YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1085
KARAR NO : 2023/2416
KARAR TARİHİ : 08.05.2023
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, uygun görülmezse terditli tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı … tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar murisi …. arasında ….. Noterliği’nin 02.01.1998 tarih ve …. yevmiye numarası ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmede satış bedelinin tamamını nakden ve peşin olarak alındığı hususunun belirtildiğini, müvekkilinin talebine rağmen tapuda devrin gerçekleştirilmediğini belirterek Hatay ili, ….. ilçesi, … Mahallesi’nde bulunan 430, 695 ve 697 parsel sayılı taşınmazlardaki davalılara ait hisselerin müvekkili adına tescilini, mümkün olmaması halinde rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar yapılan usulüne uygun dava dilekçesi ekli duruşma gününü bildirir tebligatlara karşın, yargılamaya katılmamış ve davaya cevap vermemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu, davacı tarafından satış bedelinin ödendiğini, taşınmazların zilyetliğinin davacıya devredildiğini belirterek davanın kabulü ile; “Hatay ili, ….. ilçesi, … mahallesi, 430, 695 ve 697 parselde muris Zeynep Bozcuk’dan davalılara intikal eden hisselerin iptali ile davacı adına tesciline” karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı …, zamanaşımı itirazında bulunduğunu, bilirkişinin belirlediği 621.106,00 TL’lik değerin çok fazla olduğunu, arazilerin durumu ve emsal arazilerin değerleri düşünüldüğünde bu miktarın fahiş olduğunu, taşınmazın değerinin de murisine düşen hisse üzerinden belirlenmesi gerektiğini, taşınmaz üzerinde bulunan evlerle de murisinin bir ilgisi olmadığını, evlerin davacının ailesinin kullanımında olduğunu, açıklanan nedenlerle mahkemece yeniden bir bilirkişi incelemesi yaptırılarak murisine düşen hisse üzerinden taşınmazların gerçek değerlerinin tespit edilmesinin gerekli olduğunu, mahkemece davacı için 13.994,35 TL avukatlık ücreti takdir edildiğini, bu miktarın davacının avukata verdiği vekalet ücretinin çok üzerinde olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın reddini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesince, “…Dosyada mevcut ve davaya dayanak … Noterliğinin 02/01/1998 tarih 0003 yevmiye numaralı Satış Vaadi sözleşmesi incelenmiş, 1935 Doğumlu …..bizzat işleme katılarak … ilçesi … köyü 697, 695 ve 430 parsellerdeki hak ve hisselerinin tamamını 50.000.000 TL (Ellimilyon-TL) bedelle alıcı …’e satmayı vaad ettiği, alıcı …’nin satış vaadini kabul ettiği, zilyetliğini de devir ettiği görülmüştür… Davalı … zaman aşımını istinaf aşamasında gündeme getirmiş ise de, dava konusu taşınmazların zilyetliğinin satış vaadi ile birlikte devir edildiği anlaşıldığından zamanaşımı iddiasını ileri sürmenin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu, satış yapan …nun 2002 yılında vefat ettiği, dava tarihine kadar da mirasçıları tarafından davacıya taşınmazdaki muristen gelen hisselerin devrinin yapılmadığı anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın değerinin fazla hesaplandığı ve vekalet ücretinin fazla hesaplandığı iddialarının da yersiz olduğu…” gerekçeleriyle karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı …, istinaf başvuru dilekçesindeki gerekçelerle temyiz Yasa yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil uygun görülmezse terditli tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
3. 6100 sayılı HMK’nın 297/2 nci maddesi gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre Davalı …’un aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamakta ise de; “muris Zeynep Bozcuk’dan davalılara intikal eden hisselerin iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde kurulan hükmün bu haliyle tapuda infazı mümkün değildir.
3. Hal böyle olunca, mahkemece gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu payın yüzdelik oran ile belirlenerek tapuda infaza elverişli şekilde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.