YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/15350
KARAR NO : 2018/19673
KARAR TARİHİ : 04.12.2018
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye, Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı, …… Sokak 21/E adresinde bulunan taşınmazın birinci katını kahvehane, ikinci katını ise otel olarak noterde düzenledikleri sözleşme uyarınca davalı …’e kiraladığını, davalının taşınmazı bir süre bu şekilde kullandıktan sonra diğer davalı …’a kiraladığını, bu suretle davalı …’ün kiracılık sıfatının kalmadığını, davalı …’ın ikinci katı otel olarak kullanmayı bırakmasından sonra burayı diğer davalının mesken olarak kullanmaya başladığını ileri sürerek davalı …’ün elatmasının önlenmesine ve davalılar hakkında ecrimisile karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, tadilat nedeniyle taşınmaza masraf yaptıklarını ayrıca davalı … ile davacı arasındaki kiracılık ilişkisinin devam ettiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteği hakkında karar verilmesine yer olmadığına, kira alacağına yönelik isteğin kısmen kabulü ile 2.600 TL nin davalı …’dan tahsiline dair verilen karar, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince “… Davacıya ait iki katlı işyeri başlangıçta 24.05.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davalı …’a kiraya verilmiş, sonrasında kira ilişkisi 16.01.2007 tarihinde sona ermiş ve taşınmaz bu kez aynı tarihte …’e beş yıl süre ile kiralanmıştır. … ile yapılan kira sözleşmenin 2.maddesinde kiracının mecuru başkasına devir ve ciro edemeyeceği, alt kiraya veremeyeceği kararlaştırılmıştır. Davalı …’in 24.04.2007 tarihi itibariyle kiralanandaki faaliyetine son vererek, otel olarak kullanılan üst katı eski kiracı Özgül’e devrettiği uyuşmazlık konusu değildir. Sonraki süreçte davacı 24.05.2005 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak davalı … hakkında kira alacağına ilişkin icra takipleri başlatmıştır. Davacı 05.04.2010 tarihinde yaptığı icra takibinde 2007-2010 yılları arası kira alacaklarını takip konusu yapmış, borca itiraz edilmesi üzerine icra mahkemesince (… İcra Hukuk Mahkemesinin 2010/4 esas ve 2010/11 karar) borçlunun taşınmazda kiracı olarak bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı 25.08.2010 tarihli icra takibinde ise 2010 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ve Ağustos ayları kira paralarının davalı …’den tahsilini istemiş borçlu tarafından borca itiraz edilmeyerek takip konusu borç ödenmiştir. Davacı … İcra Hukuk Mahkemesinin verdiği karara dayalı olarak açtığı işbu dava ile davalı …’ün 24.04.2007 tarihinden itibaren fuzuli şagil olduğunu belirterek dava tarihine kadar olan dönem için fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 1.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili isteğinde bulunmuştur. Her ne kadar mahkemece davalı …’ün 24.04.2010 tarihinden itibaren kiracı olduğunun kabulü ile hakkındaki davanın reddine karar verilmiş ise de; davalı …’ün kiralananın üst katında bulunuyor olmasının her hangi bir akdi ilişkiye dayalı olmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Taraflar arasında yaşanan bu süreç içerisinde kiralananın üst katının sözleşmeye aykırı olarak davalı …’e devredildiği ve davalının kullanımının fuzuli işgale dayalı olduğunun kabulü gerekir. Bu açıdan davalıdan ecrimisil bedeli istenmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda Mahkemece; davalı …’dan tahsiline hükmedilen dönem ile davalının icra takibi sonucu ödediği aylar hariç olmak üzere davacının dava tarihine kadar olan dönem için talep ettiği ecrimisil alacağına yönelik olarak hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davalı …’ün 24.04.2010 tarihinden itibaren taşınmazda kiracı olduğunun kabulü ile hakkındaki davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir … ” gerekçesiyle bozulmuş, Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı …’e yönelik ecrimisil isteğinin kabulüne dair verilen karar, davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
1- Bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, çekişmeli 32 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davalı … tarafından mesken olarak kullanılan 2. katın her yıl için ayrı ayrı belirlenen kira bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de; Mahkemece yapılacak iş, yukarıdaki ilkeler uyarınca taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmesi, tespit edilecek miktara her yıl için ÜFE artış oranının uygulanması ve bulunacak miktara hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.
2- Kabule göre de; dava tarihi 17.03.2011 olmasına rağmen dava tarihini aşacak şekilde 2011’in sonraki ayları ve 2012 yılları için de ecrimisile hükmedilmesi isabetsizdir.
SONUÇ: Yukarıda (1) ve (2) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle, hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 04.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.