YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/15885
KARAR NO : 2020/7512
KARAR TARİHİ : 24.11.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 24.11.2020 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden gelmedi. Karşı taraftan davacı vekili Avukat … geldi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, vekil edeninin, 17.03.2009 tarihinde satın alma yoluyla edindiği 3239 ada 5 parsel sayılı taşınmazın rızası dışında davalı Vakıf tarafından açık oto pazarı olarak işletildiğini, taşınmaz için herhangi bir kira bedeli ödenmeyip vekil edeninin zarara uğratıldığını, ecrimisil alacağının tespit edilerek davalıya çekilen ihtarnameye rağmen belirlenen bedelin ödenmediğini belirterek, 17.03.2009-17.04.2014 tarihleri arasındaki dönem için 201.292,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazın 2000 yılında kuruluşundan itibaren Vakıf tarafından açık oto pazarı olarak kullanılmaya başlandığını, taşınmazın o zamanki malikinin bedelsiz kullanıma muvafakat ettiğini, davacının yeri satın aldığı tarihte bir bildirim yapmadığını ve kullanıma ilişkin bir bedel istemediğini, mülkiyet değişikliğini 25.03.2014 tarihli ihtarname ile öğrendiklerini, taşınmazın kullanımının 09.07.2012 tarihinden sonra dava dışı … Dersanecilik Yurdu Özel Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti.’ne devredildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ilk hükümle, davalının 5 yıl gibi zamanaşımı süresince taşınmazı kullanmasına davacının ses çıkarmayarak taşınmazın uzun süre kullanılmasına rıza gösterdiği, ihtilafın ariyet hükümlerine göre çözülmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, 1. Hukuk Dairesinin 23.06.2016 tarihli ve 2015/3997 Esas 2016/7548 Karar sayılı kararı ile, çekişme konusu taşınmazı davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın kullandığı gözetilerek ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı, ancak doğru şekilde ecrimisil hesabı yapılmadığı, davalının haksız olarak taşınmazı kullanması nedeniyle davacının satın aldığı 17.03.2009 tarihinden itibaren davalının artık taşınmazı kullanmadığına ilişkin savunması da araştırılarak ve … Dersanecilik Ltd. Şti.’nin davalı Vakıf bünyesinde bir tüzel kişi olup olmadığının saptanarak, kullandığı süreleri kapsayan dönem için taşınmazın niteliğine uygun ecrimisil hesabının yapılması, hasıl olacak sonuca göre ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemesince, bozmaya uyma kararı verilerek, yeniden yapılan yargılama neticesinde, davanın kısmen kabulüne, 159.432,00 TL ecrimisil bedelinin 27.000,00 TL’sinin 02.05.2010 tarihinden, 29.484,00 TL’sinin 02.05.2011 tarihinden, 32.328,00 TL’sinin 02.05.2012 tarihinden, 6507,88 TL’sinin 09.07.2012 tarihinden, 28.424,12 TL’sinin 02.05.2013 tarihinden 32.168,09 TL’sinin 27.03.2014 tarihinden, 3519,91 TL’sinin 02.05.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve uyulan bozma ilâmında açıklandığı üzere işlem yapılıp sonucu dairesinde hüküm tesis edildiğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince,
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 3239 ada 5 parsel sayılı tarla vasıflı taşınmazın 17.03.2009 tarihinde dava dışı şirketten satın alınarak davacı adına tescil edildiği, davalının dava konusu taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı, davalının dosyaya ibraz ettiği 19.07.2005 tarihli adi yazılı belgede taşınmazın dava dışı önceki maliklerinden Nuri Körüstan isimli kişinin 5 sayılı parseli … Vakfına açık oto pazarı olarak kullanılması ve işletilmesi için bedelsiz olarak verdiğinin yazılı olduğu, davacının 13.02.2014 tarihinde değişik iş dosyasında yaptırdığı tespit sonucunda taşınmazın … açık oto pazarı alanı içinde kaldığının belirlendiği, daha sonra da 25.03.2014 tarihinde davalıya hitaben çektiği ihtarname ile izinsiz kullanım nedeniyle kira bedeli istediği anlaşılmaktadır.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, Mahkemece, her ne kadar bozmaya uyma kararı verilerek, bilirkişi raporuna göre, toplam 159.432,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de, bozma ilamında açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda bir araştırma ve inceleme yapılarak doğru şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, Mahkemece, 01.03.2018 tarihinde yapılan keşif sonrası alınan 12.03.2018 tarihli bilirkişi raporunda, davacı tarafından sunulan emsal sözleşmedeki arsanın yeri tam olarak belirlenemediğinden, davalı tarafından dosyaya sunulan benzer niteliklere sahip ve dava konusu taşınmaza komşu parsellerdeki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri emsal olarak değerlendirilerek, kıyaslama sonucu, 02.05.2009 ila 02.05.2010 tarihi dönemine ait arsa kira bedeli aylık 1.300,00 TL/ay olarak tespit edildikten sonra uygulanan Üfe sonucu, 02.05.2009-02.05.2014 dönemine ait toplam ecrimisil 92.160,00 TL olarak belirlenmiştir. İtiraz üzerine, alınan 16/04/2018 tarihli bilirkişi ek raporunda ise, davacının sunduğu ek belgelere göre, davacı emsalinin dava konusu taşınmaza komşu olduğu, bölge emlakçıları ile yapılan görüşmeler neticesinde davalı tarafın sunduğu emsallerde kiralayan tarafın vakıf olmasından dolayı kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin altında kaldığı düşünüldüğünden, bu defa davacı emsali değerlendirilerek, kıyaslama sonucu, 02.05.2009 ila 02.05.2010 tarihleri dönemine ait arsa kira bedeli aylık 2.250,00 TL/ay olarak tespit edildikten sonra uygulanan Üfe sonucu, 02.05.2009-02.05.2014 dönemine ait toplam ecrimisil 159.432,00 TL olarak belirlenmiştir. Görüldüğü üzere, bilirkişi tarafından düzenlenen kök ve ek raporda açıkça farklı rakamlara ulaşılmasına rağmen, ek raporda, bir takım soyut ifadeler kullanılarak, somut ve özel bilimsel veriler kullanılmadan, rapor düzenlenmiş, Mahkemece de, ek rapora üstünlük tanınarak hüküm kurulmasına rağmen, bahsi geçen rapora üstünlük tanınma nedeni de açıklanmamıştır. Yine, dava dilekçesinde, 17.03.2009-17.04.2014 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisil talep edilmesine rağmen, ecrimisilin son dönemi olarak dava tarihi olan 02.05.2014 tarihinin esas alınmasıyla, talep edilen son dönem yönünden HMK’nin 26. maddesine aykırı olarak talep de aşılmak sureti ile karar verilmiştir. Hal böyle olunca, Mahkemece yapılması gereken iş, az yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde, bilirkişiden, tarafların, Mahkemenin ve Yargıtayın denetimine açık, taşınmazın niteliği göz önüne alınarak, emsal değerlendirmelerinin gerekçelerinin bilimsel verilere dayalı olduğu bir ek rapor alınması, hükme esas alınacak olan rapora neden üstünlük tanındığının açıklanması, kazanılmış hakların da gözetilerek, talep edilen son dönem yönünden talep doğrultusunda bir karar verilmesi olmalıdır.Tüm bu hususlar düşünülmeden eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmiş olması nedeniyle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda 2) nolu bentte açıklanan nedenle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle reddine, taraflarca HUMK’un 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 24.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.