YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5970
KARAR NO : 2020/6783
KARAR TARİHİ : 04.11.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili; …, …’de bulunan 3048 ada 27 parselde 1/2 payı müvekkiline, 1/2 payı ise davalı adına kayıtlı dört daireden müteşekkil taşınmazın üç dairesinin davalı tarafından kiraya verildiğini, 1 dairede ise davalının oturduğunu belirterek, geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisil talep etmiştir.
Davalı; binanın kendisi tarafından yapıldığını, davacının ecrimisil talep edemeyeceğini belirterek, davanın reddedilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece; bilirkişi raporuna dayanılarak, taşınmazın üzerinde dört adet daire bulunduğu, bu dairelerden bir tanesinde davalının ikamet ettiği, üç dairenin ise kiraya verilerek gelirinin davalı tarafından alındığı, davalının ikamet ettiği daire yönünden davacı tarafın intifadan men yönünde herhangi bir iddiasının bulunmadığı, buna göre davalının kiraya vererek gelir elde ettiği üç daire yönünden ecrimisil ödenmesine karar verilmiş hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil istemine ilişkindir.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Fakat kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde; davacı ve davalının paydaş olduğu, davacı, taşınmaz üzerindeki binanın kendisi ve kardeşlerinin katkısıyla yapıldığını, davalı ise aksini savunarak binayı kendisinin yaptığını ileri sürdüğü, tarafların bu hususta tanık deliline dayandığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca taraflarca bildirilen tanıkların iddia ve savunma çerçevesinde dinlenerek toplanan diğer delillerle birlikte değerlendirilmek suretiyle çekişme konusu binanın kim tarafından yaptırıldığının belirlenmesi, eğer davalı tarafından yaptırıldığı belirlenirse, ecrimisilin tapudaki arsa niteliği dikkate alınarak hesaplanması gerekir. Bu husus araştırılmadan eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.
Kabule göre de; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, Mahkemece keşif sonrası alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Zira emsal kira sözleşmeleri incelenmeden taşınmazların yapısal ve çevresel özellikleri, ekonomik koşullar gibi soyut nedenlerden söz edilmek suretiyle ecrimisil hesabı yapılmıştır. Rapor bu haliyle eksik olup, hüküm kurmaya yeterli değildir. Dolayısıyla Daire uygulamalarına uygun şekilde alınmayan rapora dayanılarak belirlenen miktara göre ecrimisile hükmedilmesi de doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 388/4. ve 440/1. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 04.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.