YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3045
KARAR NO : 2023/4437
KARAR TARİHİ : 04.10.2023

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1079 E., 2022/198 K.
KARAR : İstinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden kabulüne
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 9. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/783 E., 2021/179 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın tazminat yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı ve davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden kabulüne dair hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davacının 03.08.1977 tarihli harici satış senedi ile 1960 yılında vefat eden …’ın tek mirasçısı ve oğlu olan … …’dan dava konusu taşınmazın bedelini peşin ödeyerek satın aldığını, o günden itibaren nizasız ve fasılasız kullanmakta olduğunu, … …’ın 1999 yılında vefat ettiğini, işbu yeri çocuklarına bıraktığını, … …’ın çocuklarıyla görüşme sağlayamadıklarını, 35 yıl sonra 2012 yılında …’nin çocukları olan davalılar adına intikal gördüğünü, resmi olarak tapu maliki olsalar da davalıların hiçbir zaman fiili olarak bu yeri kullanmadığını, davalılar adına olan bu intikalin hukuksuz ve hükümsüz olduğunu, TMK’nın 713/1 ve 2 nci fıkralarına göre kazandırıcı zamanaşımı sebebiyle tapu kaydının davacı adına tescilinin gerektiğini öne sürerek davalılar adına olan tapu kaydının kazandırıcı zamanaşımı sebebiyle iptaline, davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekili, davacının 03.08.1977 tarihli adi yazılı sözleşme ile satın aldığını iddia ettiğini ancak satış işleminin gerçekleşmediğini, davalıların babası …’nin vefatından 13 sene sonra 23.03.2012 tarihinde taşınmazların davalılar adına intikal ettiğini, 20 yıllık olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı süresinin kesilmiş olduğunu, TMK’nın 713 üncü maddesinde belirtilen olağanüstü kazanma şartlarının da gerçekleşmediğini, kadastro işlemi gerçekleşmiş yerler için muhtar satış sözleşmesinin herhangi bir geçerliliği bulunmadığını, en fazla 10 yıl içinde dava açılması gerekirken satın alındığı iddia edilen tarihten itibaren 42 yıl sonra dava açılmakla zamanaşımının gerçekleştiğini, terditli talep yönünden ise talebin kabulünün mümkün olmadığını, zamanaşımı hükümlerine göre reddi gerektiğini, murislerinin davacıya sadece ekip biçmesi için izin verdiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; “dava konusu taşınmazda davalıların 1/3’er pay oranında malik olduğunu, 07.10.1974 tarihinde taşınmazın kök muris … adına tespit gördüğünü ve 20/11/1975 tarihinde kadastronun kesinleştiğini, adi yazılı satış sözleşmesinin ise 03.08.1977 tarihinde yapıldığını, tapulu  taşınmazın satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğini; 713 üncü maddenin ikinci fıkrasında yer alan ‘… ölmüş …’ sözcüğünün, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 günlü 2009/58, Esas, 2011/52 Karar … kararıyla iptal edildiği, taşınmazın satın alındığı iddia edilen … …’ın 02.02.1999 tarihinde ölümü, 2011 yılı iptal kararı ve 23.03.2012 tarihli intikal kararı dikkate alındığında yirmi yıllık süre geçmediğinden davacı lehine kazanılmış hak doğuracak bir hususun bulunmadığını belirterek tapu iptali ve tescil isteminin reddine; davacı tarafından yapılan ödemenin ifanın imkansız hale geldiği dava tarihinde ulaştığı değer olan 49.098,01 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş; taşınmaz dava tarihi itibariyle davacının zilyetliğinde ve tasarrufunda bulunduğundan zilyetliğin devam etmesi nedeniyle Yargıtay kararları çerçevesinde taşınmazın iade anından itibaren yasal faiz uygulanmasına” karar vermiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; taşınmazın 1975 yılından 2012 yılına kadar hiçbir şekilde intikal görmediğini, tapu muris … adına kayıtlı iken davacıya harici köy senedi ile satıldığını, o tarihten itibaren de davacı tarafından kullanıldığını, 2012 yılındaki intikalin şeklen yapıldığını, ölüm tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma süresi geçtikten sonra yapılan intikalin hukuken bir değer taşımayacağını, davacının 1977 yılında ödediği 50.000,00 TL’nin 2019 yılında 49.098,01 TL’ ye ulaştırıldığını, paranın değer kaybettiğini, taşınmazın rayiç değeri 25.02.2019 tarihinde 358.404,28 TL olarak belirlenmesi ve harcı yatırılmasına rağmen 49.098,01 TL’ye karar verildiğini, ayrıca yargılama giderlerinden müşterek ve müteselsil sorumluluk varken mahkemenin davalıları payları oranında sorumlu tutmasının hatalı olduğunu belirtmiştir.

2. Davalılar vekili, davacının yargılamanın hiçbir aşamasında ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereği tahsilini talep etmediğini, taşınmazın değeri olan 358.404,28 TL üzerinden eksik olan harcı tamamlandığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için davacının denkleştirici adalet ilkesi gereği sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ödediği iddia edilen 50.000,00 TL’nin tahsilini talep ettiği sonucu çıkarılsa dahi zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, dava değeri 358.404,28 TL olmasına rağmen sadece 49.098,01 TL üzerinden davalılar aleyhine hüküm kurulduğundan yargılama gideri, karşı vekalet ücretinin sadece davalılar aleyhine verilmiş olmasının da usul hukukuna açık bir şekilde aykırı olduğunu dile getirmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “her ne kadar mahkemece tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davanın ‘ölüm’ hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu, tapu kayıt maliki …’in tapu kaydı oluşturulmadan vefat ettiği, tapu kaydı oluşturulduktan sonra … mirasçısı …’ye tapunun intikal görmediği, keşifte dinlenilen tanık beyanları gözetildiğinde çekişmeli taşınmazın satın alındığı 1977 yılından itibaren aralıksız, nizasız ve ekonomik amaca uygun şekilde davacı tarafın kullanımında olduğu, … …’ın kayıt maliki olmaması ve adına intikal yapılmaması nedeniyle ölüm tarihinin 20 yıllık sürenin hesaplanmasında etkisinin olmayacağı, ‘…ölmüş…’ sözcüğünün Anayasa Mahkemesince iptal edildiği 17.03.2011 tarihine kadar davacının malik sıfatı ile zilyetlik süresinin 20 yılı geçtiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile hükmün kaldırılarak tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne; davalılar vekilinin istinaf isteminin ise yargılama giderleri yönünden kabulüne harç, avukatlık ücreti ve diğer yargılama giderlerinden kanun gereği sorumlu tutulmamalarına” karar vermiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili, kayıt malikinin ölü olduğu belirtilerek tescil yapılmış olduğundan kanunen kayıt malikinin mirasçılarının zilyet olacağını, kazandırıcı zamanaşımı koşullarının oluşmadığını, bir an için koşulların oluştuğu kabul edilse dahi …’nin ölümünden itibaren 13 yıl sonra yapılan intikal işleminin zamanaşımını keseceğini, muhtarlık senedi geçerli olmadığından tazminat talep edilemeyeceğini, davanın reddi gerektiğini dile getirmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkin olup uyuşmazlık tapu iptali ve tescil talebinin kabulü kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. Tapulu taşınmazların satışı resmi şekil koşuluna tabi olup, haricen satışı TMK’nın 706, BK’nın 213 (6098 … BK’nın 237 nci), 2644 … Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince geçersizdir.

2. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanun’un açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK’nın 713/2 nci maddesindeki düzenlemelerdir. Anılan maddede, “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş, ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir.

3. Öte yandan, 10.07.1940 tarih ve 2/77 … Yargıtay İçtihadı Birleştirme ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar … Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.

4. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Davacının harici satış nedeniyle davalı yana bedel ödediğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir.

3. Değerlendirme
1. Dava konusu 1448 parsel … taşınmaz, 1974 yılında yapılan kadastro çalışmaları sonucunda ölü olduğu belirtilerek … adına tescil edilmiş, beyanlar hanesine “… oğlu … ölüdür” şerhi düşülmüştür.

2. TMK’nın 713/2 nci maddesinde, “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmüne yer verilmiştir.

3. 3402 … Kanun uyarınca yapılan yenileme çalışmaları sonucu 112 ada 43 parsel numarasını alan taşınmazda yapılan tespit, muris … adına değil tespit tarihinde murisin ölü olduğu belirtildiğinden aslında mirasçıları adınadır. Tapu malikinin kanun anlamında tanınan ve bilinen kişi olup tutanakta ölü olduğu yazılmış olduğundan muris …’ın ölümünden itibaren olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı süresine dayalı olarak tescil istenemez. O sebeple; davanın TMK’nın 713/2 nci maddesi kapsamında reddi gerekirken tescil hükmü kurulması doğru değildir.

4. Davacı aynı zamanda harici satış sözleşmesine de dayanmış ise de; kadastrosu kesinleşip tapu kaydı oluşmuş olan taşınmazın 03.08.1977 tarihli muhtar onaylı sözleşme ile devri geçersiz olduğundan bu devir uyarınca tapu iptali ve tescile de karar verilmesi mümkün değildir.

5. Ne var ki, harici sözleşmede satıcı konumunda yer alan muris …’in oğlu … …’a davacının 50.000,00 TL ödediği belirtilmiş olup davacı ikinci kademede tazminat isteminde bulunduğundan tazminat talebi yönünden olumlu veya olumsuz değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, kararın bir örneğinin İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.