YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/333
KARAR NO : 2021/1331
KARAR TARİHİ : 30.09.2021
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Aksaray 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 20/10/2017 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08/02/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma talebinin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili 20/10/2017 tarihli dava dilekçesiyle, müvekillerinin murisi …’ın …. ili, Merkez, Ereğli Kapı Mahallesinde bulunan 2355 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, bu parsellerde malik bulunan …, …, … ve ….’ın 08/08/2017 tarihinde hisselerini toplam 82.499,99TL bedelle davalı …’e sattıklarını, satın alan davalı …’in kendilerine noter aracılığı ile ihtar çekmeleri üzerine satıştan haberdar olduklarını, müvekkillerinin önalım hakkı bulunduğunu, önalım bedelini, tapu masraflarını ve diğer yasal masrafları mahkemeye ödemeye hazır olduklarını belirterek; davalının aldığı hisselerin iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazda hisseleri bulunan ……, … ve ….ile 03/08/2017 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeye istinaden dava konusu hisselerin devrinin yapıldığını, davanın kötü niyetli olarak açıldığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Aksaray 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 08.02.2018 tarihli kararında; dava konusu 2355 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazlarda önceden hissedar olan dava dışı …, …ve … ile davalı arasında Aksaray 5. Noterliğinde yapılan 03.08.2017 tarihli 5141 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğunu, dava konusu hisselerin bu sözleşme gereğince davalıya devredildiğinin sabit olduğunu; söz konusu sözleşmenin, taşınmazın maliklerinin tümünün katılımıyla yapılmadığı için Türk Medeni Kanununun 692. maddesinde yer alan hüküm gereğince aslında geçersiz olduğunu, ancak Hukuk Genel Kurulunun 2014/324 Esas ve 2015/2787 sayılı kararını gerekçe göstererek, davalıya yapılan hisse devirlerini gerçek satış olarak değerlendirmeyerek davanın reddine karar vermiştir.
Davacılar vekili istinaf talebinde bulunmuştur.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi davacılar vekilinin istinaf talebini, “pay satışı yapan paydaşlar ile davalı arasında 03.08.2017 tanzim tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Bu sözleşmenin geçersiz olduğuna dair bir iddia ileri sürülmediğine göre dava konusu payların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle devredildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda gerçek bir satış işlemi bulunmadığından ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddine karar verilmesi yerinde görülmekle” gerekçesine yer vermek suretiyle esastan reddetmiştir.
Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalı ile dava dışı hisse satanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava konusu taşınmazlarda hissedar olanların tamamı yer almadığı için geçersiz olduğunu, ayrıca davalının müvekkillerini davalı göstererek 12 Ekim 2017 tarihli dilekçeyle Aksaray Sulh Hukuk Mahkemesine ortaklığın giderilmesi davasını açtığını, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa kabiliyetinin bulunmadığını ve hisse devirlerinin gerçek bir satış olduğunu belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun, paylı mülkiyette yönetim ve tasarrufu düzenleyen “d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” kenar başlıklı 692. maddesinde; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”, hükmüne yer verilmiştir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/1761 Esas, 2017/1052 Karar ve 06.04.2017 tarihli ilamında da belirtildiği gibi; eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için 4721 sayılı Kanunun 692. maddesi gereğince, sözleşme konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya yapılmış sözleşmeye diğer paydaşlarında muvafakat etmiş olması gerekir. Tüm paydaşlarla sözleşme yapılmadığının anlaşılması halinde ise, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile buna göre bir hüküm tesis edilmelidir.
Dava konusu olaya gelince;
1- Aksaray Tapu Sicil Müdürlüğünün 08.08.2017 tarihli ve 19373 yevmiye numaralı resmi satış senedinde, dava konusu 2355 ada 1 ve 2 parsellerde hissedar bulunan…, … ve…. ile ….’ın satıcı sıfatıyla, davalı …’in alıcı sıfatıyla hareket ettikleri ve sözleşmeyi imzaladıkları, davalı …’ın bu satış sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazlarda hissedar olduğu,
2- Aksaray 5. Noterliğinin 03.08.2017 tarihli ve 5141 yevmiye numaralı, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının 2355 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduklarını belirten Ayşe, Recep, Ümüş Aldırmaz ile Sabiha Tekocak ve müteahhit sıfatıyla hareket eden … olduğu, dava konusu taşınmazlarda hissesi bulunan davacıların bu sözleşmenin tarafı olarak yer almadıkları,
3- Davacı vekilinin temyiz dilekçesine eklediği, Aksaray Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben yazılan, davacısı …, davalıları …,…,…,…,… ve …. dava konusunun 2355 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazlar olduğu ve bu taşınmazlardaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesinin talep edildiği,
4- Davalı tarafından Aksaray 5. Noterliği kanalıyla davacılara çekilen 19.09.2017 tarihli ihtarnamede; ihtar eden davalının, dava konusu 2355 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazlardan hisse satın aldığını belirterek, taşınmazda davacıların murisi …’ın payının bulunduğunu, önalım kullanıp kullanmayacakları hususunda tarafına 7 gün içinde bildirim yapılmasını, aksi takdirde izale-i şüyu davası açacağını davacılara ihtar ettiği anlaşılmaktadır.
Dosyada bulunan bu belgelere göre, davalı … ile davacıların taraf olarak yer almadığı satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 4721 sayılı Kanunun 692. maddesi uyarınca geçersiz kabul edilmesi gerekir. Davalı … noter aracılığıyla davacılara çektiği ihtarname ve sulh hukuk mahkemesine açtığı ortaklığın giderilmesi davası ile gerçek iradesini ortaya koymuş olup, tapu memurunca düzenlenen 08.08.2017 tarihli resmi satış senediyle dava konusu taşınmazlarda hisse satın almıştır. 03.08.2017 tarihinde bir kısım hissedarlarla noterde yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapılmasındaki amaç, davacıların önalım hakkını kullanmalarını bertaraf etmektir. Bu nedenle, davalının savunmalarına itibar edilmeyerek, hisse satışlarının gerçek olduğu kabul edilerek mahkemece bu yönde bir karar verilmesi gerekirken, geçersiz sözleşmeye değer verilerek davanın reddine karar verilmesi isabetli değildir.
Belirtilen gerekçelerle davacılar vekilinin temyiz taleplerinin kabulüyle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararının KALDIRILMASINA; yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, dosyanın Aksaray 4. Asliye Hukuk Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 30.09.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.