YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1881
KARAR NO : 2023/3082
KARAR TARİHİ : 05.06.2023

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Niğde 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun HMK’nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; Niğde ili, …. ilçesi, …. Mahallesi, 513 ada ve 51 parselde müvekkili …’ın pay sahibi olduğunu, dava konusu taşınmazda payı bulunan …..’ın hissesini davalı …’e sattığını, satışın müvekkilin eşi tarafından haricen öğrenildiğini, payı satın alan davalı … tarafından müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, bilgi almak için tapuya başvurduklarında devrin 08.05.2020 tarihinde 500.000,00 TL bedelle yapıldığını öğrendiklerini belirterek yasal ön alım hakkı kapsamında dava konusu hissenin davalı adına olan payının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın bir ucunda davacı …’ın diğer ucunda davalı müvekkiline hissesini satan …..’ın kullandıkları evlerin olduğunu ve bu iki parçanın duvarla ayrıldığını, davacı … ile müvekkiline hissesini satan…..’ın taşınmazı fiilen taksim ettiklerini, davacının fiili taksime rağmen ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağını, tapuda pay satışı işlemi nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının iyi niyetle bağdaşmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…Dava konusu edilen taşınmazın paylı mülkiyete tabi taşınmaz olduğu ve paydaşlar arasında dava konusu edilen taşınmazın fiili olarak taksim edildiği, fili taksime ilişkin olarak tanık beyanlarının da dosyada mevcut olduğu ve yine aynı şekilde mahkememizce yapılan keşif sırasında gözlemlendiği kadarıyla da dava konusu edilen taşınmazın üzerinde hâlihazırda farklı ev ve bahçe olduğu parselde bulunan tellerle çevrilmiş olması dolayısıyla bölündüğü bu durumun da taşınmazın fiili olarak farklı kişilerce kullanıldığı yönünde intiba uyandırdığı, tüm bu hususlar ile Yargıtay uygulamaları birlikte değerlendirildiğinde ise dava konusu edilen Niğde İli ….. Mahallesinde bulunan 513 ada 51 parselde sayılı arsa vasfındaki taşınmazın paydaşlar arasında yazılı olmasa da sözlü olarak fiili taksime tabi tutulduğu hususunun yapılan keşif, tanık beyanları ile de sabit olduğu,…” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu taşınmazda birden çok ve değişik yapıların, bir kısmı dikili tarım arazilerinin ve kuyu, pomba gibi daha pek çok şeyin bulunduğunu, müvekkilinin kızının da taşınmazda evi olduğunu, paydaş sayısı, arazinin yüzölçümü ve niteliği dikkate alındığında taşınmazın aynen taksime elverişli olmadığını, Yargıtayın fiilen taksim için paylaşımın imar mevzuatına uygun olmasını aradığını, satışa tüm paydaşların rıza göstermesi gerektiğini ancak göstermediğini, fiili taksim için tüm paydaşların tamamının anlaşmaya katılımının veya tüm paydaşların fiili kullanımının bulunması gerektiğini, satışın davalıya payını satan …’ın oğlu tarafından vekâleten yapıldığını, vekâletin …’ın bilinci yerinde değilken alındığını ve hukukun bu işleme sonuç bağlamaması gerektiğini, fiili taksimin şartlarının gerçekleşmediğini, davalının fiili taksim iddialarının geçersiz olduğunu, fiili taksim için tüm paydaşların dava konusu taşınmazı fiilen kullandıkları yerin bulunması gerektiğini, dava konusu taşınmazda 3 paydaş olduğunu, paydaşlardan birinin (…) fiilen kullandığı bir yerin olmadığını, davalının payının 7.254 m² olmasına rağmen raporlara göre fiilen kullanılan 5.000 m²’lik alan olduğunu, davalının kendi payının bile tamamını kullanmadığını, tel örgülerin 2015 yılında yan parsele geçiş için yapılan yolun ardından taşınmaza kedi, köpek, tavuk gibi hayvanlar girmesin, ağaçlara zarar vermesin diye çekildiğini, Toprak Koruma Kanunu gereğince taşınmazın bölünemeyeceğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden dinlenen tanık beyanlarından dava konusu taşınmazda davacıyla davalıya pay satan kişinin ayrı ayrı kullandıkları bir yerin bulunduğu, bu yerlerin teknik bilirkişi raporunda A harfiyle gösterilen kısmın davalı … tarafından, B harfiyle gösterilen kısmın ise davacı … tarafından kullanıldığı, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu…” gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b/1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
1. Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Uyuşmazlık; taşınmazın fiilen bölünerek kullanılmasına yönelik hissedarlar arasında herhangi bir niza bulunup bulunmadığı, davacının ön alım hakkını ileri sürmesinin 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesinde düzenlenen objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edip etmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Kanun’un “Başlangıç” bölümünün “Dürüst davranma” kenar başlıklı 2 nci maddesi şöyledir:
“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”

2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 14.2.1951 tarih ve 1949/1 Esas, 1951/1 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının ilgili bölümü şöyledir:
“…İş bu madde hükmünden faydalanabilmek şartı olan iyiniyetin hilafı gerçekleşmiş durumu, kanuni ehliyet ve sairede olduğu gibi mahkemece re’sen nazara alınması gerekir ve buna hukuki ve kanuni bir engel bulunmamaktadır.
…Netice; vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece re’sen nazara alınabileceğine…” hükmü yer almaktadır.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

3. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

4. Somut uyuşmazlıkta; davalının taşınmazın fiilen bölünerek kullanıldığı yönündeki savunması doğrultusunda dava konusu taşınmaz üzerinde 29.03.2021 tarihinde yapılan keşifte refakata alınan bilirkişilerle, davacı ve davalı tanıkları ile mahkeme gözlemine göre davacının, davalının ve davalıya payını satan önceki malikin eylemli olarak taşınmazda ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunduğu, bilirkişi raporlarında A harfi ile gösterilen kısmın davalı … tarafından kullanıldığı, B harfiyle gösterilen kısmın davacı … tarafından kullanıldığı, bu yerlerin tel örgülerle birbirlerinden ayrıldığı, eylemli olarak fiili taksim olgusunun gerçekleştiği belirlenmiştir.

5. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

6. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.