinin konusunu teşkil etmektedir” denilmekle, eski sözleşmelerin yerine artık bu sözleşmenin uygulanabileceğine ilişkin taraf iradeleri ortaya konulmuştur.
İlk sözleşmelerin sona erdiği 09.02.1992 tarihinden sonra, tarafların kararlaştırması gereği 27.12.1990 tarihli sözleşmenin işlerlik kazanması 3.maddedeki koşullara bağlanmıştır.
Şu durumda; taraflar arasındaki ilişkide gözetilecek hükümler, 27.12.1990 tarihli sözleşmenin işlerlik kazanması koşullarını ortaya koyan 3.maddesi ve bu madde koşullarının yerine gelmesi halinde hayata geçecek olan takip eden diğer hükümlerdir.
Hemen belirtilmelidir ki, 27.12.1990 tarihli sözleşme taraflarca imza altına alınmak ve ilk iki hükmü ile 3.maddesinin 3.1 hükmü hayata geçmekle taraflar arasında hüküm ifade etmiş; devamı hükümlerin uygulanırlığı ise 3.2 ve 3.3 maddelerde sayılan koşulların yerine gelmesine bağlanmıştır. Bu nedenle, artık sona ermiş olan önceki kira sözleşmeleri ve buna bağlı sözleşmelerin yürürlükte olduğunu ya da yeniden hukuk alanında tarafları bağlayıcı sonuçlar doğurabileceğini kabule olanak bulunmamaktadır.
Nitekim, davacı taraf bu sözleşmeye dayanarak, 3.madde gereklerinin yerine getirilmemesine dayalı kendiliğinden fesih olgusunu ortaya koymuş; davalı taraf ise savunmasını yine bu sözleşmeye dayandırmış; sonuçta sözleşmenin işlerlik kazandığını, ileri sürmüştür.
Burada üzerinde önemle durulması gereken husus, 27.12.1990 tarihli sözleşmenin “Sözleşmenin İşlerlik Kazanması” başlıklı 3.maddesinin ne anlama geldiği ve sözleşmeye etkisinin ne olduğudur.
Sözleşmenin 3.maddesinde “- İşbu Kira Sözleşmesi, her ne kadar taraflarca imza edilmiş ise de, hukuken işlerlik kazanabilmesi ve yürürlüğe girebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartların yerine getirilmemesi halinde sözleşme kendiliğinden feshedilmiş olacak, dolayısıyla hükümsüz ve geçersiz olacaktır.” denilmekte; maddenin devamında da şartlar sıralanmaktadır. Bu şartların gerçekleşmemesi sözleşmenin işlerlik kazanmasını etkileyecek ve maddede açıkça ifade edildiği üzere kendiliğinden fesih sonucunu (bağlanan şartın gerçekleşmemesi nedeniyle) doğuracaktır.
Bu maddeyi takip eden “Sözleşmenin İşlerlik Kazanmasından Sonra İnşaat Başlayıncaya Kadar Kiracı Tarafından Yerine Getirilmesi Gerekli Yükümlülükler” başlıklı 4.maddenin başlığı ve içeriği de ortaya koymaktadır ki, tarafların imzaladıkları ve hiçbir ihtirazi kayıt koymaksızın tüm maddelerinde uzlaştıkları bu sözleşme, kendi içinde sözleşmenin işlerliği konusunda koşullu bir sıralama içermekte; sözleşmenin işlerlik kazanması için kararlaştırılan koşulların ve edimlerin yerine gelmesinden sonra bu kez işlerlikten inşaat başlayıncaya kadar olan yükümlülükleri ayrıca düzenleme altına almakta; devamı hükümlerin uygulanırlığını da bu ikinci aşama koşulların yerine getirilmesine bağlamaktadır. Kuşkusuz ki, 4.madde koşullarının değerlendirilmesine geçilebilmesi için 3.maddede sıralanan ve sözleşmenin işlerliği için ön koşul olarak kabul edilen hükümlerin gereğinin yerine getirilmesi gerekir.
Dosya kapsamına göre, davalı yanın 3.2 madde koşullarını yerine getirmediği, bunun üzerine davacının davalıya gönderdiği 03.03.1992 tarihli fesih olgusunu bildiren ihtarname ile taşınmazın boşatılması konusunda iki aylık süre tanındığı ve parasal hakların istendiği belirgindir. Bu ihtarname, sözleşmede öngörülen şartların yerine gelmediğinin ve bunun sonucu olarak da, sözleşmenin geçerlilik koşulunun yerine gelmemesi nedeniyle kendiliğinden feshedilmiş ve sözleşmedeki ifadeyle hükümsüz ve geçersiz olduğunun karşı tarafa bildirilmesinden ibarettir. Kendisine tanınan süreye karşın taşınmazları boşaltmamış olan davalı haksız el atan durumundadır ve bunun yasal sonuçlarına katlanmalıdır.
Burada vurgulanması gereken diğer bir husus da; 27.12.1990 tarihli sözleşmenin münfesih olmasının, önceki kira sözleşmelerinin yeniden taraflar arasında hüküm ifade etmesi sonucunu doğurmayacağıdır. Zira, eski sözleşmeler 27.12.1990 tarihli sözleşmenin tanziminden sonra tarafların açık kararlaştırması gereği en son 09.02.1992 tarihine kadar uzatılmış; bu tarih itibariyle de sona ermiştir. Sözleşmeyi şarta bağlayan 3. maddede veya başka hiçbir hükümde bu sözleşmenin işlerlik kazanmaması halinde sona eren eski sözleşmelerin hayata geçirileceği, devam edeceği kararlaştırılmamıştır. Sona erip, yerini yeni bir sözleşmeye bırakan bu sözleşmelerin, yeni sözleşmedeki şartın gerçekleşmemesi nedeniyle kendiliğinden işlerlik kazanacağının ve taraflar yönünden hüküm ifade edeceğinin kabulüne olanak bulunmamakta; davalı tarafın böyle bir yaklaşımla ve sözleşme hukuku kurallarına aykırı biçimde, davaya konu taşınmazları haksız yere elinde bulundurmaya devam etmesi iyiniyetle de bağdaşmamaktadır.
Mahkemece, direnme kararında yanlar arasında görülen İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1993/1343 E., 1997/1069 K. sayılı muarazanın men’i davasında verilen karara da dayanılmış ise de, bu davada mahkemece yap-işlet-devret sözleşmesinin kira sözleşmesini de içerdiği, kiracılık hususunda da bir muarazanın oluşmadığı kabul edilerek, davanın reddine dair verilen karar Özel Dairece 6.4.2000 tarih ve 2000/235-1644 sayılı ilamla davalının feshe karşı koyarak muaraza yarattığı davacının da feshe karşı çıkılarak yaratılan bu muarazanın giderilmesini istediği, dava dilekçesinde “eda” isteminin olmadığı, eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde tespit davası açılması durumunda hukuki yararın bulunmadığı gerekçesiyle ve mahkemenin gerekçesi değiştirilmek suretiyle onandığından, verilen bu karar ile taraflar arasındaki sözleşmenin halen yürürlükte olduğu kabul edilmeyip, dava işin esasına girilmeden hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilmiştir. Dolayısıyla eldeki davaya etki edecek bir hükmün varlığından söz edilemez.
Her ne kadar bozma ilamında diğer malik Halk Bankasının sözleşmede taraf olmaması da sözleşmeye etkili bulunmuş; bu husus da bozma nedeni yapılmış ise de; bu davalı sözleşmeden baştan beri haberdar olup, karşı çıkması olmamış ve payına düşen kira bedellerini tahsil ettiğini açıkça bildirmiş ve eldeki davaya da davacı yanında asli müdahil sıfatıyla katılmıştır. Bu malikin, sözleşmede taraf olmaması açıklanan olgular karşısında sonuca etkili görülmemiştir.
Sonuç itibariyle; taraflar arasındaki 27.12.1990 tarihli sözleşme taraflarca serbest irade ile akdedilmiş ve işlerlik kazanma, hüküm ifade etme ve nihayetinde geçerlilik koşulları da yine yanlarca kararlaştırılmış; bu koşulların yerine getirilmemesinin sonuçları da çok açık biçimde ortaya konulmuştur. Sözleşmenin imzalanmasına rağmen işlerlik kazanmasını koşula bağlayan bu açık kararlaştırmada davalıya ait yükümlülükler gösterilmiş ve yerine getirilmemiş olmakla sözleşmenin işlerlik kazanıp, devam etmesine olanak kalmamıştır. Böylece, davalının kiracılık sıfatının sona ermiş olmasına ve dolayısıyla da taşınmazı elinde bulundurmasına olanak veren bir hukuki sebep de bulunmamasına göre, davalının haksız işgalinin karşılığı tazminatı ödemekle yükümlü olduğunun kabulü gerekir.
Öyle ise mahkemece yapılacak iş; ecrimisil tazminatının en azının kira geliri, en çoğunun da tam kâr yoksunluğu olduğu dikkate alınıp, taşınmazın bulunduğu bölge, kullanma biçimi göz önünde bulundurularak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor doğrultusunda hüküm kurmaktan ibaret olmalıdır.
Yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddedilip; bu kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle, açıklanan değişik gerekçelerle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı ve asli müdahil vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine,20.2.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi.