YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4121
KARAR NO : 2023/3055
KARAR TARİHİ : 28.09.2023

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/923 E., 2022/862 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/144 E., 2021/453 K.

Taraflar arasındaki, sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı … vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı … vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen, davalılardan … vekili Avukat …, davalılardan … vekili Avukat … ile davacı … vekili Avukat … geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalılardan yüklenici … İnş Ltd Şti arasında 06.02.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin 36 parsel sayılı taşınmazı davalı yükleniciye devrettiğini, sözleşme üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen davalı yüklenicinin arsa üzerinde hiçbir faaliyette bulunmadığını, sözleşmeyi hiç bir şekilde yerine getirmediğini, davalıların aralarında anlaşarak tamamen kötü niyetle hareket ederek hiçbir bedel ödemeksizin teminat olarak verilen taşınmazı iki kez üst üste üçüncü şahıslara devrettiklerini, davaya konu taşınmazın 12.01.2017 tarihinde davalılardan … adına devredildiğini, bu tarihten sadece 5 gün sonra 17.01.2017 tarihinde …’un taşınmazı davalılardan … isimli şahsa devrettiğini, 09.02.2017 tarihinde …’ünde taşınmazı davalılardan …’ye devrettiğini, davalıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bildikleri halde bir bedel ödemeksizin tamamen kötü niyetle fikir ve el birliği içerisinde hareket ederek malı kaçırdıklarının açık olduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshine, taşınmazın davalı … adına olan tapu kaydını iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalılardan … vekili cevap dilekçesinde; dava ve satış tarihi itibariyle davacı malik olmadığı gibi tapu devrini engelleyecek davalı lehine hiç bir şerh ve beyanda bulunmadığını, diğer davalıların kendi aralarında yaptıkları işlemlerin hiçbirisinden müvekkilinin haberinin olmadığını, müvekkilinin gerçek değerinde parasını vererek tapuya … ilkesi doğrultusunda taşınmazı satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalılarda … vekili cevap dilekçesinde; araç kiralama işi ile uğraşan müvekkilinin tapu maliki olan … ile dava konu taşınmaz dahil üç adet taşınmazı 8 adet araç ve 200.000,00 TL nakit vermek suretiyle satın almak istediğini, ancak nakit parayı denkleştiremediği ve diğer iki arsanın ederinden daha düşük bedelle satılmak istenmesinden de kuşkulanarak daha sonra bu tapulardan iki adetini iade ederek sadece 5 adet araç ve 70.000,00 TL para karşılığında 3 parselde kayıtlı taşınmaz dışındaki taşınmazlar hakkındaki satış sözleşmesinin feshedildiğini ve dava konusu taşınmaz dahil diğer iki tapuyu iade ettiğini, müvekkillinin tapu kaydına güvenerek iyiniyetle mal iktisap eden üçüncü kişi durumunda olduğunu, dava konusu taşınmaz ile hiçbir ilgisi ve alakası da bulunmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberinin olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacının davalı yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği tapuyu devrettiği, yüklenicinin edimini yerine getirmediği, diğer davalıların aralarında kısa aralıklarla devir işlemlerinin bulunduğu, taşınmazın bedelinin ödenmesine ilişkin yeterli ve ikna edici bir belge sunmadıkları, davalıların dava konusu taşınmazı devir aldığına ilişkin iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı … vekili istinaf başvurusunda; anılan sözleşmenin gerek davacı gerekse de yüklenici tarafından tapuya şerh edilmediğini, yıllar önce sattığı bir maldan dolayı davacının işbu davada taraf olma ehliyetinin dahi olmadığını, müvekkilinin Hollanda ülkesinde yaşamakta olup taşınmazın alım ve satımında Türkiye’de bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetli 3.kişi olup mülkiyet veya ayni hakkı devlet garantisi altında olduğunu, davacının talebi olan muvazaaya ilişkin yurtdışında ikamet eden müvekkilini suçlayıcı veya muvazaayı ispata dair tüm şüpheden uzak somut hiç bir delilin dosyaya sunulmadığını belirtilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması talep edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde arsa sahibine döneceği, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan … vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; davacının talebinin muvazaaya dayandığını, sözleşmenin iptali veya buna dayalı bir talebinin bulunmadığını,

Bölge Adliye Mahkemesinin davacının talebi olan muvazaaya ilişkin bir hüküm kurmadığı gibi buna dair kararda herhangi bir gerekçe de yazmadığını, anılan sözleşmenin gerek davacı gerekse de yüklenici tarafından tapuya şerh edilmediğini, yıllar önce sattığı bir maldan dolayı davacının işbu davada taraf olma ehliyetinin dahi olmadığını, müvekkilinin Hollanda ülkesinde yaşamakta olup taşınmazın alım ve satımında Türkiye’de bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetli 3.kişi olup mülkiyet veya ayni hakkı devlet garantisi altında olduğunu, davacının talebi olan muvazaaya ilişkin yurtdışında ikamet eden müvekkilini suçlayıcı veya muvazaayı ispata dair tüm şüpheden uzak somut hiç bir delilin dosyaya sunulmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılardan … vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle ;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 17.100 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan …’den tahsili ile davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı …’ye yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye peşinen devredilen taşınmazın, yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde hiçbir işlem yapılmadan üçüncü kişiye devretmesi, bundan sonradan birden fazla el değiştirmesi nedeniyle arsa maliki tarafından ara malikler ve son malik aleyhine açılan tapu iptal – tescil isteğine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince dava kabul edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince “yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet savunmalarının dinlenemeyeceği” gerekçesiyle istinaf başvurusu esastan reddedilmiş, bu karar sayın çoğunluk tarafından onanmıştır.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık; somut olayda TMK nın 1023.maddesinin tartışılmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

TMKnun 1023.maddesi “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Şeklindedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu” kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T.; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir.

Bu inceleme yapılırken; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3), tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı (TMK 1023/1) ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri gözetilecek ispat hukuku anlamında da bazı karinelerden yararlanılması gerekecektir.

Hukukumuzda tapuya itimat prensibiyle, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle getirilmiş ve satın alan kişinin iyi niyetinin korunması amaçlanmıştır. İyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamayacaklardır.

Yukarıda açıklanan esaslar yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada lehine ipotek hakkı kurulan üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde; Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz . Bu kuralın da sonucu olarak, üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa ait ise de bazı karinelerin varlığı halinde ispat yükü karşı tarafa geçecektir. Örneğin, taşınmaz üzerinde devam etmekte olan bir inşaat varsa yapılacak küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu öğrenilebileceği için gerekli özeni göstermeyen üçüncü kişinin doğrudan iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ispat yükü mülkiyeti devralan veya lehine ayni hak tesis edilen üçüncü kişide olacaktır. Yine, taşınmaz gerçek değerinden düşük fiyata satılıyorsa, taşınmazda kısa süreli el değiştirmeler var ise ve taşınmazı devreden ile devralan üçüncü kişi arasında bir bağ veya yakınlık bulunması halinde karine olarak iyiniyetli sayılmayan üçüncü kişi ancak bu karinelerin aksini ispat ederek iyiniyetli olduğunu ispatlayabilecektir.

Yüklenici taşınmazı aldıktan sonra üç yıl üzerinde tutmuş, inşaata yönelik hiçbir faaliyette bulunmamamış, bundan sonra taşınmaz birden fazla el değiştirmiştir. Diğer yandan taşınmazın tapu kaydı üzerine bir şerh de konulmamıştır.

Hem İlk Derece Mahkemesi hem de Bölge Adliye Mahkemesi son malikin iyi niyet savunmasının dinlenemeyeceğini kabul ederek bu yönde bir araştırma yapmamıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin dayandığı Yargıtay içtihatları, yükleniciden temliken bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere yöneliktir. Somut olaya uygun düşmemektedir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 4.5.2023 tarihli 2022/1232E, 2023/1649K sayılı ilamı ile açıkça “Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilir.

Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ayrıca tapuya şerh edilmemiştir. Davalı … Turizm Tic. Ltd. Şti. tapu siciline güvenerek, üzerinde inşai faaliyet bulunmayan boş arsa niteliğindeki taşınmazın tam hissesini tapuda malik gözüken kişiden satın almıştır. Sunulan ödeme dekontları ve yüklenici şirket ile aralarında organik bağ bulunduğuna dair iddia ve emare söz konusu olmaması da dikkate alındığında, davalı üçüncü kişi … Turizm Tic. Ltd. Şti. bakımından davanın reddine karar verilip, davacı vekilinin bu taşınmazın bedeline ilişkin terditli talebinin değerlendirilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.” Demek suretiyle böyle bir durumda iyi niyet araştırması yapılması gerektiğine işaret etmiştir.

Açıklanan gerekçelerle Mahkemenin “iyi niyet araştırması yapılmayacağı” yönündeki kararının doğru olmadığı, davalıların iyiniyetli olup olmadıklarının yukarıdaki ilkeler gereğince araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulması düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyorum.