YARGITAY KARARI
DAİRE : Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2006/553
KARAR NO : 2006/561
KARAR TARİHİ : 20.09.2006

MAHKEMESİ : Şişli 3.Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 23/02/2006
NUMARASI : 2005/578 E- 2006/49 K.
Taraflar arasındaki “Müdahalenin Önlenmesi, Tazminat, Ecrimisil, Tahliye“ davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.05.2004 gün ve 2001/317 E- 2004/280 K. sayılı kararın incelenmesi davacı-karşılık davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 29.09.2005 gün ve 2005/8588-10202 sayılı ilamı ile; (…Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali; karşı dava, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve tazminat isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davacı-karşı davalı M.. Ö..’un ..parsel sayılı taşınmazda bulunan yapıdaki …nolu bağımsız bölümü 20.3.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ve vekil aracılığıyla yüklenici N..B..’den devraldığı; aynı vekilin bu kez 9.9.1998 tarihli vekalet ile davacı vekili sıfatıyla söz konusu bağımsız bölümü yine satış vaadi sözleşmesiyle davalı E..’ye devrettiği görülmektedir.
Diğer taraftan, gerek davalı, gerekse davacının sözü edilen satış vaadi sözleşmelerinden bağımsız olarak ve anılan sözleşmelere bağlantısı kurulmaksızın bu kez yükleniciden arsa payı edindikleri de anlaşılmaktadır.
Davacı, vekili aracılığıyla düzenlenen 9.9.1998 tarih 31895 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle düzenlendiğini ileri sürerek iptalini istemiş ise de, anılan iddiayı kanıtlayabilmiş değildir. Sözleşmenin vekaleten temsil yetkisi hudutları dahilinde düzenlendiği gözetilerek bu isteğin reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davacı-karşı davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine;
Karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; taraflar taşınmazda paydaştır. Davada ..nolu bağımsız bölümün aidiyeti tartışmalıdır. Çekişmenin çözümü bu yerin kimin payı karşılığı olduğunun saptanmasına bağlıdır. Ne varki mahkemece bu belirleme yönünden yeterli bir araştırma yapıldığı söylenemez.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanununun 213, Ticaret Kanununun 26.maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “akde vefa” kuralının yanında Medeni Kanunun 2.maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Hal böyle olunca yukarda açıklanan ilkeler dikkate alınmak suretiyle gerekli araştırmanın yapılması sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik soruşturma ile karar verilmiş olması doğru değildir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı-Karşılık Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre,Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken,önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı-Karşılık-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 20.09.2006 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Asıl ve karşı dava 6222 ada 1 parsel olarak tapuda kayıtlı arsa üzerine yapılan binanın (12) numaralı bağımsız bölümüne ilişkindir.
Davacı-karşı davalı M.. Ö.. (….) numaralı bağımsız bölümün 20.3.1998 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle N.. B.. tarafından kendisine satışının vaad edildiğini, kendisinin de İ.. B..’e vekaletname vererek (12) numaralı bağımsız bölümü davalı-karşı davacıya sattığını, ancak satış bedelinin düşük olmasından ötürü vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını 9.9.1998 günlü gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir.
Davalı karşı davacı E..A..ise, dava konusu bağımsız bölümü iyi niyetli üçüncü kişi olarak satın aldığını, ancak bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılanın aksine geç teslim edildiğini, eksiklikleri bulunduğunu bundan kaynaklanan alacaklarının tahsili ile dairenin tahliye ve teslimine karar verilmesini talep etmiştir.
Tapu kaydına göre dava konusu taşımaz arsa niteliğinde ve 188 metrekare yüzölçümündedir. Kayıtta muhtelif pay sahibi 19 paydaş daha bulunmaktadır. (Bu kişiler davada taraf durumunu almamıştır.) Yine kayda göre davanın taraflarından M.. O..un 3/65 payı, E..A..’un 5/65 payı olduğu anlaşılmaktadır.
Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü yanıtına göre de inşaat 30.3.1998 tarihli yapı tatil tutanağı ile mühürlenmiş, imara uygun hale getirilmediğinden yıkım ve para cezası kararı verilmiş, güvenli bir şekilde yıkımı içinde elektrik ve su bağlantılarının kesilmesi ilgili kurumdan istenmiştir.
Görüldüğü gibi ne asıl davada ve nede karşı davada taraflar tapu kaydına ve bu kaydın kendilerine sağladığı mülkiyet hakkına dayanmadıkları gibi dava konusu taşınmazın (12 numaralı bağımsız bölümün) paylı malikleri arasında taksim edilerek kedilerine isabet ettiğini veya fiili kullanma sonucu kendilerine ait olduğunu iddia ve savunmamıştır.
Gerek asıl ve gerekse karşı davanın konusu ve dayanılan neden 20.3.1998 ile 9.9.1998 günlü gayrımenkul satış vaadi sözleşmeleridir.
Bu nedenle, öncelikle yapının (binanın) hukuki durumunun ardından dayanılan sözleşmelerin taraflara ne gibi hak sağlayacağının üzerinde durulması gerekecektir.
Bilindiği üzere; 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesi uyarınca istisnalar dışında tüm yapıların inşaatına başlamadan önce ruhsat alınması zorunludur. Buradaki ruhsat kavramından arsa üzerine imar koşullarına uygun bir bina yapılabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini anlamak gerekir (inşaat ruhsatı).
Yasa gereğince inşaat başlamadan önce yüklenicinin çizdirerek Belediyeye verdiği ve onun onayladığı tüm projeler ruhsatın ekidir. Başlangıçta ruhsat alması zorunlu olan yüklenici işin devamı sırasında da inşaatı ruhsat ve eklerine uygun meydana getirmek zorundadır.
Ruhsat almadan veya ruhsat alınmakla birlikte ruhsata (projeye) aykırı olarak yapılan inşaat uygulamadaki deyimiyle “kaçak inşaat” dır. Bu gibi yapılarda imara aykırılık giderilemiyorsa, inşaatın İmar Kanununun 32. maddesine göre yıkımına karar verilir. 42. maddeye göre de inşaat sahibi hakkında cezai yaptırım uygulanır.
Ve unutulmamalıdır ki; İmar Kanunu hükümleri kamu düzenine ilişkindir. Hakim tarafından resen gözetilmesi taraflar ileri sürmeseler bile doğrudan gözetilerek eldeki olaya uygulanması gerekir.
Bu kısa açıklamalar doğrultusunda somut olaya bakılırsa;
Ortada yetkili merciin yıkım kararı ve cezai yaptırım uyguladığı “kaçak” bir bina ve binanın hayali (12) numaralı bağımsız bölümünde çekişme çıkartan taraflar vardır. (12) numaralı bağımsız bölüm binanın kat irtifakı kurulmadığından “kurulması da mümkün olmadığından” hukuken yok hükmünde olan fakat fiili durum yaratılarak meydana getirilmiş, esasen İmar Yasasının varlığını “suç” kabul ettiği bir yerdir.
İmara aykırı ve yasaların suça konu olmasından ötürü yıkımını emrettiği, hakkında yıkım kararı bulunan ve yıkım işlemlerine başlanan bir yapının ekonomik diğerinden söz edilemez. Böylesine bir yerde mülkiyet iddiasına dayanılamayacağı gibi eksik ve ayıplı işler nedenlerine dayalı iddianın da dinlenme olanağı yoktur. Aksinin kabulü halinde yasaya aykırı davranılarak yaratılan fiili durum (suç) korunacak hukuka aykırılığın devamı mahkemeler eliyle sağlanacaktır.
Bütün bunlardan ayrı;
Davalı karşı davacı E..A..’a 9.9.1998 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle satışı vaad olunan, arsa üzerine yapılacak olan binanın 9/160 arsa paylı (12) numaralı bağımsız bölümüdür.
Gerçekten, kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı borcun ifa edilmemesi halinde kazandığı şahsi hakkı ileri sürerek vaad borçlusundan mülkiyetin naklini ve diğer borçların yerine getirilmesini talep edebilirse de dayanacağı sözleşenin ifa olanağı olması gerekir. Örneğin, elbirliği mülkiyet rejimine tabi bir taşınmazda ortaklar dışındaki bir kişiye pay satış vaadinde bulunmuşsa sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir, fakat ortaklık çözülmeden vaadi borçlusunun payının tescili talep edilemez. Yani bu aşamada sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Somut uyuşmazlıkta da, 9.9.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Fakat sözleşmenin konusu (12) numaralı bağımsız bölüm henüz kat irtifakı kurulmamış, (kurulma olanağı da bulunmayan) suça konu kaçak yapıda bulunduğundan davacının mülkiyet ve buna bağlı iddialarının dinlenme olanağı yoktur. Başka bir deyişle sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.
Gerçekten Türk Medeni Kanunun 684. maddesi uyarınca bir şeye malik olan kimse o eşyanın bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Bu haliyle yapı üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası (mümemmim cüzü) dür. Üzerindeki arzın mülkiyetine tabidir. Ancak, bu kural mutlak değildir. İstisnaları vardır. Örneğin; 3194 sayılı İmar Kanununun 18. madde uygulamasında yapı araziden ayrı olarak başka bir parsel üzerinde bulunabilir. Türk Medeni Kanununu 724 ve 725. maddelerinde sayılan koşullar varsa arzdan ayrı olarak üzerindeki malzeme sahibi malzemesi (yapısı) nedeniyle tescil talep edebilir.
Somut olayda esasen arz üzerine yapılan bina “kaçak” olduğundan, yapımı suç olan ve yetkili merciin yıkımına karar verdiği hukuken yok hükmündeki binayı arzın mülkiyetine tabi saymak, yasaya aykırılığın mahkemeler eliyle devamını sağlamak sonucunu doğurur. Bu bakımdan tarafların dayanmadığı mülkiyet hakkını (tapu kayıtlarındaki paylarını) sadece arz üzerindeki mülkiyet hakkı ile sınırlı tutmak bu hakkı üzerindeki binaya yansıtmamak gerekir.
Özetlemek gerekirse;
Ortada tarafların tapuya dayalı olarak açtıkları bir dava yoktur. Gerek asıl ve gerekse karşı dava gayrımenkul satış vaadi sözleşmelerine dayanılarak -şahsi hak iddiası- ile açılmıştır.
Bina ve buna bağlı bağımsız bölüm (12 numaralı yer) kaçaktır. Hakkında uygulanmakta olan yıkım kararı mevcuttur. Böylesine bir yerde hak iddiasında bulunan kişinin iddiası dinlenemez. Böylesine bir yer için düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur. Tarafların dayanmadıkları ancak Yüksek Dairenin bozma kararında sözü edilen tapu kayıtlarındaki paylar taraflara zemin üzerinde bir hak sağlar. Yasaya aykırı kaçak ve yıkımına karar verilen bina yok hükmünde olduğundan (ekonomik değeri bulunmadığından) bütünleyici parça kabul edilemez. Bunun sonucu olarak ta tarafların tapudaki payları zemininin mülkiyetinde hak sağlar.
Tapuda taraflar dışında başkaca pay sahipleri bulunduğundan bu kişiler davada taraf olmadan onların da hukukunu ilgilendiren taksim vs. olgular sadece tarafların huzuruyla incelenemez.
Bütün bu nedenlerle davalı karşı davacı E..A..tarafından açılan davanın da reddi gerekeceğinden bozma kararının açıklanan doğrultuda yapılması yerine çoğunluğun Yüksek Dairenin bozma gerekçelerinin kabulü görüşüne katılmıyoruz.