YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/3597
KARAR NO : 2023/4408
KARAR TARİHİ : 04.10.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2008/124 E., 2012/338 K.
DAVA TARİHİ : 12.08.2008
KARAR : Davanın kabulü
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalıların ortak miras bırakanı … ile Karapınar Noterliğince düzenlenen 29 Temmuz 1994 tarih ve 3250 … gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 710 ada 26 parsel , 710 ada 19 parsel, 710 ada 5 parsel, 709 ada 1 parsel de kayıtlı gayrimenkullerdeki miras hak ve hissesinin tamamını 20.000,00 TL bedel ile satın aldığını, satış bedelini de aynı tarihte nakten, peşinen ve haricen ödendiğini; fakat bir süre sonra davalıların miras bırakını …’un vefat ettiğini, geriye davalıların yasal mirasçı olarak kaldığını, sözleşmedeki yasal engellerin kalkmasına rağmen geyrimenkullerin davalılarca devredilmediğini belirterek, tapu iptali ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılara usulüne uygun davetiyeler tebliğ edilmiş, bir kısım davalılar görev itirazında bulunmuş ve davanın esastan reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın kabulüne, tarafların ortak murisi … … adına kayıtlı Konya ili, Karapınar ilçesi, … Mahallesi, 709 ada 1 parsel, Konya ili, Karapınar ilçesi, … Mahallesi, 710 ada 5 parsel, 710 ada 19 parsel, 710 ada 26 parsel … taşınmazlardaki Karapınar Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/158 Esas ve 2012/290 Karar … veraset ilâmına göre davalılar ve dahili davalıların murisleri …’dan kendilerine intikal eden iştirak paylarının iptali ile davacı …’a ait Karapınar Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/198 Esas ve 2010/211 Karar … veraset ilâmındaki hisseler üzerinden davacı mirasçıları adına tesciline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; yargılama sırasında tebligatların usulüne uygun yapılmadığını, murisin okur yazar olmadığını, HMK’nın 297 nci maddesine göre işlem yapılmadığını, sözleşmenin muvaazalı olduğunu, 5403 … Kanun’un 8 inci maddesi gereği pay satışının geçersiz olduğunu ve sair nedenlerle hükmün bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesi ile … Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde … Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
2. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak hâlinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8 inci maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması hâlinde de geçerlidir.
3. 5578 … Kanun’la değiştirilen 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8 inci maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 … Kanun’un 8 inci maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 … Kanun’un 4 üncü maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz….” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hâle gelmiştir.
3. Değerlendirme
1. Davacı, 29.07.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazlarda …’un miras paylarını satın aldığı, bedelin peşin ödendiği ve taşınmazların teslim edildiği, vaad borçlusu ve alacaklısının dava konusu taşınmazların malikinin mirasçıları olduğu, muris tarafından tüm iştirakli payının satışının vadedildiği, vaat borçlusunun sözleşmede rapor aldığı ve tanıklar huzurunda imzaladığı anlaşılmaktadır.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan İlk DereceMahkemesi kararının ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesinegönderilmesine,
04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.