YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/811
KARAR NO : 2023/1724
KARAR TARİHİ : 09.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/730 E., 2021/1111 K.
İHBAR OLUNAN : … Yapı Denetim Ltd. Şti. vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 22.04.2013
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gebze 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/19 E., 2021/118 K.
Taraflar arasındaki tazminat ve inşaat teminat ipoteğinin konulması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..
Belli edilen günde davalı vekili Avukat … gelmiş tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 03.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye ve ekli teknik şartname ile ruhsata ve projesine uygun nitelikte anahtar teslimi koşullarına uygun vaziyette, iskanı da alınmış şekliyle teslimini öngören iki ayrı bina inşa etmekten mütevellit sözleşme akdedildiğini, 05.09.2006 tarihinde temel ruhsatının alındığını, sözleşmede ruhsattan itibaren bir ay içinde inşaata başlanacağının belirtildiğini, her iki parsel ve bina yönünden en geç 05.10.2006 tarihinde inşaata başlanılacağının ve sözleşmeye göre 18 ay içinde bitirilmesinin öngörüldüğünü, inşaatın en geç 05.03.2008 tarihinde bitirilip iskanı alınmış vaziyette teslim edilmesi gerektiğini, tarafların karşılıklı rızaları ile 12.04.2007 tarihinde ek sözleşme akdedildiğini, ek sözleşme ile müvekkilinin 432 no.lu parseldeki haklarını müteahhide isabet eden 431 no.lu parseldeki hakları ile takas yapıldığını, bu işlemin müteahhidin ricası üzerine yapıldığını, buna rağmen müteahhidin sözleşmede beyan edilen sürede inşaatı bitirip halen teslim etmediğini, bunun üzerine davalı yükleniciye temerrüt ihtarı keşide edildiğini, ve akabinde de Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/341 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile menfi zarar talepli dava ikame edildiğini, anılan yargılama devam ederken tarafların bir araya geldiğini ve 24.11.2008 tarihinde ek tadilat sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre 24.11.2008 tarihinden itibaren en geç bir ay içinde eksik ve hatalı imalatların giderilmesi, vergi ve SGK ilişiğinin de kesilmek suretiyle iskan alınması hususunun düzenlendiğini, yapılan ek tadilat sözleşmesi ile birlikte sadece kat irtifakının tesis edildiğini, ve sözleşmeye göre davalıya isabet eden bağımsız bölümlerin tapudan tescil edilmesinin sağlandığını, ancak ek tadilat sözleşmesinin “Teminat” başlıklı 6. maddesine istinaden 431 no.lu parseldeki 1 no.lu bağımsız bölüm üzerine 100.000,00TL’lik inşaat teminat ipoteği konulması gerekirken konulmadığını, yüklenicinin sözleşme ile belirlenen borcunu yerine getirmediğini, bunun üzerine 23.05.2012 tarihli ihtarname keşide edildiğini, ancak yine de herhangi bir gelişme yaşanmadığını, bu sebeplerle müvekkilinin sözleşmeden doğan ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler ile kendine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili sebebiyle ek tadilat sözleşmesi ile de atıf yapılan asıl sözleşme gereğince kira mahrumiyet bedellerinin tahsiline ve ek tadilat sözleşmesi ile de açıkça düzenlenen inşaat teminat ipoteğinin tesisi için işbu eldeki davanın ikame zaruretinin ortaya çıktığını, inşaatın anahtar teslimi koşullarına göre sözleşmede belirlenen ve kesin bitirme tarihi olan 24.12.2008 tarihinde de bitirilmediğini ve halen iskanın alınmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla ortak alanlarda eksik, yapılmayan imalatlar ile ayıplı imalatların ve zararların tespiti şimdilik 3.000,00TL zararın 24.12.2008 tarihinden itibaren temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, sözleşmeye istinaden müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerdeki eksik, yapılmayan, ayıplı imalatların ve zararların tespiti ile şimdilik 3.000,00 TL zararın 24.12.2008 tarihinden itibaren temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, gecikme cezası ve kira mahrumiyet bedeli miktarının tespiti ile şimdilik 3.000,00 TL’nin temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, 431 parsel 1 no.lu bağımsız bölüm üzerine sözleşmede beyan edilen miktar üzerinden inşaat teminat ipoteği konulmasına karar verilmesini talep etmiş, 31.03.2017 tarihli ıslah dilekçesinde ceza-i şart yönünden talebini 395,250,00TL’ye çıkartmıştır.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmede işin süresinin, temel ruhsatının alındığı tarihten itibaren her bir blok için ayrı ayrı (18) ay olarak belirlendiğini, inşaat devam ederken davacı taraf ile müvekkili şirket arasında 12.04.2007 tarihli ek sözleşme ile hisselerine düşen bazı dairelerin kendi aralarında takas edildiğini, ancak daire takası ile ilgili bu süreçte yaşanan bazı sıkıntılar sebebi ile işlerin sürüncemede kaldığını, bu durum üzerine taraflar arasında 24.11.2008 tarihinde bu davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak ek tadilat sözleşmesi imzalandığını, anılan sözleşmeye göre davacı tarafın kira mahrumiyeti, gecikme tazminatı ve eksik işler bedeli için Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/341 E. sayılı dosyasından müvekkili şirketten aldığı ödemeler karşılığında feragat ettiğini, aynca yine bu sözleşme ile davacı tarafın, 24.11.2008 tarihine kadarki tüm taleplerini (kira mahrumiyeti, gecikme tazminatı vs.) aldığını, müvekkili şirketi ibra ettiğini, tarafların bu ek tadilat sözleşmesiyle bir ay içinde kat irtifakı kurulmasını kararlaştırdıklarını, müvekkili şirketin de üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, kat irtifakı kurularak tapu devirlerinin yapıldığını, yine müvekkili tarafından iskan ruhsatı için bir ay içinde masrafları müvekkiline ait olmak üzere ilgili idareye başvuruda bulunulduğunu, ipotek tesisine ise müvekkil şirketin işleri zamanında yapması, eksiklikleri gidermesi nedeni ile taraflarca gerek görülmediğini, bu nedenle müvekkili şirketin asıl sözleşme ve ek tadilat sözleşmesi ile üzerine düşen yükümlülükleri tam olarak yerine getirdiğini, inşaat projesine göre eksik ya da ayıplı bir imalat olmadığını, davacı tarafın teslim almadığı veya eksik teslim aldığı bölümler nedeni ile kira mahrumiyetinin de söz konusu olmadığını, müvekkili şirketin bu sürede inşaatı bitirip daireleri davacıya teslim ettiğini, davacı tarafın da fiilen kullanmaya başladığını, ve dairelerini kiraya verdiğini, müvekkili şirketin, sözleşmeye konu inşaatlar için yasa ve yönetmelik gereği Gebze’de faaliyet gösteren … Yapı Denetim Ltd. Sti. ile her iki parsel için ayrı ayrı 31 07.2006 tarihinde sözleşme yaptığını, inşaatların sözleşmeye ve projeye uygun olarak yapıldığını, yapı denetim şirketine ödenecek ücretlerin süresi içinde ilgili idarenin hesabına ödendiğini, ancak … Yapı Denetim Ltd. Sti.’nin ruhsatının ilgili idarece iptal edildiğini, müvekkili şirketin inşaatı sözleşmeye uygun yapıp, dava konusu inşaatla ilgili vergi ve SGK prim ve sair ödemeleri yapmasına, kanuna uygun olarak iskan başvurusunda bulunmasına, işin tamamen bittiğinin Gebze Belediyesi’nce tutanak altına alınmasına rağmen iskan ruhsatı işleminin müvekkilinin elinde olmayan sebeplerle tamamlanamadığını, iskan ruhsatının alınamamasının bir eksiklikten değil, yapı denetim şirketinin kapanmasından kaynaklandığını, başka bir yapı denetim firmasına başvuruda bulunulduğunu, ancak inşaatın %95 – %100’ü oranında bitmiş olması nedeniyle kabul edilmediğini, müvekkili şirketin dava konusu bina inşaatlarını tamamladığını, müvekkili şirketin sözleşmeye, inşaat projesine ve tüm eklerine uygun olarak inşaatı yaptığını, ve teslim aşamasına getirdiğini, ancak arsa sahibi davacının işi kabul için sözleşmede belirtilen gerekli komisyonu kurmadığı gibi, kendisinin de işi kontrol edip resmi kabule yanaşmadığını, ancak fiilen teslim alıp kullanmaya başladığını, bu aşamada davacının temerrüt hükümlerinden faydalanmak için kötü niyetle hareket ettiğini, müvekkili şirketin iyi niyetle hareket ederek sözleşmede yazmadığı halde ek imalat yaptığını, bu işlerin bedelinin de yargılama esnasında bilirkişilerce hesaplanmasını talep ettiklerini, davacı tarafın ayrıca teminat olarak inşaat ipoteği tesisini talep ettiğini, ancak işin sözleşmeye ve inşaat projesine göre tamamlanmış olması, taraflara fiilen teslim edilmesi, Gebze Tapu Müdürlüğünde karşılıklı tapu devirlerinin yapılması sebebi ile bu aşamada bu hükmün uygulanmasının gereksiz ve müvekkili açısından haksızlık olacağını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın süresinde bitirilememesi halinde yükleniciye günlük 250,00 TL gecikme cezasının uygulanacağının kararlaştırıldığı, taraflar arasındaki 24.1.2008 tarihli ek tadilat sözleşmesi ile yükleniciye kat irtifakı kurulması ve iskan ruhsatı alınması ile inşaattaki eksik ve ayıplı ifanın tamamlanması ve ayıpsız hale getirilmesi için yeni bir süre verildiği, bu sürede kalan işlemlerin tamamlanmasını teminen de 1 no’lu dairenin tapu kaydına 100,000,00 TL tutarında teminat ipoteği tesis edilmesinin öngörüldüğü, anılan sürelerde yüklenici tarafından kat irtifakının kurulduğu, ancak iskan belgesinin alınamadığı, keza ortak alanlardaki bazı ayıplı imalatın da ayıplarının giderilmediği, davalı yüklenicinin yeni bir yapı denetim firması ile sözleşme imzalaması gerektiği, başka bir yapı denetim firması ile anlaşmanın mümkün olduğu, yapı denetim firmasının kapanmış olmasının iskan belgesinin alınmasına engel olmadığı, inşaatın fiilen teslim edilmesi, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin alınmış olması ve dairelerde oturuluyor olmasının inşaatın arsa sahibine teslim edilmesi manasına gelmeyeceği, yüklenicinin 24.12.2008 tarihinde yani, tadilat sözleşmesinde öngörülen teslim tarihinde temerrüde düştüğü, ortak alanlarda eksik ve ayıplı imalatın mevcudiyeti anlaşılmış olmakla bilirkişi raporu doğrultusunda 3.000,00TL müspet zararın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte davalıdan tahsilinin gerektiği, dava konusu inşaatın %95 oranında tamamlandığı, davacı arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümleri alıp kullanmaya başladığı, geç teslim sebebiyle oluşan cezai şarta ilişkin maddi zararın indirilmesi gerektiği, ek tadilat sözleşmesi uyarınca 1 no’lu bağımsız bölüm üzerine 100.000,00TL’lik ipotek konulması gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 3.000,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihi olan 24.12.2008’den itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte, 149.800,00 TL cezai şartın da aynı tarihten itibaren dava tarihine kadar her ay için o aya isabet eden meblağ dikkate alınarak, muaccel olduğu ay sonundan itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu Kocaeli 431 parsel sayılı taşınmazın davalı yükleniciye isabet eden 1 no.lu bağımsız bölümü üzerine 100.000,00TL’lik ipotek konulmasına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; mesnetten yoksun iddialar ile haksız menfaat sağlamak düşüncesinde olan davacı lehine verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının bağımsız bölümleri teslim alıp kiraya verdiğini, bu nedenle gecikmeye dayalı kira ve diğer zararları talep edemeyeceğini, her blok için ayrı ayrı 18’er aylık süre tanındığını, yani toplam sürenin iki bloğun yapım aşaması için 36 ay süre olduğunu, müvekkil firmanın sözleşmeye uygun tüm sorumlulukları yerine getirdiğini, iskan alınmamasında kusurlarının bulunmadığını, yapı denetim firmasının kusurunun bulunduğunu, yerel mahkemenin takdiri indirim yapması nedeniyle davacı tarafın 395.250 TL üzerinden ıslah etmiş olmasına karşın davalı müvekkil firma lehine takdiri indirim oranında vekalet ücretine hükmedilmediğini, ek sözleşmeye ipotek maddesinin konulması nedeninin zarar ve ziyanın önüne geçebilmek adına olduğunu, yapılan protokol ile davalı müvekkil firma hem ana sözleşmeden doğan zarara hemde ek sözleşmedeki ipotek ile davacı yan haksız menfaat sağlamakta olduğunu, ipotek konulması maksadının dışına çıkıldığını, davalı müvekkil firma aleyhinde hüküm verilmiş olması nedeniyle taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılması gerektiğini, bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporlarının eksik ve hatalı olduğunu, vekalet ücreti konusunda yanlış karar verildiğini, Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/341 E. sayılı dosyasında davacının tazminat taleplerinden feragat ettiğini, bunun mahkemece dikkate alınmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmesin işin süresi başlıklı 5. maddesinde, sözleşmeyi takiben yüklenicinin temel ruhsatı alınmasından itibaren 1 ay içerisinde inşaata başlayacağının, temel ruhsatı alınmasından itibaren her blok için ayrı ayrı 18 aylık bir sürede inşaatları tamamlayacağının düzenlendiği, sözleşmede her blok için ayrı ayrı 18 aylık bir sürede inşaatları tamamlayacağı açıkça belirlendiğinden davalılar vekilinin 18 aylık sürelerin toplamının teslim süresi olduğuna ilişkin savunmasının yerinde olmadığı, dava konusu inşaatın iskan ruhsatının alınmadığı, yüklenicinin geç teslim sebebiyle kusurlu olduğu, 395.250,00TL’lik cezai bedelin davacı arsa sahibinin bağımsız bölümleri kullanıp kiraya vermesinden dolayı 149.800,00 TL’ye indirilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ceza-i şarttan indirim yapılması hususunda hakimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağının davacı tarafından dava açılırken bilinmesinin mümkün olmadığı, mahkemece tenkis edilen kısım yönünden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/341 E. sayılı dosyasında davacının haklarından feragat etmediğinin görüldüğü, inşaatın %95 seviyesinde olduğu, davalı yüklenicinin yeni bir yapı denetim firması ile sözleşme imzalaması gerektiği, başka bir yapı denetim firması ile anlaşmanın mümkün olduğu, yapı denetim firmasının kapanmış olmasının iskan belgesinin alınmasına engel olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1/b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekilince istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerden kaynaklı gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve kusurlu işlerin bedelinin tahsili ve inşaat teminat ipoteğinin konulması istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Davada taraf olmayan kişi veya kişiler aleyhine bir karar verilemez. Bu bağlamda teminat ipoteği konulması istenen bağımsız bölümün maliki davaya katılmadan bu konuda karar verilmesi mümkün değildir.
Mahkemece 100.000,00 TL’lik ipotek konulmasına karar verilen 431 parsel 1 no’lu bağımsız bölümün dava dışı …’a ait olduğu görülmektedir. Bu durumda ipotek konulması talebi yönünden taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.