YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/2698
KARAR NO : 2018/20322
KARAR TARİHİ : 17.12.2018

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi, Kal Ve Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, vekil edeninin …….. köyünde bulunan taşınmazına, komşu 16 ve 18 parsel malikine ait davalı yapıların tecavüz ettiğini, tecavüzlü kısım için davalı ile anlaşma olmadığını, şimdiye kadar bir bedel ödemediğinden anılan taşkın tecavüzlü kısmın kal-i ile 500,00-TL ecrimisil değerinin tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili haksız bir tecüvüz olmadığını, tecavüz var ise taşınmazların bulunduğu sahada …….. kaymasından kaynaklanan bir durum söz kosunu olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ve TMK’nin 725. maddesine göre, temliken tescil talebinde bulunmuştur.
Mahkemece, bozmadan önce taşkın yapı nedeniyle tescil talebinin savunma yolu ile ileri sürülemeyeceği gerekçesi ile taşkın yapı ve tecavüzlerin men ve kal’ine, ecrimisil isteminin reddine karar verilmiş, davalı vekili temliken tescil talepleri olduğu halde değerlendirilmeden karar verildiği gerekçesi ile kararı temyiz etmiş, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi taşkın yapı nedeniyle davalı yararına temliken tescil koşullarının gerçekleşip, gerçekleşmediğinin araştırılması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda olumlu olumsuz bir karar verilmemesinin doğru olmadığı gerekçesiyle mahkeme kararını bozmuş, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda bozma ilamına uyularak, taşkın yapının keşfen saptanan arazi değeri olan 691,00 TL davalı tarafından mahkeme veznesine depo ettirilerek, davacı tarafından açılan davanın reddine, davalının temliken tescil talebinin kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının talebi el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisile; davalının istemi ise, TMK’nin 725. maddesine göre temliken tescil isteğine ilişkindir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nin 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nin 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nin 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718. madde hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası(mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve (Medeni Kanunun 724. maddesine göre) “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı vekili temyiz dilekçesinde davalı tarafın kötüniyetli olduğunu temliken tescili şartlarının oluşmadığını iddia etmiştr.
Taşkın yapıyla ilgili davaların kabul edilebilmesi Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi hükmünde öngörülen koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Anılan yasal düzenlemeyle öngörülen koşulların en başında gelen ve öncül koşulu yapılanmada yapı sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Şayet yapı sahibi iyiniyetli değil ise, diğer koşulların araştırılmasına ve gerçekleşip gerçekleşmediğinin de irdelenmesine gerek yoktur. İyiniyetin ispatı hususunda, mahkemece yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Davacı ve davalının dinlenilmeyen tanıkları dinlenilmek suretiyle dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın hangi tarihte yapıldığının araştırılıp, davalının iyiniyetli olıup olmadığı hususu belirlenmeli, iyiniyetli ise ifraz şartlarının oluşup oluşmadığı ilgili yerlerden sorulmalıdır. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma sebebine göre yargılama giderlerine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer almadığına, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 17.12.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.