YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/6509
KARAR NO : 2020/7664
KARAR TARİHİ : 26.11.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, davalının … İlçe Hastanesinde aile hekimi olup kullanmakta olduğu hizmet binasının vekil eden … Belediyesine ait olduğunu, vekil eden … Belediyesinin 22.12.2011 tarihli ve 2011/69 sayılı kararıyla … İlçe Hastanesinin 16.12.2011 tarihli ve 1888 sayılı yazısı ile, 14.04.007 nolu aile hekimi olan davalının İlçe Değerlendirme ile 01.01.2012 tarihinden başlayarak 31.12.2012 tarihi arasında aile hekimlerine aylık kira tahakkuk ettirilmesine ve bilgiler dahilinde kira kontratı yapılmasına karar verildiğini, belirtilen tarihte 250,00 TL olarak belirlenen kira alacağının 2014 yılı Ocak ayı itibariyle 260,00 TL olarak devam ettirildiğini, karşı tarafın vekil eden Belediyenin kararına rağmen kira sözleşmesi yapmayarak fuzuli şagil durumuna düştüğünü, alacağın tahsili için davacı Kurumca yapılan icra takibine davalının itiraz ederek icra takibinin durmasına neden olduğunu ve borcunu ödemediğini açıklayarak, 2013 yılı Ocak ayı ile 2014 yılı Kasım ayı arasındaki süreyi kapsamak ve fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere toplam 5.860,00TL ecrimisilin amme alacaklarına uygulanan gecikme zammı ve faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, yapılan yargılamaya, toplanan delillere, yeterli görülen ve denetime elverişli bilirkişi raporuna ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu 14 ada 6 parsel sayılı taşınmazın tapu sicilinde davacı Kurum adına kayıtlı olduğu, 01.01.2012 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın davalı tarafından Aile Sağlık Ocağı Merkezi yeri olarak fiilen kullanılmaya başlandığı, … Belediyesi Encümeninin 22.12.2011 tarihli ve 69 sayılı kararı ile belirtilen bedel üzerinden kira tahakkuk ettirilmesi ve kira sözleşmesi yapılmasına karar verildiği, bunun üzerine kira sözleşmesi yapılması amacıyla davalının idarelerine gelmesinin istendiğine dair 05.01.2012 tarihli belgenin davalıya tebliğ edilmek istenmesine rağmen, davalının bu belgeyi tebliğ almayarak sözleşme yapmaya gelmediği, her ne kadar dava konusu taşınmazda davalı tarafından yapılan iş kamu hizmetine ilişkin ise de, hukuken taraflar arasında kurulmuş bir kira sözleşmesi bulunmadığı, taraflarca kira akdinin esaslı unsurlarından “kira bedeli” üzerinde anlaşmaya varılamamış, aynı zamanda davalı tarafından davacıya bu kullanım karşılığı bedel ödenmediğinin de sabit olması nedeniyle, davalının, taşınmazda fuzuli şagil durumuna geldiği, Mahkemece yapılan keşif neticesinde sunulan bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne kısmen reddine, 01.01.2013 ile 31.12.2013 tarihleri için 1920,00 TL (160×12) ecrimisilin 31.12.2013 tarihinden itibaren amme alacaklarına uygulanan gecikme zammı ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, 01.01.2014 ile 30.11.2014 tarihleri için 1870,00 TL (11×170) ecrimisilin 30.11.2014 tarihinden itibaren amme alacaklarına uygulanan gecikme zammı ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmesi üzerine, hüküm, davacı vekili ve davalı vekilince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Dava, tapulu taşınmazda ecrimisil isteğine ilişkindir.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir .
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir .
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir .
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapılmış, Mahkemece bu rapor ile sonuca gidilmiştir. Bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir. Hâl böyle olunca; Mahkemece, bilirkişiden ek rapor alınarak, az yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kabule göre de, ecrimisil alacaklarına uygulanan faiz türü, yasal faiz olduğu halde, bu hususun gözden kaçırılarak tespit edilen ecrimisil bedeline amme alacaklarına uygulanan gecikme zammının uygulanması ile hüküm tesis edilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenler kapsamında davacı vekili ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 26.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.