YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8114
KARAR NO : 2022/1783
KARAR TARİHİ : 08.03.2022
7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
…
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16/03/2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30/12/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, bu talebin kabul edilmemesi halinde tazminat isteğine ilişkindir.
1.DAVA
1.1. Davacılar vekili, müvekkillerinin ve davalıların kardeş olduklarını davacıların babaları olan … ile Eyüp 2. Noterliğinin 31057 yevmiye ve 13 Ekim 1981 tarihinde yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ile 164 kadastro parsel, 67 özel parsel sayılı taşınmazda mevcut binadaki 3 numaralı bölümü davacı …’a, 5 numaralı bölümü davacı …’a satmayı vaat ettiğini, müvekkillerinin edimlerini yerine getirmesine rağmen taşınmazın tapu kaydının devredilmediğini, zemin kat 3 No’lu bölüme tekabül eden 10/100 arsa payının iptali ile davacı … adına, 1 kat 5 numaralı bölüme tekabül eden 12/100 payının iptali ile davacı … adına tesciline karar verilmesini, mümkün olmadığı takdirde tazminata karar verilmesini talep etmiştir.
2.CEVAP
2.1. Davalılar …,…,… ve …’ye velayeten…vekili, davalılar …,…,… vekili davanın reddini savunmuşlardır.
2.2. Davalı …, davalı … davayı kabul ettiğini beyan etmişlerdir.
3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
3.1. Mahkemece davanın kabulüne, dava konusu 18379 parsel sayılı taşınmazın 22/100 payının iptali ile 10/100 payın davacı … adına, 12/100 payın davacı … adına tesciline karar verilmiştir
4.TEMYİZ
Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
5.YARGITAY KARARI
5.1. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
5.2. 3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
5.3.Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
5.4.Somut olaya gelince; dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 18379 parsel sayılı taşınmazda 3 numaralı ile 5 numaralı dairenin satışının kararlaştırıldığı, bilirkişi raporlarında taşınmaz üzerinde bulunan binanın bodrum, zemin ve 3 katlı normal bina olarak inşa edildiği, kat irtifakının kurulu olmadığı tespit edilmiş, yine bilirkişi raporunda binaya 14.07.1977 yılında temel ruhsatı alınmış, 1. ve 2. kata … tarihinde iskan belgesi talebinde bulunulduğu, dört daireye iskan izni verildiği, 3. kat için ruhsat alındığı ancak iskan belgesinin olmadığı belirtilmiştir. mahkemece yapılan keşif sonucu alınan inşaatçı bilirkişi rapor ve ek raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın tamamının ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır. O halde mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek, dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binaya ruhsat alınması halinde satış vaadi sözleşmesine konu dairelere ilişkin arsa payı hesap edilerek bu miktara yönelik pay iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölüm ile dükkana ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.03.2022 gününde oy birliği ile karar verildi.