YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/4410
KARAR NO : 2023/5401
KARAR TARİHİ : 08.11.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/1 E., 2023/118 K.
KARAR : Davanın kısmen kabulü, kısmen reddi
Taraflar arasında görülen ecrimisil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 8. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında yapılan 26.09.2011 tarihli kira sözleşmesi ile davalı tarafa 126,38 metrekarelik alanın büfe, kantin ve çay ocağı olarak işletilmek üzere kiraya verildiğini, davalı tarafın kiralanan … dışında hastane bahçesini de ciğerci olarak kullandığını, kira sözleşmesine istinaden yer tesliminin 24.10.2011 tarihinde yapıldığını ileri sürerek teslim tarihi olan 24.10.2011’den itibaren hesaplanacak 100.000,00 TL ecrimisilin davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; taraflar arasında kira ilişkisi olması nedeniyle görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, vekil edeninin herhangi bir haksız işgalinin olmadığını, başhekim vekilinin talebiyle yaz aylarında bahçeye masa bırakıldığını, vekil edeni tarafından davacı kuruma karşı kira bedelinin uyarlaması davası açıldığı için bu davanın açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay 1. Hukuk Dairesince bozulması üzerine Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddiyle 23.535,03 TL ecrimisilin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, karara karşı taraf vekillerince temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
2. Yargıtay 8. Hukuk Dairesince; “…davacı ve davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine; hükme esas alınan raporun tanziminde, emsal olarak taraflar arasında tanzim edilen kira sözleşmesinin uyarlamasına ilişkin Erzincan Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/1162 Esas sayılı dosyasındaki rakamlar esas alınmış ise de, söz konusu dosyasının UYAP ortamında yapılan incelemesinden, bahsi geçen kararın bozulduğu, kaldı ki ecrimisil hesabında taşınmazın ilk dönemde mevcut haliyle … şartlarda getirebileceği kira parasının emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve … özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenmesi gerektiği, Mahkemece alanında uzman bilirkişilerden teşekkül ettirilecek uzman bilirkişi heyeti aracılığı ile, emsal araştırması yapılmak suretiyle bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hüküm tesis edilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığı; davalı vekilinin talep dönemine ilişkin itirazına gelince; davacı tarafın 24.10.2011 tarihinden itibaren ecrimisil talebinde bulunduğu ve davanın 05.08.2013 tarihinde açıldığı, dava tarihi olan 05.08.2013 tarihi ile sözleşmenin sona erdiği 24.10.2014 tarihi arası dönem için hesaplanan ecrimisilin hüküm altına alındığı… hükmün HMK’nın 26 ncı maddesindeki taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğu…” gerekçeleriyle hüküm bozulmuş, davalı vekilinin karar düzeltme başvurusu reddedilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 14.03.2023 tarihli ve 2022/1 Esas, 2023/118 Karar sayılı kararıyla; toplanan delillere göre yapılan değerlendirmede davalının kiralanan alanın dışında kullandığı alanın … bilirkişilerince 25.04.2019 tarihli ölçüme göre 110,58 m² olduğunun belirlendiği, emsal kira sözleşmesinin yine aynı kuruma ait hastane kantini olduğu; ancak dava konusu yerin o günkü şartlarda acil giriş kısmında olduğu ve … yapılan hastane olması sebebi ile sözleşme tarihindeki şartlarda emsal kira sözleşmesinde gösterilen yerin o günkü şartlarda davalı yerden daha … olmadığının tespit edildiği; fakat dava konusu olan yerin emsal kira sözleşmesinde gösterilen yerden konumu, fiziksel durumu, ulaşılabilirliği gibi özelliklerinden dolayı %30 daha değerli olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle 25.899,54 TL ecrimisile hükmedilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun, yapılan araştırma ve incelemenin yetersiz olduğunu, daha fazla alanın kullanıldığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı tarafın kötü niyetli olduğunu, zımni muvafakat olduğunu, davanın reddedilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen … bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden … normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nun 25.02.2004 … ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
2. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tâbi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
3. Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
4. Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
5. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, … veya eksik tarafları belirlenmelidir.
6. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut hâliyle … şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve … özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 … maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer … sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine, davacı kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
08.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.