YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/3713
KARAR NO : 2019/6721
KARAR TARİHİ : 01.07.2019

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl davanın talep gibi kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili; asıl davada, dava konusu 9838 ada 1 parsel taşınmazın akaryakıt istasyonu ve 5 katlı otel vasfında olduğunu, ve davacının ¼ hissesi olduğunu, davalı şirketten 25.05.1999 tarihinde satın aldığını, 31.05.2001 tarihinde noterden ihtar çekildiğini, davalı şirket aleyhine 25.09.1999 ila 19.06.2002 tarihleri arası için mahkemece davacı lehine karar verildiğini, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydı ile yıllara göre ayrı ayrı yasal faiz işletmek suretiyle 19.06.2002 tarihli dava sonrası dönem için 150000 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep etmiştir. Bileşen davada ise fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile bu dava tarihi olan 08.03.2013 tarihinden önce geriye dönük yıllar itibariyle güncelleşmiş 5 yıllık 250000 TL nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili; davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; asıl davada (Taleple bağlı kalınarak) 150.000,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, hüküm altına alınan 21.868,46 TL’sine 13.07.2003 tarihinden, 30.945,14 TL’sine 13.07.2004 tarihinden, 33.637,19 TL’sine 13.07.2005 tarihinden, 38.033,95 TL’sine 13.07.2006 tarihinden, 25.515,26 TL’sine 13.07.2007 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, birleşen davada 244.593,51 TL’nin talep gibi dava tarihi olan 08.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla isteğin ise reddine karar verilmiştir. Hüküm davalı vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
Dava; ecrimisile ilişkindir.
Mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre karar verilmiş ise de bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Ancak Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Somut olaya gelince; asıl dava 13.07.2007 tarihinde birleşen dava ise 08.03.2013 tarihinde açılmış olup taşınmazın bulunduğu mahallin merkezi bir yerde olması yakınında başka bir otelin bulunmayışı, şehir içi ve şehir dışı ulaşımın ana noktasında olması otelin iç özellikleri dikkate alınarak 27.01.2015 tarihli raporda birleşen davada davanın açıldığı yıl olan 2013 yılı kira bedeli, asıl davada ise davanın açılış yılı olan 2007 yılı kira bedeli belirlenerek bu yıllardan geriye doğru hesaplama yapılmış ve önceki dava dosyasında belirlenen 2002 yılı aylık kira için ecrimisil bedelinin brüt ya da net olduğu açıklamasının bulunmadığı, brüt üzerinden değerlendirilmiş olabileceği kanaati ile kendi belirledikleri bedelin net tutar üzerinden hesaplandığı açıklanmıştır. Bu rapor üzerine yapılan itirazlar sonucu bilirkişilerden 28.05.2015 tarihinde ek rapor aldırılmış, bu ek raporda da yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen raporda 19.06.2002 yılından geriye doğru olacak şekilde 2002 yılı için aylık ecrimisil bedelinin 9000 TL belirlendiği, net ya da brüt olduğunun tespit edilemediği, bu nedenle iş bu davada heyetçe asıl dava tarihi olan 08.03.2013 tarihinden geriye doğru son aylık ecrimisil bedelinin belirlendiği ve geriye doğru endeksleme yapılmak suretiyle her yıl için ayrı ayrı ecrimisil bedelinin hesaplandığı, net ecrimisil bedeli hesaplandığından hata olmadığı belirtilmiştir. Mahkemece son olarak ve hükme esas alınan 03.09.2015 tarihli 2. ek bilirkişi raporunda ise önceki kesinleşmiş dosyada 2002 yılı için belirlenen 9000 TL brüt aylığın net miktarı üzerinden endeks uygulanarak asıl dava ve birleşen dava yönünden hesaplamanın yeniden yapıldığı belirtilmiş olup Dairemizin yerleşik içtihatları doğrultusunda kesinleşmiş dosyada esas alınan 2002 yılı aylık kira bedelinin rapora esas alınmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Her ne kadar bilirkişilerce son raporda 2002 yılı için brütün 9000 TL olduğu, netin ise 7200 TL olduğu tespit edilmişse de raporun devamında asıl dava için 13.07.2007 tarihinden, birleşen dava için ise 08.03.2013 tarihinden 5 yıl geriye gidilerek hesaplama yapıldığı açıklanmış olup bu hesaplama doğru değildir. O halde Mahkemece, önceki kesinleşmiş dava dosyasından belirlenen yıl olan 2002 yılı aylık rayiç değer esas alınmak suretiyle asıl dava için 13.07.2002 tarihinden, birleşen dava için ise 08.03.2008 tarihinden ileriye doğru 12 aylık ÜFE artış oranına göre hesaplama yapılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 01.07.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.