YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5412
KARAR NO : 2023/3053
KARAR TARİHİ : 28.09.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2748 E., 2022/2122 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2022/495 E., 2022/724 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili ile alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle tapu iptali ve tescili istemi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılardan … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili Avukat…, davalı … San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat … ile davacı vekili Avukat …’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan … San. Ve Tic. A.Ş. arasında Toskana Vadisi 3.faz olarak adlandırılan proje için 22.05.2017 tarihli taşeron sözleşmesi bulunduğunu, müvekkilinin anılan sözleşme gereğince anahtar teslim götürü bedelli taşeronluk işi yaptığını, 251 numaralı villa niteliğinde olan taşınmazın anahtar teslim proje kapsamında müvekkili şirkete yapılacak hak ediş ödemelerinden %47’si Barter karşılığı kesinti yapılacak ve Toskana Vadisi 4.Etap 251 numaralı numaralı(TİP 17)villa 3.500.000,00TL(Üç milyon beş yüz bin türk lirası)+KDV(katma değer vergisi) şeklinde davacı şirkete verileceği şeklinde tarafların anlaştıklarını, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalıların haksız ve kötü niyetli olarak tapu devri yapmaktan kaçındıklarını ileri sürerek, 251 numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, tapuya kayıt ve tescili mümkün olmaması durumunda taşınmaz için davalıya ödenmiş olan bedellerin güncellenmiş değerinin tespiti ile belirlenecek olan tazminatın dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalılardan … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı tacir ile diğer davalı arasında yapılan taşeronluk sözleşmesinin sadece alt işveren diğer davalıyı bağladığını, müvekkili adına yapılmış bir sözleşme bulunmadığını, müvekkilinin davacı ile diğer davalı arasındaki sözleşmeye taraf olmadığını, diğer davalının dahi müvekkilinden tapu tescili talep etme hak ve yetkisine sahip olmadığını, davacının sadece diğer davalı ile sözleşme yapıp işbu sözleşmeden doğan tüm edimlerini diğer davalıya ifa ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalılardan … Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin diğer davalı ile yapmış olduğu sözleşme kapsamında müvekkili yüklenici şirket tarafından inşaa edilen toplam 187 adet bağımsız bölümün alıcı üçüncü kişilere satışının gerçekleştirildiğini, inşaatın tamamlanarak alıcı üçüncü kişilere teslim edildiğini, ancak arsa sahibi diğer davalı şirketin sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin kendisine ödenmediği iddiaları ile bağımsız bölümlerin tapularını devirden imtina ettiğini, davacının da üçüncü kişilerden olup müvekkili şirketin, sözleşme kapsamında 251 numaralı bağımsız bölümün davacıya satışını barter olarak gerçekleştirdiğini, inşaatını tamamlayarak davacıya teslim ettiğini, müvekkilinin diğer davalı ile yapılan sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davacıya teslim ettiğini, dava konusu taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını, dava konusu taleplere ilişkin olarak davacıya karşı diğer davalının yükümlülük altında bulunduğunu savunarak tapuya kayıt ve tescilinin diğer davalı tarafından yapılmasını, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama gideri ile ücreti vekaletten sorumlu tutulmamasını istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. adına tapuda kayıtlı olduğu, davacı şirket ile davalı … Sanayi Ve Ticaret A.Ş. arasında 22.05.2017 tarihli taşeron sözleşmesi akdedildiği, davalı şirketler arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacının dava konusu gayrimenkulün bedelini tamamen ödediği, davalı … Sanayi Ve Ticaret A.Ş. nin gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, ancak sözleşmede kararlaştırılan sürede gayrimenkulün tapusunu devretmediği, gayrimenkullerin tapusunun diğer davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. nin üzerinde bulunduğu, … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. nin diğer davalı … Sanayi Ve Ticaret A.Ş. ile olan sözleşmesini feshettiği, davalılardan … Sanayi Ve Ticaret A.Ş. nin davaya konu taşınmazın maliki olmadığı, bu nedenle tasarruf işlemini yapmasının mümkün olmadığı, diğer davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. nin de davacı ile imzaladığı herhangi bir sözleşmenin bulunmadığı, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince sadece onu kabul ederek imzalayanlar arasında sonuç doğuracağı, adi ortaklık ilişkisi bakımdan davalılar arasındaki sözleşme incelendiğinde ise, sözleşmenin içerik bakımından karma sözleşme olduğunu, sözleşmede gelir paylaşımının sözleşmenin esaslı unsuru olmadığı, sözleşmenin esaslı unsurunun taşınmazların belirli bir bedel ile satılması ve bedel ödendiğinde taşınmazın davalı … Sanayi Ve Ticaret A.Ş. ye devredilmesi olduğu, tarafların adi ortaklık ilişkisindeki gibi yan yana menfaat birliği içerisinde değil, menfaatleri karşılıklı olacak şekilde yer aldığı, bu nedenlerle davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. nin adi ortak sıfatı bulunmadığından davacıya karşı müteselsil borçlu sıfatının olmadığı, 251 numaralı taşınmazın sözleşmedeki halinin 09.06.2020 tarihi itibari değerinin 4.800.000,00 TL olduğu gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, taşınmaz bedeli yönünden talebin kabulü ile taleple bağlı kalınarak 3.780.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı … Sanayi ve Ticaret A.Ş. den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkili şirketin yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde ve süresinde yerine getirdiğini ancak davalılar tarafından haksız ve kötü niyetli bir şekilde tapu devri yapılmaktan kaçınıldığını, arsa malikleri ile yapılan sözleşme gereği yüklenicilerin sattığı konutun teslim edilmemesinden dolayı arsa malikleri de müşterilere karşı müteselsilen sorumlu iken davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ye sorumluluk yükletilmemesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu, davalılardan … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. nin adi ortak sıfatı bulunmadığı yönünde hükmedilen kararın açıkça hukuka aykırı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalılar arasındaki sözleşme ve ek sözleşmeler dikkate alındığında, bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ”satıcı” yüklenici değil arsa sahibi olduğu, arsa sahibinin alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında ”düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen Yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğu”na hükmettiği, (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve Esas 2012/13-798, Karar 2013-568 sayılı kararı), bu nedenle davalılar arasında akdedilen 19.06.2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihlerinde revize edildiği, 19.07.2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı, hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebileceği, davalılar arasındaki sözleşmenin taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi olduğu, yani tarafların iradelerinin gizli bir ortaklık olduğu, arsa sahibinin sermaye olarak arsasını ortaklığa vererek ve ticari amaç güttüğünü, iş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususunun kararlaştırıldığı, bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu, adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümlerinin söz konusu olup ortakların dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumlu bulundukları, davacı ile davalı … Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki sözleşme uyarınca davacı tarafın üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve gereği gibi yerine getirdiği, davalı … Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sözleşmeye konu gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak davacıya devretme yükümlülüğünün doğduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, kararın gerekçe ve hüküm kısmının HMK’nın 353/1-b/2 maddesi gereğince düzeltilmesi ile, davanın kabulüne, dava konusu 251 numaralı bağımsız bölümün davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ve tescil yönünden her iki davalının müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının tespitine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan … Gavrimenkul Geliştirme A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; davacının basiretli bir tacir olarak taşeron sözleşmesinden doğan haklarını sadece diğer davalıdan talep edebilecek olduğunu, davacıya karşı edimlerini yerine getirmeyen tarafın müvekkil değil diğer davalı olduğunu, diğer davalının satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilden satın almayı taahhüt ettiği taşınmazın satış vaadi bedelini ödemediğinden müvekkile karşı temerrüde düştüğünü, tüm ihtarlara rağmen söz konusu satış bedelini ödemediğini ve davalılar arasındaki sözleşmenin feshine sebep olduğunu, davalılar arasındaki sözleşmenin karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olup, aralarındaki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesine de hukuken olanak bulunmadığını, müvekkil ile davacı arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, müvekkil ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmenin kâr-zarar ortaklığı içermediğini, müşterek menfaati gerçekleştirme yükümlülüğü unsurunu da barındırmadığını, adi ortaklığın yasal unsurlarını taşımayan bir sözleşme olduğunu, davalılar arasındaki sözleşmeye göre müvekkilinin devredeceği taşınmazların karşılığında alacağı satış bedelinin belirli olduğunu, bu bedelin de son protokole göre 51.153.312,00 USD olduğunu, sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olduğunu, davalılar arasında bir hasılat paylaşımı öngörülmediğini, diğer davalının sürekli olarak müvekkile karşı temerrüde düşmesi sebebiyle ek satış vaadi protokolleri yapılıp satış bedellerinin revize edildiğini, sözleşmenin 6. maddesinin diğer davalı tarafından asgari satış bedelinin ödenmesinden sonra ancak daha fazla bir satış yapabilirse, asgari satış bedelini aşan kısmını ek olarak ödeme yükümlülüğü getirdiğini, geciktirici şarta bağlı bu hükmün diğer davalının temerrüdü sebebiyle yürürlüğe girmemiş olup, tek başına bu hükmün ise asla bir adi ortaklığın delili olamayacağını,
davacı ile diğer davalı arasındaki sözleşmede sadece diğer davalının taraf olarak gösterilmesinin müvekkilden talepte bulunma konusunda feragat edildiğinin açık bir göstergesi olduğunu, davalılar arasında akdedilen sözleşmede villaların müştereken satılacağının hiçbir şekilde kararlaştırılmadığını, davalılar arasında ortaklığa konulmuş ve tarafların elbirliğiyle malik oldukları bir sermaye veya malvarlığı unsurlarının olmadığını, müvekkiline ait taşınmazların diğer davalı ile birlikte üçüncü kişilere birlikte satılmadığını, bu taşınmazların sadece diğer davalıya satışının vadedildiğini, taraflarca birlikte satış yapma olgu ve iradesinin bulunmadığını, davalılar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin müvekkili tarafından feshedildiğini, müvekkili tarafından satış bedelini ödeme borcunu yerine getirmekte temerrüde düştüğü için diğer davalı aleyhine ikâme edilen dava dosyasının sonucunun bekletici mesele yapılması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temlik alınan taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılardan … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine

Alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.