YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2006/781
KARAR NO : 2006/803
KARAR TARİHİ : 13.12.2006

MAHKEMESİ : Ankara 5.Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 16/05/2006
NUMARASI : 2006/110 E- 140 K.
Taraflar arasındaki “Kiracılığın tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 5. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.11.2004 gün ve 2004/237 E- 2004/462 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 19.09.2005 gün ve 2005/7482-13364 sayılı ilamı ile; (…Davacı, davalı idare ile aralarında 22.03.2004 tarihinde, 01.01.2004 ila 30.04.2004 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 3/e maddesine göre sözleşme süresi bitmeden 10 gün önce davalı kiralayanı feshi ihbarda bulunmaması halinde sözleşmenin uzayacağını, davalının süresinde feshi ihbarda bulunmadığını ve sözleşmenin yenilenerek bir yıl uzadığını, ancak daha sonra 04.05.2004 tarihli ve 11.05.2004 tarihli yazılarla kiralanandan tahliyesinin istendiğini bildirip, kiracılığının devam ettiğinin tespitle muarazanın giderilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalının kira sözleşmesinin 3/e maddesine göre kira süresinin bitim tarihinden on gün önce tahliye istemediği ve kira sözleşmesinin bir yıl süre ile uzadığından bahisle davacının kiracılığının devam ettiğinin tesbitine ve muarazanın giderilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 22.03.2004 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesinin süresi 1.1.2004 tarihinden 30.04.2004 tarihine kadardır. Kira sözleşmesinin 3/e maddesi ile “TRT ihtiyacı halinde kiralanan yerlerin 10 (on) gün önceden haber vermek kaydıyla tahliyesini isteyebilir.” Hükmü getirilmiştir. Bu madde ile taraflar kira sözleşmesi devam etmekte iken ihtiyacı halinde kiralayanın on gün önceden fesh ihbarda bulunarak her zaman tahliye isteyebileceği kararlaştırılmıştır. Maddede kira sözleşmesinin süresi bitmeden on gün önce feshi ihbarda bulunulmadığı takdirde, kira sözleşmesinin bir yıl uzayacağı anlamında bir kararlaştırma yoktur. Davalı kiralayan, süresinin bitiminden itibaren hemen 4 ve 11 Mayıs 2004 tarihli yazılarla davacı kiracıdan kiralananın tahliyesinin istediğine göre, BK. 267 maddesi hükmüne göre kira sözleşmesinin uzadığının kabulü mümkün değildir. O nedenle davanın reddi gerekir. Mahkemece sözleşmenin 3/e maddesi hükmü yanlış değerlendirilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kiracı tarafından açılmış, kiracılığın devam ettiğinin tespiti ve muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkili ile davalı idare arasında 01.01.2004-30.04.2004 tarihleri arasında geçerli olmak üzere akdedilen kira sözleşmesinin 3/e maddesinde öngörülen ihbar koşulu gereğince, sözleşmenin bitim tarihinden 10 gün önce davalının dava konusu yere ihtiyacı olması halinde ihtarname göndermek zorunda olduğunu; ancak davalının süresinde feshi ihbarda bulunmaması nedeniyle 6570 sayılı Kanunun 11.maddesi gereğince kira sözleşmesinin bir yıl süre ile uzadığını; buna rağmen davalı Kurumca müvekkiline sonradan gönderilen 04.05.2004 ve 11.05.2004 tarihli yazılarla kiralanandan tahliyesinin istendiğini ileri sürerek, kiracılığın devam ettiğinin tespiti ile muarazanın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; 29.01.2004 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 5072 sayılı “Dernek ve Vakıfların Kamu Kurum ve Kuruluşları ile İlişkilerine Dair Kanun” kapsamında kiralanan yerlerin altı ay içerisinde tahliyesi zorunluluğunun getirilmiş olması nedeniyle; müvekkilinin, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin 3/e maddesine dayanarak kiralananın tahliyesini istediğini savunarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; “kiralananın musakkaf nitelikte olup, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 1.maddesi uyarınca uyuşmazlığa 6570 sayılı Kanun ile Borçlar Kanununun kira yasasına aykırı olmayan hükümlerinin uygulanması gerektiği, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 7.maddesinde tahliye sebepleri sınırlandırıldığından, davalı kiralayanın sözleşmenin sona erdiği gerekçesiyle tahliye isteminde bulunamayacağı, kiralananı tahliye edeceğine dair davacı tarafından kira sözleşmesinin bitiminden evvel davalıya yapılmış bir bildirimin de bulunmadığı anlaşıldığından, aynı Kanunun 11.maddesi uyarınca taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir yıl süre ile kendiliğinden uzamış sayılacağı” gerekçesiyle “davacının kiracılığının devam ettiğinin tespiti ile muarazanın bu şekilde önlenmesine” dair verdiği karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.01.2004 başlangıç 30.4.2004 bitim tarihli olup, Sözleşmenin 3/e maddesinde “TRT ihtiyacı halinde kiralanan yerlerin 10 (on) gün önceden haber vermek kaydıyla tahliyesini isteyebilir” hükmü getirilmiş ve davalı idareye ait Orkut ve Arı Stüdyoları binalarında bulunan 4.5 m2 yerin çay ocağı olarak davacıya kiralandığı belirtilmiştir. Davalı/kiralayanın, kira sözleşmesinin sona erdiği gerekçesiyle kiralananın tahliyesi istemini içeren 3 Mayıs 2004 ve 11 Mayıs 2004 tarihli yazıların, aynı gün davacıya tebliğ edildiği uyuşmazlık dışıdır.
Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasındaki çekişmenin, 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre mi, yoksa 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümlerine göre mi çözümlenmesinin gerektiği; buna bağlı olarak kira sözleşmesinin sona erip ermediği noktalarında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere; 818 sayılı Borçlar Kanunu kira akdinden doğan davalarda genel ve temel Kanun durumunda olup, aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanacak olan Kanun, Borçlar Kanunu’dur.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 1.maddesinde, bu Kanunun uygulanacağı alan belirlenmiş olup; anılan madde uyarınca 6570 sayılı Kanun, öncelikle Belediye teşkilatı olan yerlerle, belediye teşkilatı olmasa bile iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin kiralanmasıyla ilgili işlemlerde geçerli bulunmaktadır.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna göre; mecurun bu Kanun kapsamına girmesi için ikinci koşul da, bunların gayrimenkul olmaları ve musakkaf bulunmaları lüzumudur.
Kısaca, kiraya verilen musakkaf yerlere ilişkin uyuşmazlıklara 6570 sayılı Kanun hükümleri uygulanmakta olup, gayri musakkaf taşınmaz mallar ise Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
Her iki Yasanın ilgili maddelerinin hukuki sonuç ve hükümleri ile koruma amaçları tamamen bir birinden farklıdır. Örneğin, kira parası, Borçlar Kanunu’nun 248. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır.
Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibariyle 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı içinde bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk 18.11.1964 tarih, 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur.
Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde ise, akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve kiralananın kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda, kira akdinin asli unsurlarından olan, kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeni ile artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur.
Konunun yasal dayanağı olan, Borçlar Kanunu’nun “Sükut ile tecdit” başlığı altında düzenlenen 263.maddesinde; “Kira muayyen bir müddetle aktedilip de bu müddetin hitamında kiralayanın malumatı ile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiçbiri yapmadığı takdirde hilafına mukavele yok ise akit, gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır” hükmü öngörülmüştür.
Bu açık hüküm karşısında; süreli akitlerde sürenin bitmesiyle aktin kendiliğinden sona ereceği, bunun için ayrıca bir fesih ihbarına gerek bulunmadığı her türlü duraksamadan uzaktır. Ancak, sözleşmede taraflarca böyle bir ihbar gönderilmesi kararlaştırılmış ise, tarafların bu koşula uymaları gerektiği kuşkusuzdur.
Somut olayda, 01.01.2004 başlangıç 30.04.2004 bitim tarihli kira sözleşmesinde kiralanan, davalıya ait binalarda bulunan çay ocağı olarak tarif edilmiş, bu yerin 4.5 m2 genişliğinde olduğu belirtilmiştir. Bu haliyle bağımsız bir yerin kiralanması söz konusu olmadığından, kiralanan gayri musakkaf niteliktedir. Dolayısıyla Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olduğu açıktır.
Davalı, kira sözleşmesinin sona erdiği 30.04.2004 gününden hemen sonra davacıya gönderdiği 03.05.2004 ve 11.05.2004 tarihli yazılarla kiralananın tahliyesini istemiş, eş söyleyişle kira sözleşmesinin 3/e maddesine uygun feshi ihbarda bulunmuştur.
Bu durumda; artık devam eden veya yenilenen bir kira sözleşmesinin varlığından söz edilmesi olanaklı değildir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.05.2006 gün ve E:2006/13-261, K:2006/258 sayılı kararında da aynı görüş benimsenmiştir.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, davanın reddi gereğine işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 13.12.2006 gününde, oybirliği ile karar verildi.