YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/921
KARAR NO : 2023/1198
KARAR TARİHİ : 22.03.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Kabul

Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi ile tapu iptâli ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı, davalı …, davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. ile davalı … tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar vekili, davalı yüklenici … Ltd. Şti. ile davacılar arasında 07.04.2008 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak sözleşmede belirlenen sürede inşaatın teslim edilmediğini, halen % 3 seviyede olduğunu ve davalı yüklenici şirketin diğer davalılara bağımsız bölümleri sattığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini, haciz ve ipoteklerin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Bir kısım davalı ve bir kısım dahili davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; müvekkillerinin üçüncü kişi olduğunu, tapuya … ilkesi gereğince işlem yaptığını, ayni hak söz konusu olup korunması gerektiğini beyanla açılan davanın reddini istemiştir.

Dahili davalı SGK vekili cevap dilekçesinde; iyi niyetli olarak tapuya haciz koyduklarını, davanın reddine karar verilmesini, ayrıca dava açılmasına sebebiyet vermedikleri için yargılama gideri ve ücreti vekaletten sorumlu tutulmamalarını istemiştir.

Dahili davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde; iyi niyetli olarak tapuya haciz koyduklarını, davanın reddine karar verilmesini, ayrıca dava açılmasına sebebiyet vermedikleri için yargılama gideri ve ücreti vekaletten sorumlu tutulmamalarını istemiştir.

III. İLK MAHKEME KARARI
Mahkemenin 31/10/2013 tarihli ve 2011/823 Esas, 2013/301 Karar sayılı kararı ile yapılan yargılamada davalı yüklenici … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti. nin üstlenmiş olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket ettiği ve sözleşmenin tamamlanma imkanının bulunmadığı görülerek davacılar tarafından geriye etkili fesih talebinin kabulüne, davacılar ile davalı … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında Karabük 1. Noterliğinin 07/04/2008 tarih ve 03203 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt Sanayi Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı Karabük ili Merkez ilçe 100. Yıl Mahallesi 839 ada 10 parselde kayıtlı taşınmazın tapusunun yükümsüz olarak iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalı Oyak vekilince, SGK, …, … Büyükkara, Karabük Vergi Dairesi vekilleri ile …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 19.12.2014 tarihli ve 2014/7459 Esas, 2014/8287 Karar sayılı kararıyla mahkemece, tüm kayıtların iptal edildiği ifade edilmesine rağmen, hüküm fıkrasının 3. bendinde sadece, … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz tapusunun iptaline karar verilmekle; çelişkili, infazı kabil olmayan ve Yargıtay denetimine elverişli bulunmayan ve bu suretle HMK. nın 297. maddesine aykırı şekilde hüküm tesis edilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 14/07/2015 tarihli ve 2015/201 Esas 2015/27 Karar sayılı kararı ile mahkemece bozma kapsamında belirtilen çelişki giderilmiş ve davalı yüklenici … Gıda’nın üstlenmiş olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket ettiği ve sözleşmenin tamamlanma imkanının bulunmadığı görülerek davanın kabulüne, davacılar ile davalı … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında Karabük 1. Noterliğinin 07/04/2008 tarih ve 03203 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Karabük ili Merkez ilçe 100. Yıl Mahallesi 839 ada 23 parsel üzerinde bulunan sayılan bağımsız bölüm malikleri adlarına olan tapuların yükümsüz olarak ayrı ayrı iptali ile davacılar adına devir öncesi hisseleri oranında ayrı ayrı tapuya tesciline karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar …, …, … …, …, …, … Ertan ile Girişim Varlık Yönetimi A.Ş., …, …, …, …, …, …, …, …, … vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 13.02.2019 tarihli ve 2018/2827 Esas, 2019/610 Karar sayılı kararıyla hükmün onanmasına karar verilmiştir.

3. Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili tarafından karar düzeltilmesi isteminde bulunmuştur.

4. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 22.09.2019 tarihli ve 2020/1831 Esas, 2020/2522 Karar sayılı kararıyla dosyadaki bilgi ve belgelerden; dahili davalılardan Emin Pamukçu’nun yargılama devam ederken 29.06.2015 tarihinde vefat ettiği, dava devam ederken taraflardan birinin ölmesi halinde TMK 28/1. maddesi gereğince ölen kişinin taraf ehliyeti son bulacağından ölü kişi adına hüküm kurulamayacağı, yalnız ölen tarafı ilgilendirmeyen, yani mirasçıları da ilgilendiren, mirasçıların mal varlığı haklarını etkileyen davalara ise ölen tarafın mirasçıları tarafından veya ölen tarafın mirasçılarına karşı devam edileceği belirtilerek, mahkemece dahili davalılardan Emin Pamukçu’nun mirasçılarının katılımı sağlanarak, karar verilmesi gerekiren bu hususun gözden kaçtığı gerekçesiyle Dairemizin onama ilamının kaldırılarak kararın usulüne uygun taraf teşkilinin sağlanarak davaya devam edilmesinin sağlanması için bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların usul ve fenne uygun bir bina yapılması ve kendilerine bu binadan daire verilmesi amacıyla dava konusu taşınmazı davalı yükleniciye devrettikleri, yapılan keşif ve alınan raporlara göre inşaatın yüklenici tarafından % 3 seviyesinde bırakıldığı, davacılar tarafından dava konusu sözleşme gereği üstlerine düşen edimleri eksiksiz ve zamanında yerine getirmelerine rağmen davalı yüklenici tarafından edimlerin zamanında yerine getirilmediği, bu haliyle davacıların dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden geriye etkili fesih talebinde haklı oldukları, davalı yüklenici sözleşme hükümlerine riayet etmediği için kendisine sözleşme gereğince düşmesi gereken taşınmazların mülkiyetini kazanamayacağı, tamamlanmayan bir inşaatın tapuya … ilkesine dayanılarak tapusunun kazanılmasının mümkün olmayacağı, davacıların taşınmazı üzerilerinde hiçbir sınırlama olmaksızın davalı şirkete devretmeleri karşısında davalı yüklenicinin de taşınmazı hiç bir sınırlanma olmaksızın geri iade etmesi gerekeceği kanaatine varılmış, Yargıtay bozma ilamında taraf teşkilinin sağlanması noktasında belirtilen eksiklikler giderilerek davanın kabulüne, davacılar ile davalı … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında Karabük 1. Noterliğinin 07/04/2008 tarih ve 03203 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine,
Karabük ili Merkez ilçe 100. Yıl Mahallesi 839 ada 23 parsel üzerinde bulunan
A Blok Zemin 1 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok Zemin 2 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok Zemin 3 nolu bağımsız bölüm maliki olan …. oğlu …,
A Blok Zemin 4 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 1.Kat 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan …. oğlu …,
A Blok 1. Kat 6 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
A Blok 1. Kat 7 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
A Blok 1. Kat 8 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 2. Kat 9 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 2. Kat 10 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 2. Kat 11 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
A Blok 2. Kat 12 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 3. Kat 13 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
A Blok 3. Kat 14 nolu bağımsız bölüm maliki olan … Gıda İnşaat Turizm Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ,
A Blok 3. Kat 15 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
A Blok 3. Kat 16 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok Zemin 1 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
B Blok Zemin 2 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok Zemin 3 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok Zemin 4 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 1 Kat 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
B Blok 1. Kat 6 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 1. Kat 7 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 1. Kat 8 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
B Blok 2. Kat 9 nolu bağımsız bölüm maliki olan …. oğlu …,
B Blok 2. Kat 10 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 2. Kat 11 nolu bağımsız bölüm maliki olan …. oğlu …,
B Blok 2. Kat 12 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 3. Kat 13 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 3. Kat 14 nolu bağımsız bölüm maliki olan … kızı …,
B Blok 3. Kat 15 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu …,
B Blok 3. Kat 16 nolu bağımsız bölüm maliki olan … oğlu … adlarına olan tapuların yükümsüz olarak ayrı ayrı İPTALİ ile davacılar adına devir öncesi hisseleri oranında ayrı ayrı tapuya TESCİLİNE,karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili, davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili ile davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davalı Sosyal Güvenlik Kurumu vekili temyiz dilekçesinde; … Gıda İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti.’ne ait sigorta prim borçlarına ilişkin kurumumuz kamu alacağının takip ve tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığı, borçlarından dolayı 15.07.2011 tarihinde … Gıda İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. ne ait gayrimenkule haciz konulduğunu, SGK İl Müdürlüğünün bulunduğu yer iş mahkemesi yetkili ve görevli olduğundan görevsizlik kararı verilmesi gerektiği, müvekkili kurum tarafından aleni olan tapu kaydına güvenilerek haciz işlemi uygulanmış olduğunu, kurumca söz konusu tescilin bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması hukuki sebepten yoksun olması sebebiyle yolsuz olmasının bilinmesinin mümkün olmadığını, TMK madde 1023 uygulama alanı bulacağından müvekkili kurumun haciz işleminin korunması gerektiğini beyanla yasaya aykırı kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı … vekili temyiz dilekçesinde: … Gıda İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. nin vergi borçlarını ödememesi üzerine kayıtlı gayrimenkullerine 14.9.2010 tarihli Haciz bildirisiyle, kamu haczi işlendiğini, davacının taşınmazın yükümsüz olarak tapuya kayıt ve tescilini dava dilekçesinde talep etmediğinden bu yönde karar verilmesinin ve karar başlığında Asliye Ticaret Mahkemesi sıfatıyla karar verildiğinin belirtilmemesi, Karabük Vergi Dairesi Müdürlüğünün dahili davalı olarak yazılmaması yönüyle ve re’sen takdir edilecek nedenlerle kararının bozulmasını talep etmiştir.

3.Davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; TMK’da “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmüne göre müvekkili şirket tarafından aleni olan tapu kaydına güvenilerek haciz işlemi uygulanmış olduğu ve müvekkil şirketçe söz konusu tescilin bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması, hukuki sebepten yoksun olmasının bilinmesi mümkün olmadığı, bu gibi durumlarda TMK madde 1023 uygulama alanı bulacağından müvekkil şirketin haciz işleminin korunması gerektiğini beyanla kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı … vekili temyiz dilekçesinde: tapu kaydı iptal edilen bağımsız bölümlerin davalılara alacağın temliki şeklinde devredilmediği, eldeki davada dosya muhteviyatı ve gerekçe de zikredildiği üzere, davacıların kendilerine ait 839 ada 10, 11, 12, 13üncü parsellere ilişkin, davalı … İnş. Tur. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp, bu sözleşme saikıyla (sözleşmeyi tapuya şerh ve sözleşmenin tatbiki yerine, sözleşmeyi sır gibi saklayarak) zikredilen arsaların mülkiyetini bu şirkete devrettiklerini, bu şirketin sözleşmede yüklenici olduğu halde tapuda malik olduğu ve sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, bu şekilde sözleşme ile tapu kaydı arasındaki bağın koptuğu ve tapu kaydına göre sözleşme de yüklenici müteahhit firma (nispi hak sahibi) tapuda mülkiyet hakkı sahibi olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici müteahhit olsa da bu firma tapu kayıtlarına göre ve gerçekte de arsanın maliki olduğunu, müteahhit firmanın tapuda takyidatsız mülkünü sattığnı, davalıların tapudaki aleni mülkiyet kaydına itimat ederek arsa paylı bağımsız bölümü, malikinden mülkiyet hakkı olarak satın aldıklarını, bu şekilde devredilen bağımsız bölümleri alacağın temliki şeklinde mütaala etmenin mümkün olmayıp, bunun, mülkiyetin devri olduğu, bu veçhile sözleşmenin verdiği nispi hakka istinaden mutlak hak olan mülkiyet hakkını ifade eden tapu kaydının iptal edilemeyeceğini, bu sebeplerle ve re’sen nazara alınacak sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile takyidatlardan arındırılmış olarak tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 Sayılı Borçlar Kanunu

3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran, haczi bulunan üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde borcu nedeniyle haczi bulunan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Açıklanan nedenlerle verilen karar yerindedir.

3. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı, davalı …, davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. ile davalı … vekillerinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
davalı Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı, …, davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. ile davalı … vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davalı SGK ve … harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı TT Mobil (Avea) İletişim Hizmetleri A.Ş. ile davalı …’ndan alınmasına,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

22.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.