YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/3466
KARAR NO : 2019/6606
KARAR TARİHİ : 27.06.2019
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
DAVALILAR : 1- …, 2- …
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Bakırköy 4. İcra Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Bakırköy 4. İcra Hukuk Mahkemesi hükmüne karşı, davalı vekili ile davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, bu kez davalı vekili ile davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı alacaklı 01.01.2014 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 21.02.2017 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 2016 yılı Aralık ve 2017 yılı Ocak ve Şubat ayları kira alacağı 103.152,00 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçlu kiracıya 28.02.2017 tarihinde, borçlu kefile 28.02.2017 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu kiracı vekili 01.03.2017 tarihli itiraz dilekçesinde, müvekkilinin talep edilen dönemlere ilişkin hiçbir borcunun bulunmadığını, işyerinin alacaklı tarafından satın alındığının başka bir dosya kapsamında öğrenildiğini, alacaklı tarafından taşınmazın satın alındığına ilişkin müvekkili şirkete 20.12.2016 tarihli noter ihtarı gönderildiğini, ancak bu ihtarnamenin taraflarına ulaşmadığını, takip ile istenilen kira bedellerinin süresinde eski malikler …. hesabına ödendiğini, ayrıca takibe konu edilen kira sözleşmesi ile müvekkili ile eski malikler arasındaki kira sözleşmesinin birbirinden farklı olduğunu bildirerek dosyaya ibraz edilen kira sözleşmesine, borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Davalı borçlu kefil vekili 03.03.2017 tarihli itiraz dilekçesinde, müvekkilinin herhangi bir borcunun bulunmadığını belirterek borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlular tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davacı tarafından davalı aleyhine icra takibi başlatıldığı, davalılar süresinde itiraz ettikleri, dava ve takip dosyasından davalı …’nun kefil sıfatı ile kira sözleşmesini imzaladığı, ancak davaya konu kira sözleşmesinde TBK’nin 583. maddesindeki düzenlemeye uygun bir kefaletin mevcut olmadığı, kefalet sözleşmesinin geçerli olmadığı anlaşıldığından davalı … yönünden bu nedenden ötürü davanın reddine, diğer davalı kiracı yönünden ise, davalı kiracının itirazında takibe dayanak yazılı kira sözleşmesinin varlığına itiraz ettiğine göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin varlığı kesinleşmemiş olup, ihtilafın çözümünün genel mahkemede yargılamayı gerektirdiğinden bahisle davacının davasının davalı Mevlana Yapı. Ltd. Şti. yönünden de reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacının 22.11.2016 tarihinde davaya konu kiralananı satın almak suretiyle edindiği, davacının 20.12.2016 tarihli noter ihtarnamesi ile, taşınmazın kendileri tarafından satın alındığını bildirdiği, bu ihtarın merciine iade edildiğinin tebliğ mazbatasından anlaşıldığı, eski maliklere takibe konu edilen kiraların ödenmiş olduğunun anlaşıldığı, kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin, kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerektiği, bu ihbar gönderilmemiş yada tebliğ edilmemiş ise kiracının önceki kiraya verene yaptığı kira ödemeleri kiracıyı kira borcundan kurtaracağı, yeni malike karşı kira ödeme sorumluluğunun, satın almanın ihbarından sonra işleyecek olan kira bedelleri bakımından söz konusu olacağı, bu itibarla davalılar hakkındaki davanın esastan reddi gerekirken usulden reddine karar verilmesi doğru olmadığından davalılar vekilinin bu yönündeki istinaf sebebinin yerinde olduğu gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun kabulüne, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
1. Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere istinaf konusu yapılmayan hususların temyiz konusu yapılmayacak olmasına göre temyiz eden davalı vekilinin tüm davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2. Davacının, davalı kiracıya yönelik temyiz itirazlarına gelince;
TBK’nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Olayımızda; kira sözleşmesine konu taşınmaz davacı alacaklı tarafından 22.11.2016 tarihi itibariyle edinilmiştir. Kiralananın yeni malik davacı tarafından edinilmesinden sonra davalı borçlu kiracıya 20.12.2016 tarihli ihtarname gönderilmiş ise de, tebliğ mazbatasından tebligatın muhatabına tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir. Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda usulüne uygun tebliğ edilmiş ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir.
Öte yandan; davacı alacaklı takip talebi ile dava dışı kiraya verenler….ile davalı kiracı … Tic. Ltd. Şti. arasında akdedilen 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış olup, borçlu kiracı itiraz dilekçesinde takibe dayanak yapılan kira sözleşmesine itiraz etmekle birlikte, dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açıkça inkar etmemiştir. Davaya dayanak takip ile yazılı kira sözleşmesine dayanılmasına ve davalı borçlu kiracının takibe itirazında açıkça ve ayrıca sözleşmedeki imzasına karşı çıkmadığının anlaşılmasına göre İİK’nin 269/2 maddesi gereğince kira ilişkisi ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Takibe dayanak 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira bedeli aylık 25.000,00 TL olarak belirlenip, kira bedeline ÜFE ve TÜFE ortalaması oranında artış yapılacağı kararlaştırıldığına göre, davalı borçlu takibe dayanak iş bu kira sözleşmesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK’nin 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlamak durumundadır. Ancak davalı kiracının dosyaya sunduğu ödeme dekontlarına göre takibe konu aylar kira bedelinin eski maliklere 10.000,00 TL olarak ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı kiracı tarafından eski maliklere yapılan ödemelere ilişkin ödeme belgeleri bankadan istenerek ve önceki maliklere davaya konu kira alacakları bakımından yapılan tüm ödemelerin mahsubu ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davalı kiracı yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarı da (1) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin ve davacının sair temyiz itirazlarının Reddine (2) nolu bentde açıklanan nedenler ile davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nin 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nin 373/2. maddesi uyarınca, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin kararının BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin harcın istek halin temyiz edenelere ayrı ayrı iadesine, 27.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.