YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/755
KARAR NO : 2023/1075
KARAR TARİHİ : 15.03.2023
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı arsa sahibi mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin murisinden intikal eden taşınmaz üzerinde dilediği müteahhit firma ile anlaşıp inşaat yapılmasına ilişkin davalı …’ e vekaletname ile yetki verdiğini, davalı …’in yetkilisi olduğu diğer davalı … Ltd. Şti. ile anlaşma yapılarak 3 bloklu 25 adet bağımsız bölümün yapıldığını, taraflar arasında düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, ancak davalı yüklenicinin anlaşmalarına aykırı paylaşım yaparak hissedarlar arasında menfaat dengesini bozduğunu, ilk projeye göre dairelerin 110 m2 olması gerekirken, 75-80 m² olarak müvekkiline teslim edildiğini, davalı …’ın vekalet görevini kötüye kullandığını, projeyi değiştirerek bağımsız bölüm sayısını arttırdığını, dükkanları büyüterek genişlettiğini, en üst katları dubleks konut haline getirdiğini, hissedarların itiraz etmesi üzerine fazla yapılan dairelerden ve dükkanlardan pay vereceğini taahhüt ettiğini, ancak sözünde durmadığını, vekaletname tarihinden itibaren 24 ay içerisinde inşaatın bitirilmediğini, müvekkilinin kira kaybına uğradığını, dairelerde ve ortak alanlarda eksik ve kötü imalatlar bulunduğunu, piyasa rayiçleri ve müteahhidin emek ve mesaisi dikkate alındığında, davacıya verilmesi gereken daireler, dükkanlar ve hisselerin tespiti ile şimdilik 20.000,00 TL nin, eksik ve kötü imalat nedeniyle 10.000,00 TL, geç teslim nedeniyle uğranılan kira tazminatı olarak 10.000,00 TL nin dava tarihinden işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
Davacı vekili 24.01.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; bilirkişi raporlarına itirazları saklı kalmak kaydıyla, daire ve dükkan paylaşımındaki haksızlık ve dairelerin küçük yapılması nedeniyle 40.000,00 TL tazminatın, ortak alanlardaki eksik imalat nedeniyle 10.000,00 TL, teslimde gecikme nedeni ile 18.810,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın tapu teslim tarihi dikkate alındığında 2 yıllık süre geçtiğinden davanın zaman aşımına uğradığını, müvekkili …’ ın inşaatı yapmadığını, sadece vekalet alan kişi olduğunu, onun yönünden davanın husumet nedeniyle reddi gerektiğini, müvekkili …’ ın diğer davalı şirketle, davacı ve diğer hissedarlar aldığı vekaletnameye istinaden KKİS yaptığını, inşaatın bu sözleşmeye, hakkaniyete ve rayice uygun olarak yapıldığını, hak sahiplerinin eksiksiz ve sözleşmeye uygun olarak şekilde haklarını teslim aldıklarını, müvekkili şirket tarafından eksik imalat yapılmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2019 Tarih, 2015/462 Esas, 2019/155 Karar sayılı kararı ile; arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşme ile proje bulunmadığı, 23/05/2013 tarihinde arsa sahipleri adına kat irtifakı tesis edildiği, kat irtifakına göre arsa sahiplerine bırakılan m² ile yükleniciye ait m² oranlandığında bilirkişiler tarafından yapı oranının %32-%68 olarak, davacıya teslim edilen bağımsız bölümler ile yükleniciye kalanlar oranlandığında oranın %45-%55 olarak tespit edildiği, davacıya bırakılan A blok 9 no.lu dairenin net 68,70 m² olduğu, B blok 3 numaralı dairenin net 81,85 m² olduğu, her iki dairenin de 100 m² den az olduğu, bilirkişiler tarafından her bir daire için 20.000,00 TL olmak üzere toplma 40.000,00 TL zarara uğradığının tespit edildiği, otoparkın halen kullanılamadığı, zeminin su ile kaplı olduğu, elektrik, aydınlatma tesisatının, zemin yapılmadığı, projeye göre otopark zemininin ıslak zemin olması gerektiği, bilirkişiler tarafından eksik ve ayıplı imalat bedelinin 37.175,00 TL olarak tespit edildiği, davacının hissesine 2.528,00 TL tekabül ettiği, yapı ruhsatının en fazla 6 ayda alınabileceği, teslim süresinin 24 ay olduğu dikkate alındığında, vekaletname tarihi olan 28/01/2011 tarihine ruhsat alım süresi de eklendiğinde, inşaatın teslim tarihinin 28/07/2013 olması gerektiği, davacıya ait bağımsız bölümlerin abonelik tarihlerinin 05/06/2015, 23/12/2014 olduğu, bilirkişilerin bu tarihler baz alınarak gecikme tazminatı hesaplandığı, sonuç olarak davacının davasında haklı olduğu ve tüm bu zararın toplamının 61.338,00 TL olarak tespit edildiği, davalı …’ ın vekaletle iş gören ve ayrıca diğer davalı yüklenici şirket müdürü olarak müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerektiği nazara alınarak, davanın kabulüne karar verilmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
3.Bölge Adliye Mahkemesinin 19.02.2020 tarih, 2019/1052 Esas, 2020/332 karar sayılı kararı ile; davalı …’ın geniş yetkili vekaletname alarak ortağı ve yönetici olduğu … İnşaat Taahhüt Müteahhitlik Ltd. Şirketi ile birlikte hareket ederek inşaatı yapması ve yürütmesi nedeniyle yüklenici sıfatı ile sorumlu tutulmasında bir isabetsizlik olmadığı, davalı …’ın davacıya verilecek dairelerin 100 m² olacağı hususunda taahhütte bulunmadığını iddiası karşısında alacağın miktarına göre sözleşme şartının yazılı deliller ile ispatlanması gerektiği, davacı iddiasını yazılı deliller ile ispat edememiş ise de dava dilekçesinde yemin deliline dayandığından, kesin yemin delili hatırlatılması hususunda ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine, davacının istinaf sebeplerinin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
4. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen tarih ve esas sayılı kararı ile; kaldırma kararı doğrultusunda davacı tarafa yemin teklifinde bulunup bulunmadığı, yemin teklifinde bulunulacak ise bu hususta beyanlarını hazırlayıp ibraz etmek için süre verildiği, davacı vekilinin sözleşmenin tali unsurlarından olan dairelerin net 100 m² alandan düşük olmayacağına dair anlaşmanın tanık anlatımları ile doğrulandığı gözetilerek, yemin teklifinde bulunmamaları gözetilerek, kaldırma kararı öncesi dayanılan gerekçe ile davanın kabulü ile 40.000,00 TL eksik alandan kaynaklanan tazminat ile 21.338,00 TL eksik iş bedeli olmak üzere toplam 61.338,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilin talimatına uygun hareket edildiğini davalıların ispat etmesi gerekirken müvekkiline yemin teklif hakkının hatırlatılmasının TBK 502 ve devamında düzenlenen vekalet sözleşmesi hükümlerine aykırılık teşkil ettiğini, bilirkişi raporunda paylaşım oranları ve metrekareleri üzerinden hesap ettiği 40.000,00 TL piyasa rayiçlerine ve yüklenicinin aldığı daire ve dükkanlar değerlendirildiğinde çok düşük olduğunu, daire içi imalatlarda eksik, kötü imalatlar tespit edilmediği gibi müvekkilinin daire içi imalatlar nedeni ile uğradığı zararın belirlenmemesi hatalı olduğunu, bilirkişi raporunda farazi olarak 6 aylık ek ruhsat alma süresinin teslim süresine ilave edilmesinin hatalı olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin ticari iş niteliğinde olduğu davalıların tacir olduğu dikkate alınarak tespit olunan alacaklara avans faiz yürütülmesi gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; istinaf mahkemesince karar yemin delili hususunda kaldırılmış, davacı taraf yeminden çekinmekle iddiasını ispatlayamamış iken kaldırma karır görmezden gelinerek aynı kararın verilmesinin hata olduğunu, mahkemece raporlar arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulduğunu, daireler arasında m² farkı olmasına rağmen aynı nesafet farkı takdir edilmesinin örnek çelişki olduğunu, kiracılar tarafından elektrik ve su aboneliklerinin yapılmasından önce daireleri kiraya verdiği ve böylelikle kira geliri elde ettiğinin aşikâr olduğunu, kira geliri elde ettiği bu dönem için müteahhitten kira tazminatı isteme hakkı olmadığını, davacının ıslah ettiği miktarlar yönünden ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesi yerine dava tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesi büyük bir hukuki hata olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki sözlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı … … ile yapıldığından sözleşme tarafı olarak sorumlu tutulmasına, yine sözleşmede karşı tarafınca kabul edilmeyen tali hususların miktarına göre yazılı belgeler ile ispat edilmesi gerektiği , kaldı ki davacı ile davalı … … arasında vekalet ilişkisi kabul edilse bile vekilin dairelerin 100 m2 olacak şekildeki taahhüdü miktarına göre yazılı ispatlanması gerektiği, davacı taraf yemin teklifinde bulunmayacağını beyan etmekle dairelerin eksik yüzölçüm ile yapıldığı iddia ve ispat edilemediği ayrıca bilirkişi raporuna göre, davacıya verilen m² alanı ile diğer arsa sahiplerine verilen m² alanları karşılaştırıldığında arsa paylarında kayıp olmadığı belirlendiğinden, davalı vekilinin bu yöndeki istinaf başvurusunun kabulü ile kararın bu yönü ile kaldırılmasına, eksik yüzölçümden kaynaklanan tazminat talebinin reddine, taşınmaz mimari projesine göre otopark zemini seramik olarak yapılması gerekmesine rağmen yapılmadığı, elektrik ve aydınlatma işlerinde eksikler bulunduğu, otoparkın işlevsel hale getirilmesi için gereken tamir masrafı ile birlikte 37.175,00 Tl olduğu, ortak yerlerden davacının arsa payına isabet eden kısmının 2.528,00 TL eksik ve kusurlu işler bedeli belirlendiği, yine taraflar arasında inşaat süresi kararlaştırılmadığından keşif bilirkişilerince 6 ay ruhsat süresi, 24 ay mutat inşaat yapım süresi nazara alındığında inşaat teslim süresinin 30 ay olması gerektiği, abonelik tarihine göre yapılan kira tazminatı hesaplamasının da uygun bulunduğu, inşaat işleri ticari iş sayıldığından taraflar eser sözleşmesinden kaynaklanan ihtilaflarda 3095 sayılı Kanun 2/II. maddesi uyarınca avans faizi talep edileceği, açıklanan nedenlerle tarafların istinaf istemlerinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın kısmen kabulü ile 21.338,00 TL eksik iş bedeli ve gecikme tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dairelerin m² düşüklüğünden kaynaklanan tazminat taleplerinin istinaf mahkemesince reddedilmesinin hatalı olduğu, ispat yükünün davalı tarafta olduğunu, yerleşik içtihatlara göre yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümün kararlaştırılmadığı sözleşmelerde paylaşım oranının o yörede istikrar bulmuş orana göre saptanması gerektiğini, akdi ilişkinin kabulünden sonra tali işler hususunda her türlü delile dayanabileceği, raporda belirlenen arsa sahiplerine verilen %32 paylaşımın rayicin çok altında olduğu, rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, daire içi imalatların da malzeme kalitesinin düşük olduğunu, bu hususta araştırma yapılmadığını, teslim süresine 6 ay ruhsat süresinin eklenerek hesaplanmasının da hatalı olduğunu, yine yapı kullanma izni alınması için gerekecek masrafların hesaplanmamasının da hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan, davacı murisine ait taşınmaza yapılacak inşaattan davacı arsa sahibine verilen dairelerin eksik yüzölçüm ile yapılması nedeniyle değer kaybından oluşan tazminat, kira mahrumiyet tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470. vd. maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Taraflar arasında yazılı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmamakla, davacının Bursa 10. Noterliğinin 28/01/2011 tarihli vekaletnamesi ile dava konusu taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama ve sözleşme gereklerinin yerine getirilmesi için davalı …’ı vekil olarak tayin ettiği, vekaletnameye istinaden davalı … tarafından yüklenici … LTD ŞTİ’ ye dava konusu inşaatın yaptırıldığı, davalı …’ın yüklenici şirketin ortağı ve müdürü olduğu, kat irtifakının arsa payı oranlarına göre yükleniciye %68, arsa sahiplerine %32 oranında yer verildiği, davacıya teslim edilen bağımsız bölümler ile yükleniciye kalanlar oranlandığında oranın %45-%55 olarak tespit edildiği, bilirkişiler tarafından davacının arsa payı oranı olarak kaybının olmadığı belirtilmiştir.
3. Davacının değer kaybından kaynaklanan itirazının incelenmesinde; davalı …, davacıya verilecek dairelerin 100 m² olacağı hususunda taahhütte bulunmadığını iddia etmiş olup, taraflar arasında yazılı bir sözleşme olmasa dahi bu husustaki sözleşme şartının yazılı deliller ile ispatlanması gerekir. İspat yükü kendisinde olan davacı tarafından, dairelerin yüzölçümü veya özellikleri hakkında bir belge delili veya yazılı delil başlangıcı ileri sürülmeden bu yöndeki tanık beyanları esas alınamayacağından, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı neticesinde davacı tarafça yemin teklifinde bulunmayacaklarının da bildirilmesi neticesi bu talep bakımından davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.
4. Kira tazminatında 6 aylık ruhsat süresinin teslim süresine eklenmesinin hatalı olduğuna ilişkin itirazın incelenmesinde; taraflar arasında inşaat süresi kararlaştırılmadığından yerleşik içtihatlara göre 6 ay ruhsat süresi, 24 ay mutat inşaat yapım süresi nazara alınarak, son abonelik tarihine kadar kira tazminatı hesaplamasında da hata bulunmamaktadır.
5. Davacının yapı kullanma izin masraflarının da yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerektiğine ilişkin itirazında; davacı inşaat yapılacak arsanın maliki olduğundan kural olarak yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü arsa sahiplerine ait olup, sözleşme ile bu yükümlülüğün yükleniciye verilebileceği, ancak taraflar arasında sözleşme olmadığından bu yükümlülüğün yükleniciye ait olmadığı nazara alındığında, mahkemece verilen kararda usule ve yasaya aykırı yön bulunmamaktadır.
6. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacılardan tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken
ve müteselsilen alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.