YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5639
KARAR NO : 2023/875
KARAR TARİHİ : 15.02.2023

Taraflar arasında görülen önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1140 ada 2 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava dışı hissedar Özcan’ın hissesini 15.01.2015 tarihinde davalıya sattığını, satış işleminin noterden çekilen ihtarname ile müvekkiline 29.01.2015 tarihinde tebliğ edildiğini, davayı 3 ay içerisinde açtıklarını, taşınmazın satış bedelinin resmi senette 700.000,00 TL olarak gösterildiğini ancak gerçek satış bedelinin 450.000,00 TL olduğunu, bedelde muvazaa bulunduğunu, dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde icra dosyaları üzerinden taşınmaz üzerine hacizler konulduğunun görüleceğini, bu haciz şerhlerinden Antalya 12. İcra Müdürlüğünün 2014/13483 Esas sayılı icra dosyasında 18.02.2015 ve Antalya 13. İcra Müdürlüğünün 2014/8308 Esas, sayılı icra dosyasında 09.10.2014 tarihinde konulan hacizlerin muvazaalı olduğunu belirterek, önalım bedelinin 450.000,00 TL ve önalım payı üzerine konulan hacizlerin muvazaalı olduğunun kabul edilmesini, önalım hakkına dayalı olarak davalı adına kayıtlı payın iptali ile taşınmazın icra dosyalarındaki hacizlerden ari olarak müvekkili adına tescilini, bedelde muvazaa iddiaları kabul görmez ise akit satış tablosundaki bedelden haciz borç bedellerinin toplamının tenzili ile geri kalan miktarın önalım bedeli olarak depo edilmesini, bu talepleri de kabul görmez ise önalım bedelinin tamamının mahkeme veznesine yatırılması istenilirse tam olarak yatıracaklarını, bu yatırdıkları miktardan borçların bu dosyaların alacaklılarına ödenmesine geri kalanın davalıya ödenmesine karar verilmesini, bedelde muvazaa iddiaları kabul edilir ancak hacizlerin muvazaalı olduğu iddiası kabul edilmez ise müvekkili tarafından yatırılacak olan iki adet icra dosyasındaki mevcut borç bedellerinin toplamının tenzilini bu takdirde iki adet icra dosyasındaki toplam borç miktarlarının tenzil edildikten sonra geri kalan miktarı önalım bedeli olarak yatırmaya hazır olduklarını, tenzile ilişkin talepleri kabul edilmez ise yatırılan önalım bedelinden icra dosyalarındaki borç miktarlarının bu dosyaların alacaklılarına ödenmek üzere icra dosyalarına gönderilmesini geri kalanın davalıya ödenmesi şeklinde karar verilmesini talep etmiştir.

2. Asli Müdahil vekili harcını yatırdığı 02.06.2015 tarihli dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1140 ada 2 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava dışı hissedarlardan Özcan’ın hissesini 15.01.2015 tarihinde davalıya sattığını, satış işleminin noterden çekilen ihtarname ile 05.03.2015 tarihinde müvekkiline tebliğ edildiğini, davayı 3 ay içerisinde açtıklarını, resmi senette gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedeli olmadığını, bedelde ve hacizlerde muvazaa bulunduğunu belirterek davaya davacı yanında asli müdahil sıfatıyla katılmalarına, yapılan yargılama sonucunda muvazaalı bedel gösterilerek satılan dava konusu yerin gerçek bedelinin tespiti ile bedeli usule uygun depo ettikleri takdirde tapunun iptaline ve müvekkili adına tüm haciz ve takyidatlarının kaldırılarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; öncelikle taşınmazın satış bedelinin 700.000,00 TL olduğunu, bu miktarın bloke edilmesi halinde davayı kabul ettiklerini, dava açılmasına sebebiyet vermediklerinden ve ilk cevap dilekçesinde davayı kabul ettiklerinden masraf ve vekalet ücretine hükmedilmesini kabul etmediklerini, kabul talepleri kabul edilmediği takdirde 250.000,00 TL üzerinden vekalet ücreti ve masrafın taraflarına ödenmesine karar verilmesini, icra dosyalarının muvazaalı olmadığını, önalım bedeli üzerinden haczin devamına karar verilerek tüm hacizlerden ari taşınmazın kabul edilen önalım bedeli ve masraflarının yatırılması karşılığı davacı adına tescilinde hiçbir sakınca bulunmadığını, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 16.05.2016 tarihli ve 2015/260 Esas, 2016/159 Karar sayılı kararı ile, taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve asli müdahil vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (14). Hukuk Dairesinin 02.03.2020 tarihli ve 2016/14533 Esas, 2020/2496 Karar sayılı kararıyla, mahkemece her ne kadar taşınmazda fiili taksim bulunduğu kanaatine ulaşılmış ise de dava konusu edilen taşınmazda davacı …’in fiilen kullandığı bir yerin bulunmadığı anlaşıldığından taşınmazın taraflar arasında fiilen taksim edildiğinden bahsedilemeyeceğinden davanın esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle verilen kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının tapudaki satış işleminin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabileceği, mahallinde yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları ve dinlenen tanık beyanlarına göre tapuda 700.000,00 TL olarak gösterilen satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği, 475.422,62 TL önalım bedelinin depo edildiği ve dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı gerekçeleriyle davanın kabulü ile dava konusu 1140 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile bu hissenin yarısının davacı …, diğer yarısının asli müdahil Ümmühan mirasçıları adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Temyiz eden davacı vekili temyiz dilekçesinde;
Asli Müdahil Ümmühan’ın dava konusu taşınmazda kullandığı yer bulunduğundan davanın onun yönünden reddine, müvekkili yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken eşit hisseler ile tapu iptal ve tescil kararı verilmesinin doğru olmadığını, bozma ile lehine hükmün bozulduğu kişinin müvekkili olduğunu, müdahil Ümmühan lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hakkaniyete uygun olmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
Temyiz eden davalı vekili temyiz dilekçesinde;
2015 yılından bugüne kadar 6 yıl geçtiğini, taşınmazların değerinde %183 artış olduğunu, önalım bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerektiğini, müvekkilinin 2014-2015 yılındaki satış bedelinin 2021 yılında depo edildiğini, paranın aradan geçen 6 yılda değersizleştiğini, bilirkişi raporları ve tanık beyanları dikkate alındığında taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek resen belirlenecek nedenlerle birlikte kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemli davada davacı ve asli müdahil yönünden taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı ve önalım bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerekip gerekmediğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 

2. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734 üncü maddesi uyarınca “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

 Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. 

4. Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Anayasanın 35 inci maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

 Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme
a. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde,
Davacı ve asli müdahil vekilinin ayrı ayrı davalıya karşı açtıkları önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemli davada, davalı vekili 1140 ada 2 parsel sayılı taşınmazda taraflar arasında fiili taksim bulunduğu belirtilerek davanın reddi savunulmuş, mahkemece fiili taksim konusunda araştırmalar yapılmıştır. Mahkemece 02.02.2016 tarihinde fen, ziraat, inşaat ve gayrimenkul değerlendirme uzmanı ile birlikte keşif yapılmış, 04.02.2016 tarihli fen bilirkişi raporu dosya içerisine alınmıştır. Dosya içerisine alınan bu rapor, keşifteki mahkeme gözlemi ve dinlenen tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmaz üzerinde A, D, C harfleri ile gösterilen üç adet tek katlı dükkan, B ile gösterilen iki katlı bina ve E ile gösterilen tek katlı metruk binanın mevcut olduğu, asli müdahil Ümmühan ile davalıya pay satan Özcan’ın kullandıkları bölümleri araya duvar çekmek suretiyle ayırdıkları, davacı …’in hissesine karşılık kullandığı bir yerin bulunmadığı, asli müdahil Ümmühan’ın kullandığı alanda D ve C harfleri ile gösterilmiş tek katlı dükkanlar ile E harfi ile gösterilmiş tek katlı metruk binanın bulunduğu, hissesini davalıya satan Özcan’ın kullandığı alanda A harfi ile gösterilen tek katlı dükkan ile B harfi ile gösterilen iki katlı bina bulunduğu anlaşılmıştır. Asli müdahil Ümmühan yönünden taşınmazda fiilen kullandığı yer bulunduğundan davanın reddine, davacı …’in fiilen kullandığı bir yer bulunmadığından sadece davacı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekmekte iken, mahkemece hem asli müdahil Ümmühan yönünden hem de davacı … yönünden davanın kabulü ile önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

b. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde,
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına göre, mahkemece mevcut deliller takdir edilerek karar verildiğinden ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığından, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının incelenmesinde,
1. Mahkemece, 15.01.2015 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 475.700,00 TL’nin 28.09.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, bilirkişi raporunda tespit edilen bedel 27.10.2021 tarihinde depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra kurdaki değişiklikler nedeniyle satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir. 

3. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

4. Mahkemece tespit edilen önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında (6 yıl) uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.  Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle bedelde muvazaa iddiası kabul edilen davacının mahkemece belirlenen bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

5. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; davacının bilirkişi raporunda tespit edilen satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 475.700,00 TL’nin öninceleme tarihi olan 02.11.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.  Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, davacı vekili ve davalı vekilinin temyiz itirazları ayrı ayrı kabul edilerek kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan gerekçelere göre;
1. Davacı vekilinin itirazlarının C.3.a başlığı altında açıklanan sebeplerle tapuya kayıtlı hissenin iptali ve tescile ilişkin temyiz itirazlarının kabulüne, sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

2. Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden C.3.b. başlığı altında açıklanan sebeplerle nemalandırmaya ilişkin temyiz itirazlarının kabulüne, sair temyiz itirazlarının reddine,

Yukarıda VI (1 ve 2) No.lu bentlerde gösterilen nedenlerle hükmün 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3 üncü maddesi yollamasıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 428 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,

İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,

Taraflarca 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/I maddeleri gereğince kararın taraflara tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

15.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.