YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2964
KARAR NO : 2023/4446
KARAR TARİHİ : 04.10.2023

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1761 E., 2021/1502 K.
KARAR : Davanın kabulüne
İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/552 E., 2018/642 K.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen dosyada davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı harç ve vekâlet ücreti yönünden düzeltilmek suretiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen dosyada davalı vekili ile fer’î müdahale talebi reddedilen vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiş, 10.05.2023 tarihli ve 2022/7(14)-711 Esas, 2023/436 Karar … HGK kararı ile direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğuna karar verilmiştir.
Kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Davacı … vekili asıl dava dilekçesinde, müvekkilinin Adana ili, Çukurova ilçesi, … Mahallesi 9102 ada 10 parsel … taşınmazda paydaş olduğunu ve bu taşınmazdaki … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı bulunan 3.114.151/4.270.990 oranındaki hissenin Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca ihale yoluyla satışa sunulduğunu, 8.250.000,00 TL bedelle davalı … İnşaat Taah. Nak. Turz. Tem. Yemek Güv. Hiz. Tic. Ltd. Şti’ye satıldığını, davacı müvekkilinin ihtiyari müzayedeye katılıp pey sürüp sonradan artırmadan çekilmesinin ön alım hakkını kullanmasına engel olmadığını, mahkemenin uygun görmesi hâlinde müvekkilinin mahkemenin belirteceği hesaba satış bedelini yatıracağını ileri sürerek taşınmaza ihtiyati tedbir konulmasını, davacı müvekkiline yasal ön alım … tanınmasını, dava konusu taşınmazın … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı iken davalı tarafından Özelleştirme İdaresince yapılan açık ihaleden satın alınan ancak davalı adına henüz tescili yapılmayan 3.114.151/4.270.990 oranındaki payın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen dosyada davacı … vekili dava dilekçesinde, müvekkilin 9102 ada 10 parsel … taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazdaki … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı bulunan 3.114.151/4.270.990 oranında hissenin Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nca 4046 … Kanun hükümleri çerçevesinde ihale yoluyla satışa sunulduğunu, ihale komisyonu tarafından 8.250.000,00 TL bedelle davalı şirkete satıldığını, bu nedenle … Gayrimenkul A.Ş. adına iken davalı tarafından Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’ndan ihale yolu ile satın alınan ancak davalı adına henüz tescil yapılmadığından hâlen eski hissedar … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı bulunan 9102 ada 10 parsel … taşınmazdaki dava konusu 3.114.151/4.270.990 oranındaki paya tedbir konulmasını, müvekkiline önalım … tanınarak 9102 ada 10 parsel … taşınmazın … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı iken davalı tarafından Özelleştirme İdaresi’nce yapılan açık ihaleden satın alınan ancak davalı adına henüz tescili yapılmayan 3.114.151/4.270.990 oranındaki payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, 15.01.2018 tarihli dilekçesi ile Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/552 Esas … dosyası ile işbu dosyanın birleştirilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Asıl ve birleşen dosyada davalı vekili cevap dilekçelerinde; davanın yetkili mahkemede açılmadığını, ön alım hakkının doğmaması nedeniyle esasa girilmeden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu parselin holding tarafından ihale edilmeksizin satılmasının hukuken mümkün olmadığını, yapılan ihalenin esasen cebri bir nitelik taşıdığını, bu nedenle ön alım … tanınmasının mümkün olmadığını, dava konusu taşınmaz üzerinde fiili taksim söz konusu olduğunu, bu nedenle de ön alım hakkının kullanılmasına olanak bulunmadığını, davacının kötüniyetli olduğunu, mahkeme aksi kanaatte olursa ön alım bedelinin artırılması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 06.12.2018 tarihli ve 2017/552 Esas, 2018/642 Karar … kararıyla; açık artırma ile davacılara da taşınmazın satış teklifi yapıldığı, davacıların ihaleye girerek teklife cevap verdiği, ancak daha düşük pey vermekle taşınmazı alamadıkları, en yüksek pey veren davalıya ihale edildiği anlaşılmış olsa da, davacıların kanuni önalım … olduğunun kabulü gerektiği, eldeki asıl ve birleşen davaların satışın kesinleşmesinden sonra açıldığı, tescil şartı dava açıldıktan sonra yerine geldiği için artık dava şartı yokluğundan bahsedilemeyeceği, yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanlarına göre taşınmazın sabit kullanım alanı olmadığı, … Holdingin arazisinin değişik kişilerce kullanıldığı, diğer hissedarların da, tarlanın güçlü olan yerlerini ekmeye çalıştıkları anlaşılmakla fiili taksim iddiasına itibar edilmediği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosyada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 30.09.2019 tarihli ve 2019/587 Esas, 2019/1043 Karar … kararıyla; davalının yargılama aşamasında fiili taksim savunmasında bulunduğu, ancak yapılan keşif, dinlenen tanık beyanı ve tüm dosya kapsamı incelendiğinde, taşınmazın taraflarca taksim edilmediği, davacıların kullandığı herhangi bir alanın bulunmadığı, ayrıca davacıların ihaleye katılmalarına rağmen taşınmazı satın almak yerine ihaleden sonra kötüniyetli olarak dava açtıkları ileri sürülerek istinaf talebinde bulunulmuş ise de, aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmalarda satım sözleşmesinin ihale memurunun ihaleyi açıklaması ile kurulduğu, mülkiyetin tapu siciline kayıt ile geçeceği ancak TMK’nın 733 üncü maddesinde öngörülen iki yıllık sürenin ihale ile yapılan satıştan başladığı, tapu siciline tescil şartının aranmayacağı anlaşıldığından bu yönlere ilişkin istinaf sebeplerinin yerinde görülmediği, mahkemece davacılar lehine önalım hakkının doğduğu kabul edilerek davanın kabulüne ilişkin verilen karar doğru ise de, gerekçeli kararda davalı aleyhine dava değerinin tamamı olan 8.250.000,00 TL üzerinden iki kez nispi harç ve nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğu, verilecek tek harç ve tek vekâlet ücretinden davacıların yarı oranında sorumlu tutulmaları gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl dava ve birleşen davanın kabulüne, 9102 ada 10 parsel … taşınmazda; 3.114.151/4.270.990 oranındaki davalı adına oluşacak tapu kaydının iptali ile 15.570.755/42.709.900 oranındaki payın davacı …, 15.570.755/42.709.900 oranındaki payın davacı … adlarına ayrı ayrı tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosyada davalı vekili ile fer’î müdahale talebi reddedilen vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 02.03.2021 tarihli ve 2021/528 Esas, 2021/1417 Karar … kararı ile;
“…1-Fer’i müdahillik talep eden vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Bir dava sonucunda verilecek hüküm, yalnız o davanın tarafları hakkında (maddi anlamda) kesin hüküm teşkil eder (m.303); (kural olarak) üçüncü kişiler hakkında kesin hüküm teşkil etmez. Fakat bazı hallerde, bir dava sonucunda verilen hüküm, bir üçüncü kişinin hukuki durumunu da dolaylı olarak etkileyebilir. Bu hallerde, üçüncü kişinin o davaya katılmasında (müdahale etmesinde) hukuki yararı vardır. Fakat, üçüncü kişi, davaya (üçüncü) bir taraf gibi katılmaz; bilakis taraflardan birinin yanında ve onun yardımcısı olarak katılır. İşte bunu sağlayan müesseseye, fer’i müdahale (katılma) denir.
Müdahale talebinin kabulüne karar verilen üçüncü kişi (müdahil), bununla taraf veya bir tarafın temsilcisi olamaz. Müdahil sadece lehine müdahalede bulunduğu tarafın yardımcısıdır. Yani, müdahil lehine katıldığı tarafla birlikte hareket eder (m.68-69).
Somut olayda … Holding A.Ş. vekilinin fer’i müdahillik talebi mahkemece reddedildiğinden temyiz olmadığından temyiz isteğinin reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Dava yerel mahkemece, dava dışı Özelleştirme İdaresince ihalesi hazırlanan, … Gayrimenkul AŞ’ ye ait taşınmaz hissesinin, hissedar olmayan davalıya satılmasından sonra, ihaleye giren ancak düşük pey vermesi nedeniyle, ihale üstünde kalmayan hissedarların açmış olduğu şufa davası olarak nitelendirilmiş; ihalenin cebri nitelik taşımadığı, ihtiyari nitelikte olduğu değerlendirilerek, davacı paydaşların kanuni şufa hakkına sahip oldukları kabul edilmiş; dava konusu pay, dava tarihi itibarıyla davalı adına tescil edilmemiş ise de, tescil şartının dava sırasında yerine getirildiği kabul edilerek davaya devam olunmuş, davalının fiili taksim savunması kabul edilmemiş ve iki ayrı hissedar tarafından açılan ve yargılama sürecinde birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
İstinaf başvurusunda bulunan davalı taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, davacıların ihaleden haberdar edildiklerini, ihalede pey sürdüklerini, pey ileri sürdükleri ihale konusu paya yönelik açılan önalım davasında iyiniyetli davranmadıklarını, bu konudaki savunma delillerinin mahkemece toplanmadığını ve değerlendirilmediğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, yapılan keşif, dinlenen tanık beyanı ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmazın taraflarca taksim edilmediğini, davacıların kullandığı herhangi bir alanın bulunmadığını gerekçe göstererek fiili taksim savunmalarını; aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmalarda satış sözleşmesinin ihale memurunun ihaleyi açıklaması ile kurulmuş olacağını, mülkiyetin tapu siciline kayıt ile geçeceğini ancak TMK’nın 733. maddesinde öngörülen iki yıllık sürenin ihale ile yapılan satıştan başladığını, tapu siciline tescil şartının aranmayacağını kabul ederek, davalı tarafın diğer istinaf gerekçelerini kabul etmemiş, hükmü nispi harç ve vekalet ücreti yönünden düzelterek yeniden hüküm kurmuştur.
Hükmü davalı taraf, önceki istinaf sebeplerini ileri sürmek suretiyle temyiz etmiştir.
A) 4721 … … Medeni Kanununun;
a- 732. maddesinde, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilecekleri,
b- 733. maddesinde, Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı; yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği; önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği,
c- 734. maddesinde, önalım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı, hüküm altına alınmıştır.
B) İhtiyari ve aleni müzayedelerde şûf’a hakkının kullanılıp kullanılamayacağına ilişkin uyuşmazlıkla ilgili olarak, Yargıtay 29.11.1939 tarihli, 1938/17 Esas, 1939/57 Karar … İçtihadı Birleştirme Kararında; Artırma ve Eksiltme Kanununa göre yapılan gayrimenkul satışlarının, ihtiyari satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659. maddelerinde yazılı şüf’a hükümlerine tâbi olduğuna hükmedilmiştir.
C) 4721 … … Medeni Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.
Dava konusu olaya gelince; dava konusu taşınmazdaki … Gayrimenkul Anonim Şirketine ait payın, Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca, 24/11/1994 tarihli ve 4046 … Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun kapsamında ihaleye çıkarıldığı ve ihalenin davalıda kalması üzerine satış sözleşmesinin ve daha sonra pay devrinin yapıldığı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır.
Davalı, davacı paydaşların ihaleden haberdar edildiklerini, ihaleye katıldıklarını, pey sürdüklerini ancak ihaleyi daha fazla pey sürdükleri için kendilerinin kazandığını, ihale edilen taşınmaz payına yönelik olarak davacılar tarafından açılan davanın, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğunu düzenleyen 4721 … Kanunun 2. Maddesine aykırı olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Yukarıda belirtilen kanun hükümleri ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, paydaş davacıların, ihtiyari açık artırma sonucu satılan paya ilişkin önalım davası açmalarını engelleyen bir kanun hükmü bulunmamaktadır.
Paylı mülkiyet ilişkisine tâbi bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 … TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 … İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Davalı taraf istinaf dilekçesinde ve temyiz dilekçesinde; dava konusu payın ihale edilmeksizin satışının mümkün olmadığını, yapılan ihalenin bu nedenle cebri nitelik taşıdığını, davacıların ihaleden haberdar olduklarını, ihaleye katıldıklarını ve pey sürdüklerini belirterek bu savunmalarının değerlendirilmesini talep etmiştir. Davacıların, dava konusu taşınmaz payının davalı adına tesciline dayanak ihaleye davet edildikleri, ihaleye katılarak pey sürdükleri; ihalenin daha fazla pey süren davalıda kaldığı ve önalım davasının bu paya yönelik açıldığı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Gerek yerel mahkeme, gerekse Bölge Adliye Mahkemesince davalının bu yöndeki savunması dikkate alınarak, davacıların haberdar oldukları ve katıldıkları belirtilen bir ihalede, ihalenin sonucuna göre gerçekleşen taşınmaz pay devrine yönelik önalım davası açmalarının, 4721 … TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı değerlendirilerek davanın bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle fer’î müdahillik talep eden vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle ve 6100 … Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararının bozulmasına oy çokluğu ile karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karardaki gerekçeye ek olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2012/6-855 Esas, 2013/376 Karar … kararı ve 26.12.1951 tarihli ve 1/6 … İçtihatı Birleştirme Kararına göre isteğe bağlı ihaleye katılıp pey süren ve sonradan ihaleden çekilen paydaşın ihaleden sonra ön alım hakkını kullanabileceği, kullanılan ön alım hakkının kötüniyetli kabul edilmesinin mümkün olmayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosyada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen dosyada davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim yapıldığını, önalım hakkının uygulanmasının mümkün olmadığını, davacıların kötüniyetli olduğunu, dava dışı … Holding’in (Özelleştirme İdaresi) ihale ilanına çıkmasının önalım hakkını kullanmaya davet niteliğinde olduğunu, yapılan ihalenin cebri nitelik taşıdığını, iradi satışın bulunmaması nedeniyle ön alım hakkının kullanılamayacağını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Direnme Kararı Üzerine Dairemiz Kararı
Direnme kararı süresi içinde asıl ve birleşen dosyada davalı vekili tarafından temyiz edilmiş; Dairemizin 07.06.2022 tarihli 2021/8423 Esas, 2022/4089 Karar … ilamı ile Yargıtay ( Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.03.2021 tarihli ve 2021/528 Esas, 2021/1417 Karar … bozma kararının kanuna, usule ve dosya kapsamına uygun olduğu, mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.

D. Direnme Kararı Üzerine Hukuk Genel Kurulu Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.05.2023 tarih, 2022/7(14) -711 Esas 2023/436 Karar … ilamı ile; “….2. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik … sınırlandırılarak yasal önalım … tanınmıştır.

3. Önalım …, bir taşınmazın satılması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkıdır (… Hukuk Lugatı, Ankara 2021 Baskı, Cilt I, s. 884).

4. Önalım … taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan … takyitlerinden biri olup, 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas., 1951/6 Karar … Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

5. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar … Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği; “Şufa …, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu … kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

6. Yürürlükte bulunan hükümlerle (§ ilgili hukuk) yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.

7. 4721 … Kanun’un 732 nci madde gerekçesinde de; “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik … sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım … öngörülmüştür.

8. Somut olay ve dosya kapsamına göre; dava konusu Adana ili Çukurova ilçesi … Mahallesi 9102 ada 10 parsel … taşınmazda … Gayrimenkul Anonim Şirketi, …, … ve Hazine paydaş olup, … Gayrimenkul Anonim Şirketine ait pay Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından ihaleye çıkarılmış, ihale şartnamesinin 23/a maddesinde “taşınmaz üzerinde diğer hissedarların şufa … bulunmakta olup, diğer hissedarlara ait şufa haklarının kullandırılmasına ilişkin işlemler ilgili mevzuat çerçevesinde alıcı tarafından yapılacaktır. Alıcı şufa … ile ilgili olarak muhatabın kendisi olduğunu, şufa hakkına ilişkin holdingten her ne surette olursa olsun hiçbir zarar-ziyan vb. talepte bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder” hükmünün bulunduğu anlaşılmıştır.

9. 29.03.2017 tarihli ve 3 … ihale komisyonu kararına göre ise; satış ve pazarlık görüşmesine dava dışı … Çay Gıda Sanayi…Ltd. Şti., dava dışı ……Ltd. Şti, dava dışı … Otomotiv…Ltd. Şti, … ve … İnşaat… Ltd. Şti. katılmış, verilen nihai teklifler neticesinde Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun 11.09.2017 tarihli ve 2017/78 … kararı ile, … Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı hissede, 4046 … Kanun, ihale ilan metni ve ihale şartnamesi hükümleri çerçevesinde satış yöntemi ve pazarlık usulü uygulanmak suretiyle taşınmazın 8.250.000,00 TL bedelle en yüksek teklifi veren … İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Temizlik Yemek Güvenlik Hizmetleri Ticaret Limited Şirketine ihale şartnamesi çerçevesinde satılmasına, satış sözleşmesinin imzalanması ve karar gereklerinin yerine getirilmesi hususunda holdingin yetkili kılınmasına karar verilmiştir.

10. Özelleştirme Yüksek Kurulu kararı sonrası … Holding A.Ş. ve … İnşaat..Ltd. Şti arasında 31.10.2017 tarihinde satış sözleşmesi imzalanmış ve önalıma konu pay, 17.01.2018 tarihli ve 1211 yevmiye … işlem ile davalı şirket adına tapuya tescil edilmiştir.

11. Bu noktada ihtiyari ihalenin önalım hükümlerine tâbi olup olmayacağı hususu önem arzetmektedir.

12. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 29.11.1939 tarihli ve 1938/17 Esas, 1939/57 Karar … kararı ile; “Artırma ve Eksiltme Kanununa göre yapılan gayrimenkul satışları sırf ihtiyarî satışlardan olmakla beraber 571 nci maddenin hükmü haricinde cereyan eder. Bunların ihtiyarî satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659 ncu maddelerinde yazılı şüf’a hükümlerine tabi olduğunda şüphe yoktur. Mezkur maddelerdeki akdi ve kanunî şüf’a baklan satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içinde kullanılabilir. Satıştan önce istimal edilmelerine lüzum ve imkan yoktur. İcra Kanununa … edilmeyen ihtiyarî artırmaların hepsi hakkında şüf’anın umumî hükümleri ayniyle cereyan eder. Bundan dolayı o gibi alenî ve ihtiyarî müzayedelerde de zikri geçen usulün 572 nci maddesi hükmü tatbik olunamaz” şeklinde karar verilmiş olup, Artırma ve Eksiltme Kanunu’na göre yapılan taşınmaz satışlarının, ihtiyari satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659 uncu maddelerinde yazılı önalım hükümlerine tâbi olduğuna hükmedilmiştir.

13. Ayrıca 4721 … Kanun’un 733 üncü maddesinde sadece “cebri satışlarda” önalım hakkının kullanılamayacağı vurgulanmış, ihtiyari ihale suretiyle yapılan satışlar için önalım hakkının kullanılamayacağına dair ayrık bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Somut olayda da dava konusu payın ihtiyari ihale suretiyle devredildiği hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır.

14. Yapılan açıklamalardan sonra ihtiyari ihaleye katılan paydaşın ihaleden sonra önalım hakkını kullanmasının mümkün olup olmadığı hususunun çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 09.03.1955 tarihli ve 1954/27 Esas., 1955/3 Karar … içtihadı birleştirme kararına göre; “…İhtiyari müzayede ile satışa çıkarılan bir gayrimenkulün şayi hissesini satın almak için o gayrimenkulün şayi hissedarının müzayedeye iştirak ederek pey sürmesi ve bilahare müzayededen çekilmesi şufa hakkından feragati tazammun etmeyip bu hissedarın şayi hisseyi müzayede neticesinde yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanabileceğine…” karar verilmiştir. Bu nedenle ihtiyari ihaleye katılıp pey süren ve sonradan ihaleden çekilen paydaş, ihaleden sonra önalım hakkını kullanabileceği gibi, önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu söylenemez.

15. Yukarıda anılan Kanun hükümleri (§ ilgili hukuk) ve Yargıtay içtihadı birleştirme kararlarında da (§12, 14) kabul edildiği üzere, cebri artırma dışındaki tüm taşınmaz satışlarında, diğer paydaşların önalım haklarını kullanmaları hukuken mümkündür. Başka bir anlatımla cebri artırma suretiyle satılan taşınmazlar üzerinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin kuralın ihtiyari ihale yolu ile yapılan satışlarda uygulanma kabiliyeti yoktur. Ayrıca diğer paydaşa ihale gün ve saatinin önceden ve usulüne uygun şekilde bildirilmiş ve hatta ihaleye katılmış olması hâlinde dahi, o paydaşın önalım hakkını kullanmasına herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır.
16. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davacıların haberdar oldukları ve katıldıkları belirtilen bir ihalede, ihalenin sonucuna göre gerçekleşen taşınmaz pay devrine yönelik önalım davası açmalarının, dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı, bu nedenle kararın bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

17. Hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda açıklanan hususlara değinilerek verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.

18. Ne var ki asıl ve birleşen dosyada davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

19. Öte yandan bölge adliye mahkemesi direnme kararında “bozma ilamına uyularak” şeklindeki ibarenin maddi hata niteliğinde olduğu anlaşıldığından, sözü edilen maddi hataya işaret edilmekle yetinilmiştir. “
gerekçesiyle, direnme uygun olduğundan, asıl ve birleşen dosyada davalı vekilinin diğer temyiz itirazları ile ilgili inceleme yapılması için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

E. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 … Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 … Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 … … Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesi; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz”

732 nci maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

733 üncü maddesi; “Cebrî artırmayla satışlarda önalım … kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım …, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer”

734 üncü maddesi; “Önalım …, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım … sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
” şeklindedir.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 … Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 … Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.