YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5059
KARAR NO : 2022/7666
KARAR TARİHİ : 12.12.2022

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.06.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.03.2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının 43249 ada 1 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, davalı tarafından 03.01.2014 tarihinde satın alınan hissenin davacıya ait önalım … nedeniyle iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, verilen kesin süre içerisinde depo ara kararının yerine getirilmediğinden bahsile davanın reddine dair verilen kararın, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.11.2020 tarih, 2017/1054 Esas, 2020/7678 Karar sayılı ilamı ile; kesin sürenin usule uygun olarak verilmediği belirtilerek, bu gerekçeye dayalı olarak davanın reddine dair verilen kararın, bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkeme, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Yuva Mahallesinde bulunan 43249 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki davalı …’e ait 84 m² hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı taraf temyiz etmiştir.
Önalım … paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca “Önalım … sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu … kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın “Mülkiyet …” kenar başlıklı 35. maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların … bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; UYAP (TAKBİS) ortamında yapılan kontrollere göre, davaya konu 43249 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 24.01.2018 tarihinde, (karar tarihinden önce) imar uygulaması ile pasife alınmış olup, pasife alınan parsel hakkında hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Dava konusu taşınmazın güncel tapu kayıtları getirtilerek, gitti parselleri kontrol edilmeli ve tarafların malik sıfatlarının devam edip etmediği tespit edildikten sonra hüküm tesis edilmelidir.
Öte yandan, hükmü kurulurken, iptal edilen paya ait hisselendirilmiş miktar gösterilmeksizin, metrekare cinsinden yazılmak suretiyle tapu iptal ve tescil hükmü kurulmuş olması doğru değildir. Hükmün, bu yönüyle de infaza elverişli olmadığı anlaşılmış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Ayrıca, resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
O halde mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; 03.01.2014 tarihli resmi senette yazılı, satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 10.200,00 TL’nin ön inceleme tarihi olan 17.11.2015 tarihinden başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktarlar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle depo kararı vermektir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.