YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8562
KARAR NO : 2023/1225
KARAR TARİHİ : 02.03.2023

MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilakçesinde; müvekkillerinin paydaşı olduğu 1107 ada 138 sayılı parsel sayılı taşınmazın 1/40 hissesinin dava dışı eski paydaş tarafından 13.05.2016 tarihinde 100.000,00 TL satış bedeli gösterilmek suretiyle davalıya satıldığını, gösterilen satış bedelinin muvazaalı olduğunu, yapılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenecek bedel ve tüm masrafları depo edeceklerini belirtip, önalım hakkına dayanarak, davalı adına olan hissenin iptali ile davacılar adına eşit hisseler ile tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı davaya cevap dilekçesi sunmamış, davalı vekili sonraki beyanlarında hissenin 135.000,00 TL’ye satıldığına dair taraflar arasında belge imzalandığını, satış bedelinin tapu senedinde gösterilenden fazla olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… davacı lehine ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil şartlarının oluştuğu ve bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından harçlandırılan bedel olan 10.000,00 TL bedel ile önalım bedeli arasındaki fark üzerinden yargılama giderleri hesaplanıp davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 1107 ada, 138 parselde davalı … adına kayıtlı bulunan 1/40 hissenin tapu kaydının iptali ile 1/120 hissesinin davacı …, 1/120 hissesinin davacı … ve 1/120 hissesinin davacı … adına tesciline A.A.Ü.T. uyarınca hesaplanan 2.725,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, A.A.Ü.T. Uyarınca hesaplanan 10.110,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, …” karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; taraflarınca 102.000,00 TL üzerinden eksik harcı tamamladıkları halde tamamlanmamış gibi vekalet ücretine hükmedildiğini, ayrıca muvazaa iddiasındaki dava değerinin 10.000,00 TL gösterilmiş ise de muvazaalı bedel iddiasına yönelik miktarı gösterir bir açıklamaları olmadığından, 10.000,00 TL ile 102.000,00 TL arasındaki fark üzerinden aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemece taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi raporunda 253.970,00 TL olarak belirlendiği, satış tarihinde tapuda gösterilen 102.000,00 TL üzerinden kurulan hükmün müvekkilini mağdur ettiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermeyen müvekkili aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin yükletilmemesi gerektiğini belirterek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “..davalı avukatının bu karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın 353/(1)-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine, davacı tarafından ileri sürülen ‘bedelde muvazza’ iddisı kanıtlanmadığından, mahkemece dava dilekçesinde gösterilen dava değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masraf toplamı olan 102.000,00 TL arasındaki fark üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmiş ve yargılama giderleri hesap edilmiş ise de davacı vekilinin isteminde, ön alıma konu taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi incelemesi ile tespit edilecek değer olduğu, keşifte bilirkişi tarafından belirlenen taşınmazın satış bedeli olan 92.000,00 TL ile taşınmazın satış bedeli ile masrafları toplamı olan 102.000,00 TL arasındaki muvazaa iddiasına yönelik fark üzerinden hesaplanmamasının doğru bulunmadığı, davacı lehine hükmedilecek vekalet ücretinin ise harcı tamamlanmış dava değeri olan 102.000,00 TL üzerinden hükmedilmesi gerekirken davanın açıldığı sırada harcı yatırılmış değer üzerinden hesaplanmasının hatalı bulunduğu” gerekçesiyle, davacılar avukatının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne karar verilerek gerekçeye uygun yeniden hüküm tesis edilmiştir.

V.TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; aşamadaki beyanları ve istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleri ile birlikte, dava dilekçesinin davalının eski adreslerine tebliğ edildiğini, tebligatların tamamının muhtara bırakıldığını, tebligatı bildirir yazı asılmadığını ve komşularına haber verilmediğini, bu nedenle delillerini sunamadıklarını, savunma hakkının ihlal edildiğini, 3 celse müvekkilinin yokluğunda yargılama yapıldığını, satış bedelinin 135.000,00 TL olduğunu, satıcı ile alıcının bu konuda belge düzenlediğini, bu hususun hiç değerlendirilmediğini savunarak hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
1. Uyuşmazlık; resmi senetteki tutar üzerinden davayı açarak önalıma hakkını kullanmak isteyen davacının kötüniyetli olup olmadığı; davalının ise gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden fazla olması iddiasıyla bedelde muvazaa savunmasının dinlenip dinlenemeyeceği ve davalıya yapılan tebligatların usulüne aykırı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

2. Aynı Kanun’un 734 üncü maddesinde ise, “Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

4. Dava konusu payın satışına yönelik hukuki işlemin tarafı olan davalı; kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde üçüncü kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan ön alım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Somut uyuşmazlıkta, davalıya yapılan tebligatların usulüne uygun olduğu anlaşılmakla, davalı …, pay satışıyla ilgili aktin tarafı olup ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasını ileri sürmesi açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda, belirlenen ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesi üzerine, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

5. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.