YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2008/562
KARAR NO : 2008/552
KARAR TARİHİ : 24.09.2008

MAHKEMESİ : Büyükçekmece 3.Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 03/10/2007
NUMARASI : 2007/511-2007/1277
Taraflar arasındaki “taşınmazın teslimi ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Büyükçekmece 3.Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 7.9.2005 gün ve 2004/429 E- 702 K.sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 27.11.2006 gün ve 2006/14207-15662 sayılı ilamıyla; (…Davacı, davalıya 1075 nolu parseldeki 3 katlı binayı 25.7.2002 tarihli harici sözleşme ile sattığını, satış bedeline karşılık 2000 YTL. nakit, 30.000 YTL. ve 10.500 YTL. bedelli çekleri ve 32.500 YTL. bedele sayılan opel aracı aldığını, opel aracı satmak istediğinde sözleşme tarihinde aracın bedelinin fahiş olarak belirlendiğinin anlaşıldığını, bu nedenle sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek tarafların zilyedliklerinde bulunanların aynen iadesi ile, davalının müdahalesinin men’ine ve almış olduğu kira bedeline karşılık şimdilik 5.000 YTL. ecrimisil bedelinin faizi ile ödetilmesini istemiştir.
Davalı, sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğini, hile ve kandırmanın bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davacının satış bedellerini tahsil edip taşınmazı teslim etmekle sözleşmenin yerine getirileceği yönünde tam bir güvence verdiğinden fesih talebinin yerinde olmadığını, hile iddiasının da süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm; taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacı ile davalı arasında yapılan 25.7.2002 tarihli sözleşme, tapulu taşınmazın haricen satışına İlişkin olup, TMK. nun 706. maddesi, BK.nun 213.maddesi ve Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar ancak aldıklarını sebepsiz iktisap hükümlerine göre aynen iade ile mükelleftirler. Davacı, geçersiz sözleşme gereğince sözleşmeyi feshettiğini ve aldıklarını iadeye hazır olduğunu beyan ettiğine göre, 10.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı İBK kararında da belirtildiği gibi, haricen yapılan taşınmaz satımlarında verdiği bedel kendisine geri verilmeyen tarafın, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ya da kira bedeli altında bedel ödemekle yükümlü olmadığı hususu gözetilerek, 25.7.2002 tarihli sözleşme ile tarafların birbirlerine verdiklerinin iadesine karar verilmelidir.
Mahkemece yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3-Bozma nedenine göre, davalının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, harici satış sözleşmesine konu taşınmazın, sözleşmenin geçersizliği nedeniyle satıcıya iadesi ve alacak istemine ilişkindir.
Davacı Ö. C.vekili, taraflar arasında, davacının sahibi bulunduğu İstanbul B.Çekmece, …Köyü, Kuru Bahçe Mevkii, Pafta 3 ve Parsel 1075 sayılı taşınmazdaki 44 nolu özel parselin ve üzerinde bulunan binanın 75.000.000.000 TL. bedelle davalıya satımı konusunda 25.7.2002 günlü harici sözleşmenin düzenlendiğini, sözleşme çerçevesinde davalının 2 milyar TL. peşin para, toplam bedelleri 40.500.000.000 TL. olan iki adet çek ve ayrıca piyasa değerinin 32.500.000.000 TL. olduğu beyan edilen bir otomobil verdiğini, çek bedellerinin ödenmesinden sonra aracın trafik kaydını davacıya devrini taahhüt eden davalının bu taahhüdünü yerine getirmediğini, aracın sözleşme tarihindeki değerinin de 32.500.000.000 TL.den çok daha az olduğunun sonradan ortaya çıktığını, davacının fiyat konusundaki hilenin farkına vardıktan sonra, sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirdiğini, böylece askıda olan sözleşmenin, yapıldığı andan itibaren hükümsüz hale geldiğini, bu nedenle ifa edilen edimlerin aynen iadesi gerektiğini, davacının taşınmaza karşılık aldıklarını iadeye hazır olduğunu; gerek tapulu taşınmazların ve gerekse trafikte kayıtlı araçların satışlarına ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmeleri için resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğini, bu nedenle hem taşınmazla ve hem de araçla ilgili harici sözleşmelerin geçersiz bulunduğunu, davalının, harici sözleşme tarihinden itibaren davacıya ait taşınmazdaki kiracılardan kira paralarını aldığını, dolayısıyla aldığı bu kira paraları ile elde etmeyi ihmal ettiği gelirleri ecrimisil olarak davacıya vermesi gerektiğini ileri sürerek; geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların zilyetliklerinde bulunanların aynen iadesine, müdahalenin men’ine, 5.000.000.000 TL.nin ecrimisil bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı T.T.vekili davacının 1075 parsel sayılı taşınmazın maliki olmadığını, satış vaadi sözleşmesine istinaden hareket ettiğini, malik olmayan davacının istihkak ve meni müdahale davası açamayacağını, davalının harici sözleşmeyle taşınmazı elinde tutması karşısında ecrimisil talebinin de dayanağı bulunmadığını, davalının harici sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, çek bedellerinin de ödendiğini, tapu maliki olmayan davacı taşınmazı davalıya satamayacağından, taraflar arasında bu konuda tapu memuru huzurunda sözleşme yapılmasının zaten mümkün bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğunu, yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik için yeterli bulunduğunu, satış bedeli karşılığında davacıya bırakılan aracın değeriyle ilgili iddiaların da doğru olmadığını, davanın reddi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Yerel Mahkeme, davacı satıcının satış konusu mülkün mülkiyetini davalıya devretmeyi vaat ettikten ve onun edimlerini kabul suretiyle, sözleşmenin yerine getireceği yönünde davalıya güvence verdikten sonra, satım sözleşmesinin şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğini ileriye sürmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı, hile iddiası yönünden bir yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş; Özel Daire, taraflar vekillerinin temyizi üzerine metni yukarıda bulunan ilamla hükmü bozmuş; Yerel Mahkeme önceki gerekçesini tekrarlayarak ve ayrıca, davaya konu 1075 parsel sayılı taşınmazla ilgili kadastronun itiraz nedeniyle kesinleşmediği, kadastro tespiti sırasında parsele uygulanan eski tapunun maliklerinden birinin noterde düzenlenen 14.5.1992 tarihli sözleşme ile parselin 275 m2 lik kısmını davacıya satmayı vaad ettiği ve davacının da bu şahsi hakkına dayanarak dava konusu yeri 25.07.2002 tarihli adi yazılı sözleşme ile davalıya satıp, zilyetliğini devrettiği; dava konusu taşınmazın, kadastro tespiti sırasında taşınmaza uygulanan eski tapu kaydı kapsamında olup olmadığının Kadastro Mahkemesindeki dava nedeniyle tartışmalı bulunması karşısında taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu sonucuna varılamayacağı; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın B.K. nun 162. ve devamı maddeleri uyarınca borçlunun rıza ve muvafakati aranmaksızın üçüncü kişilere temlik edilebileceği, bu temlikin adi yazılı senetle yapılmasının mümkün bulunduğu, dava konusu sözleşmenin de bu nitelikte ve geçerli olduğu gerekçesiyle önceki kararında direnmiştir.
Taraflar arasındaki 25.7.2002 günlü harici (resmi şekle uygun olarak düzenlenmemiş) satış sözleşmesine konu 44 numaralı özel parselin içinde bulunduğu İstanbul, Çatalca, ….Köyündeki 1075 parsel sayılı, 49.875 m2 mesahalı tarla vasıflı taşınmazın 20.9.1972 tarihli tapulama tutanağı ile önce senetsizden dava dışı kişiler adına tespit gördüğü, daha sonra 4.10.1974 tarihinde, K.evvel 1293 tarih ve 204 sıra nolu tapu kaydı esas alınarak dava dışı başka gerçek kişiler adına tespit edildiği; dava dışı M. A.ve arkadaşlarınca kadastro tespitine itiraz edildiği, buna ilişkin davanın Büyükçekmece Kadastro Mahkemesinin 1989/16 esas sayılı dosyasıyla görülmesine başlandığı, 16.7.1996 tarihli ilamla itirazın reddedildiği, bu kararın Yargıtay 7.Hukuk Dairesince 8.6.1998 tarihli ilamla esasa ilişkin nedenlerle bozulduğu, bozmadan sonra davalı vekilinin karar düzeltme istemli dilekçesi ekinde dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Anılan davaya ilişkin dosya, eldeki dava dosyası içerisinde bulunmadığından, akıbeti bilinmemektedir. Ancak, eldeki davaya konu sözleşme ve dava tarihi itibariyle parselin itirazlı bulunduğu, yargılama sırasında alınan yazı cevaplarıyla sabittir.
Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşme sırasında, işin esasına geçilmeden önce, taraflar arasındaki sözleşmenin ilişkin bulunduğu 1075 parsel sayılı taşınmazla ilgili yukarıda değinilen kadastro tespitine itirazın sonucunun beklenmesinin gerekip, gerekmediği hususu ön sorun olarak gündeme getirilip, değerlendirilmiş ve anılan dava sonucunun beklenmesine gerek olmadığına oyçokluğuyla karar verildikten sonra işin esası incelenmiştir.
Davaya konu taşınmazla ilgili olarak, davacı ile dava dışı İ.G.arasında 14.5.1992 tarihli, noterde resen düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği, davacının alıcı durumunda bulunduğu bu satış vaadi sözleşmesine dayanarak, eldeki davaya konu harici sözleşmeyle taşınmazı davalıya satıp, teslim ettiği dosya kapsamıyla sabit ve çekişmesizdir.
Belirtilmelidir ki; 1075 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak dava dışı kişilerce eski (1293 tarihli) tapu kaydına dayalı olarak tespite itiraz edildiğine, bu yüzden tespit tutanağı kesinleşmediğine göre, anılan eski tapu kaydının 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/4. maddesi anlamında işleme tabi kayıt niteliğini kaybetmiş olduğundan söz edilemeyeceği için, sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle tapulu bir taşınmaz niteliğinde bulunduğunun kabulü gerekir. Davacı bu taşınmazdan, resmi şekle uygun olarak düzenlenmiş 14.5.1992 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle 44 nolu özel parseli satın almıştır. Bu satış vaadi sözleşmesi davacı yararına kişisel hak doğurur ve doğan kişisel hakkın, B.K.nun 162. ve sonraki maddeleri çerçevesinde alacağın temliki hükümlerine tabi olarak başkasına temliki hukuken mümkündür. Davadaki taleplerin dayandırıldığı, taraflar arasında düzenlenen 25.7.2002 günlü harici satış sözleşmesi de yazılı olmakla bu niteliktedir ve geçerlidir. O halde, davacı, bu sözleşme uyarınca davalıya satıp teslim ettiği taşınmazın kendisine iadesini, sözleşmenin geçersizliğine dayanarak isteyemez. Başka bir ifadeyle, ortada şekle aykırılık nedeniyle geçersiz bir satış sözleşmesi bulunmadığından; Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamasında kabul edilmiş olan, geçersiz sözleşmelerde sebepsiz zenginleşme kuralı uyarınca tarafların aldıklarını iade etmeleri gereğini öngören kuralın, somut olayda uygulama yeri bulunmamaktadır.
Bu durumda, davanın reddi gerekir. Yerel Mahkemenin davanın reddine dair direnme hükmü sonucu itibariyle doğru olduğundan, açıklanan değişik gerekçeyle onanmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle ONANMASINA gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 24.09.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi.