YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5248
KARAR NO : 2023/50
KARAR TARİHİ : 09.01.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ve cezai şartın tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı satıcı ile 11/06/2015 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin 6 ncı maddesinde de belirtildiği üzere müvekkilinin taşınmazın satış bedeli olan 132.000,00 TL’sini satıcının banka hesabına yatırdığını, sözleşme gereği üzerine düşen edimi yerine getirdiğini, sözleşmenin 7 nci maddesine göre taşınmazın en geç 31/12/2015 tarihinde müvekkiline teslim ve tapuda devredilmesi gerektiğini, 31/12/2015 tarihinde satıcının gayrimenkulü müvekkiline teslim ve devretmediğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10/14-290 sayılı kararında da belirtildiği üzere davalı taraf arsa sahibi/yüklenici konumunda olup, sözleşmeye göre tapunun müvekkili adına tescili gerektiğini, yine sözleşmenin 7. maddesinin devir işlemi yapılmadığı takdirde satıcının alıcıya cezai şart ödeyeceğini ifade etmekte olduğunu, 31/12/2015 tarihinde dairenin teslimi ve tapuda devir yapılmaması halinde satıcının 125.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, satıcının her halükarda belirtilen bedelleri müvekkilinin banka hesabına 04/01/2016 tarihinde yatırmayı taahhüt ettiğini, ancak bu edimini de ifa etmediğini belirterek Balıkesir ili, Burhaniye ilçesi, 801 ada 1 parsel, 9 numaralı bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın müvekkili adına tescilini, dairenin süresinde teslim ve tescil edilmemesi sebebiyle 125.000,00 TL cezai şartın temerrüt tarihi olan 04/02/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, bu talepleri kabul etmez ise, dava konusu 9 No.lu dairenin dava tarihi itibari ile rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dosyaya sunulan gayrimenkul satış sözleşmesindeki imzanın müvekkili şirket yetkilisine ait olmadığını, davacının gerçekleri gizleyerek mahkemeyi yanıltmakta ve bundan menfaat sağlamaya çalışmakta olduğunu, müvekkili şirket yetkilisinin Almanya’daki işlerinin yoğunluğu sebebiyle kendisine güven telkin eden…’ın Türkiye’deki işlerin takibini yapması için ortağı ve yetkilisi olduğu şirket ile kendi şahsi işleri için …Noterliği’nde 10/06/2015 ve 23/09/2014 tarihlerinde vekaletname ile yetilendirdiklerini, 2017 yılı Ocak ayında hesaplarını inceleyen müvekkilinin yapılan bir takım ödemelerden şüphelendiğini ve … Ataman’dan bu ödemeler ile ilgili bilgi istediğini, …’ın gerekli bilgiyi müvekkiline vermediğini, bunun üzerine müvekkilinin araştırma yapmak zorunda kaldığını, şüphelinin yapmış olduğu çok sayıda usulsüzlük/sahtecilik tespit etmesi üzerine … Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2017/1208 Sor. numarası ile …’dan şikayetçi olduğunu,…’ın şirket adına kayıtlı dava konusu taşınmazı …’ya 240.000,00 TL’sına sattığını, satış bedelinin 132.000,00 TL’sinin banka hesabına gönderildiğini, geri kalan kısım ödendiği takdirde bu devrin yapılacağını müvekkiline bildirdiğini, müvekkilinin …’ya ulaştığını, Ayhan Yardımcı’nın davacının eşi olduğunu, geri kalan taşınmaz bedelini ödeyeceğini müvekkiline bildirdiğini, ancak bugüne kadar ödeme yapmadığını, dosyaya sunulan sözleşmenin sonradan düzenlenmiş ve menfaat temin etmeye yönelik sahte bir belge olduğunu, sözleşmenin geçersizliğini bilen davacının menfaat temini için sözleşmeye ayrıca cezai şart koyduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Davanın kabulü ile;
a)… Mah., 2429 0 Pafta, 801 ada 1 parsel sayılı bağımsız bölüm No:9 taşınmazda …İnşaat Turizm Taşımacılık Temizlik San. ve Tic. Ltd. Şti.’ne ait kaydın iptali ile … adına tapuya kayıt ve tesciline,
b)… ilçesi, Mahkeme Mahallesi, 2429 0 Pafta, 801 ada 1 parsel sayılı, bağımsız bölüm No:9’a ilişkin yapılan sözleşmenin 7 No.lu hükmünde yer alan cezai şart bedeli olan 125.000,00TL’nin 04/02/2016 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
a) Müvekkili şirketin 2014 yılında dava dışı ….’ı şirketin Türkiye’deki işleri için yetilendirildiğini, 2017 yılında hesapları inceleyen şirket yetkilisi …’un …ile şirket arasındaki bazı hareketlerden şüphelendiğini ve bilgi istediğini, …’ın bilgi vermekten imtina etmesi üzerine …’ı önce azlediliğini, sonra da hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu,
b) Davacı tarafın iddia ettiği gibi bir ön ödemeli satış sözleşmesinin hiçbir zaman mevcut olmadığını, davacı ile müvekkili şirket arasındaki tek sözleşmenin o zaman şirketin temsil yetkilisi olan ancak başından beri temsil yetkisini kötüye kullandığı şüpheye yer bırakmayacak şekilde anlaşılmış olan … arasında olduğunu, kanaatlerince yerel mahkemenin bu sözleşmeye dayanarak müvekkili şirket aleyhine karar vermesinin de yasaya ve hukuka aykırı olduğunu, davalının … Adliyesi’nde görev yapan eşi ile şirket yetkili …’un ilk derece yargılamasına yansıyan konuşmaları dikkate alındığında davacı tarafın da ….’ın temsil yetkisini kötüye kullandığını bildiği konusunda kuvvetli bir şüphe oluşmakta olduğunu, kötüye kullanılan temsil yetkisinden iyi niyetli olmayan bir üçüncü kişinin yararlanamayacağını, bu yüzden dava dışı… ile davacı arasındaki sözleşmenin Borçlar Kanunu’nun temsil ilişkisini düzenleyen genel kuralları uyarınca geçersiz olduğunu düşündüklerini,
c) Yerel mahkemenin Ön Ödemeli Konut Satışı Yönetmeliği’nin 6. maddesine dayanarak hüküm kurduğunu, mahkemenin yönetmelik gereğince noterden resmi düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşmenin bu şekil şartını yerine getirmediğini kabul ettiğini, ancak Yönetmeliğin 6 ncı maddesindeki “Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” ifadesini gerekçe göstererek, müvekkili şirketin resmi şekil şartına uygun olmayan sözleşme ile bağlı olduğundan hareketle müvekkili aleyhine hüküm kurulduğunu,
d) Türk Hukukuna hakim olan “Kanunlar Hiyerarşisi” anlayışına göre kanun hükümlerinin yönetmeliklerden hiyerarşik olarak daha üstte olduğunu gösterdiğini, Borçlar Kanununda açıkça belirtilen; “noterden düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.” hükmü karşısında, yerel mahkemenin kararına dayanak gösterdiği yönetmelik hükmünün hiçbir anlam ifade etmediğini,
e) Tüm bu nedenlerle yerel mahkemenin yasaya aykırı kararının kaldırılması ve davalının yetkisiz temsilci … ile yaptığı sözleşmenin geçersizliğine karar verilmesi gerektiğini, ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında düzenlenen sözleşme resmi biçim koşuluna uyularak yapılmadığından geçersiz ise de, sözleşme uyarınca davacı alıcı satış bedelini ödemek suretiyle borcunu eda etmiş, davalı satıcıda dava konusu 9 No.lu bağımsız bölümü davacıya teslim etmiş etmiş olup, davalının sözleşmedeki şekil eksikliğini ileri sürerek mülkiyetin tapuda davacıya devrine yanaşmaması TMK’nın 2 nci maddesi gözetildiğinde hakkın kötü kullanılması niteliğinde olduğu, dava konusu 11.06.2015 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesini davalı şirket adına imzalayan… davalı şirket yetkilisi tarafından …. Noterliği’nde 10.06.2015 tarihinde düzenlenen dava konusu 9 No.lu bağımsız bölümün satışı yetkisini de içerir 3588 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Vekaletname ile vekil tayin edildiği, davalı, dava dışı vekilin azledildiğini ileri sürmüş ise de, azilnamenin sözleşmenin imzalanmasından sonra 06.02.2017 tarihinde düzenlendiği, dava konusu sözleşmenin imzalandığı tarihte Mustafa Kemal Ataman’ın yetkili vekil olduğu ve sözleşmenin vekil eden davalı şirketi bağladığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmeyerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili cevap dilekçesi ve İstinaf başvurusunda belirttiği sebeplerle temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil ile cezai şartın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali halinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, TEKİNAY/AKMAN/ BURCUOĞLU/ALTOP, 7. Bası, İstanbul 1993, s. 341-343).
Ayrıca cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır. (Köksal KOCAAĞA, Türk Özel Hukukunda Cezai Şart (BK. m. 158-161), Ankara 2003, s. 40-42).
Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir.
Seçimlik cezai şart; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179/I. (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/I.) hükmüne göre; “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir”. Bu hükme göre, taraflar, sözleşmede borçlunun ya borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmesi ya da ceza koşulunun ödenmesini kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda, borçlu borca uygun hareketle yükümlüdür. Ancak, borçlu borca uygun hareket etmediği takdirde, kendisini bir yaptırım beklemektedir. Bu yaptırım, sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun ödenmesidir.
Bu hüküm, borçluya borca aykırı davranarak ve böylece ifası gereken edim yerine kararlaştırılan ceza koşulunu ödeyerek borçtan kurtulma olanağını vermemektedir. Borçlu borca aykırı davrandığı takdirde, sözleşmede ceza koşulu kararlaştırılmasına rağmen, alacaklı borçludan aynen ifayı talep edebilir. Bu nedenle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/I. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/I.)’de borçlu ya borca aykırı davranarak bunun yerine ceza koşulu ödeyip borçtan kurtulma yetkisini değil, buna karar verme yetkisini alacaklıya vermiştir. Alacaklı, borçlunun borca aykırı davranışı halinde, aynen ifayı talep edebileceği gibi, bundan vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini talep edebilir. Burada, alacaklıya tanınmış bir seçimlik hak söz konusudur. Bu nedenledir ki, ceza koşulunun bu türüne “seçimlik ceza koşulu” (seçimlik cezai şart) adı verilmektedir (Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 773).
İfaya eklenen cezai şart; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/II. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanununun 158/II.) “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir”.
Bu hükme göre, borçlunun borca aykırı davranışı halinde, alacaklı hem aynen ifayı, hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilecektir. Bu nedenle, burada ceza koşulunun aynen ifaya ilave olarak (kümülatif) talep edilebilmesi olanaklıdır. Seçimlik ceza koşulundan farklı olarak, alacaklı ya aynen ifayı ya da cezayı talep etmek zorunda bırakılmamıştır. Alacaklı burada her ikisini de talep yetkisine sahiptir.
Borçlunun borca aykırı davranışı halinde alacaklının ifaya ek olarak talep ettiği alacak bir ceza koşulu alacağı ise, zarar koşulunu gerektirmez. Alacaklı borca aykırılık nedeniyle bir zarara uğramasa bile ifaya ek olarak ceza koşulu talep edebilir. İfaya eklenen ceza koşulu zarar koşulunu gerektirmez.
İfa yerine cezai şart (dönme cezası); 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 179/III. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 158/III.) hükmüne göre “Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır”.

3. Değerlendirme
3.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3.2. Yüklenicinin aynı zamanda arsa sahibi olduğu “Yapsatçı” sıfatıyla hareket ettiği inşaatlardan bağımsız bölüm temlik alınmasında alacağın temliki hükümleri uygulanacağından, davacı ile davalı arasında yapılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi geçerli olup mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmasa da, taraflar arasında 11.06.2015 tarihinde imzalanan konut sözleşmesi başlıklı adi yazılı sözleşmenin Teslim Süresi Tapu Devir İşlemi ve Cezai Şart başlıklı 7. maddesinde; ”Söz konusu daire 31.12.2015 tarihinde teslim edilecektir. İş bu teslimle birlikte aynı tarihte (31.12.2015) tapu devir işlemi yapılacaktır. Tapu devir işleminin belirtilen tarihte yapılmaması halinde hiçbir ihtara gerek kalmaksızın satıcıya ödenen bedel ile birlikte 125.000,00 TL (yüzyirmibeşbin) cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder…” şeklinde düzenlenmiş olduğu dikkate alındığında sözleşmede belirlenen cezai şartın ifaya ekli cezai şart niteliğinde olmadığı dikkate alınmadan cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
O halde mahkemece davacının cezai şarta yönelik talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlenirme ile bu talebin de kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.