YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/360
KARAR NO : 2023/152
KARAR TARİHİ : 19.01.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Asıl Dava Ret, Birleşen Dava Açılmamış Sayılmasına
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve temyiz incelemesinden geçen asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl davanın reddine, birleşen davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı birleşen davada davalı … … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı arsa sahibi vekili asıl dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 07.01.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca tarafına ait olan …, Merkez, … Köyü, 271 parsel üzerine verilecek imar izni çerçevesinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin üçte birinin tarafına devrinin kararlaştırıldığını, taşınmazın davalıya devredildiğini, söz konusu taşınmazda tevhid ve ifraz uygulamaları olduğunu, ifraz sonucu oluşan parsellerden biri olan 117 ada 5 no.lu parsel için 3 ay içinde inşaat ruhsatı alınması ve 2 yıl içinde inşaatın tamamlanması ve tarafına düşen bağımsız bölümlerin devri için … 2. Noterliği 22.04.2005 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, ancak davalıların ihtara rağmen bu parsele ilişkin inşaata başlamadıklarını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tesciline, şimdilik 1.000.00,00 TL cezai şartın tahsiline, kötü niyetli olarak devredilen kısmın değerinin tespit edilerek şimdilik 5.000.00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davacı arsa sahibi vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; davalı …’ın da 117 ada 5 parselde hissedar olması nedeniyle zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle bu kişiye karşı da dava açıldığını, davacının tapu kayıtları ve bilirkişi raporu ile 117 ada 5 no.lu parseldeki hissesinin belirlenerek, belirlenecek hissenin tapu iptal ve tesciline, davalı yüklenicilerden şimdilik 6.000,00 TL cezai şartın tahsiline karar verilmesini talep edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı yükleniciler vekili asıl ve birleşen davada cevap dilekçelerinde özetle; yapı müracaatının ancak arsa sahipleri veya vekillerince yapılacağını, kendilerine verilmiş bir vekaletname bulunmadığından kendilerine görev düşmediğini, davaya konu hisseyle ilgili olarak henüz talepte bulunma zamanının gelmediğinin saptandığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin tapu kayıtlarına güvenerek iyiniyetli üçüncü şahıs olarak taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 2007/416 Esas, 2008/330 Karar ve 16.10.2008 tarihli kararıyla; asıl davada …, Merkez, … köyü 117 ada 5 no.lu parselin davalı … adına kayıtlı olan 2530/3556 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalı … yönünden tapu iptali ve tescil isteminin sıfat yokluğu nedeniyle reddine, her iki davalı yönünden 5.000,00 TL bedel ile cezai şarta yönelik istemlerin esastan reddine, birleştirilen dava dosyası yönünden; Davalı …’a karşı açılan tapu iptali ve tescil istemi yönünden dava dosyasının Harçlar Kanunu 30. maddesi göndermesi ile HUMK 409/1 ve devamı maddeleri gereğince açılmamış sayılmasına, davalı … yönünden cezai şartla ilgili mükerrer istemin reddine, davalı … yönünden tüm istemlerin esastan reddine, davalı … yönünden mükerrer davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BİRİNCİ BOZMA KARARI
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahibi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2015/783 Esas, 2016/5155 Karar ve 23.11.2016 tarihli kararı ile özetle; mahkemece ehil bilirkişiler marifetiyle keşif yapılıp, inşaatların tevhit ve ifraz sonucu oluşan hangi parseller üzerinde yapıldığı belirlenerek, davacının maliki olduğu 271 parsel sayılı taşınmazın durumu ve miktarı itibariyle sözleşmedeki oran nazara alındığında davacıya ne kadar bağımsız bölüm isabet edeceği, oluşan bağımsız bölümlerden davacının ne kadarını aldığı, daha önceki hakem heyeti kararında hükmedilen ve davacıya verildiği belirtilen tazminat da nazara alınarak yüklenicilerin davacıya karşı edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediği belirlendikten sonra eğer arsa sahibinin sözleşme ile elde etmesi gereken fayda tam olarak yerine getirilmiş ise, şu andaki gibi … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi, aksi hâlde; davalı … tarafından alınan 269 ve 270 parsel sayılı taşınmazlardan tevhit ve ifrazlar sonucu oluşan 117 ada 5 parseldeki …’e ait hissenin iptal edilmesi gerekip gerekmediği, iptal edilecek ise miktarının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.
V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI
İlk derece mahkemesinin 2016/761 Esas, 2021/866 Karar ve 23.12.2021 tarihli kararı ile özetle; davacı ile davalılar arasında 07/01/1992 ve 21/11/1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığı, davacıya ait dava konusu … ili, … Köyü 271 sayılı parselde kayıtlı taşınmaza karşılık davalılar tarafından yapılacak bağımsız bölümlerin 1/3 ünün davacıya verileceği, … ili, … Köyü 269, 270 ve 271 sayılı parsellerin maliklerince taşınmazların davalı … Kasrat’a devrinin gerçekleştiği, iş bu taşınmazlarda yapılan tevhit, imar uygulaması nedeni ile yola terk ve ifraz uygulamaları sonucunda yeni parseller olarak 116 ada 9, 117 ada 5 ve 6 parselleri oluştuğu, yeni oluşan parsellerden 116 ada 9 parsel üzerine 13 adet, 117 ada 6 parsel üzerine de 5 adet olmak üzere toplam 18 adet dubleks daire yapıldığı, yapılan 18 adet taşınmazdan davacıya 2 adet verildiği, davacının hissesine düşen 2,27 adet dubleks daire alacağının bulunduğu, yeni oluşan dava konusu 117 ada 5 parsel üzerinde ise 06.10.2017 keşif tarihi itibariyle herhangi bir yapının olmadığı, davacının 117 ada 5 parseldeki hissesinin 2530/3556 olduğu, 116 ada 9 parsel ile 117 ada 6 parsel üzerine yapılmış olan 18 adet dubleks daire emsal olarak göz önünde bulundurulduğunda 117 ada 5 parsele yapılacak olan inşaatın toplam alanından davacının hissesine düşen alanın 118,80 m2 olacağı, 05/01/2004 tarihli Hakem Heyetinin kararında belirtilen daire birim fiyatları dikkate alındığında, davacının 31.363.20TL alacağı bulunduğu, davalılarca bu ödemenin yapıldığına dair bir belge ve bilgi sunulmadığı, bu hali ile taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerinin davalılar tarafından tam anlamıyla yerine getirilmediği, ancak davacının üzerine düşen taşınmazın devri yükümlülüğünü yerine getirdiği anlaşıldığından; davalı …’e yapılan ve …’in …’e yapmış olduğu satışların geçersiz olmaları nedeni ile; asıl dava dosyası yönünden; … ili Merkez İlçesi … köyü 117 ada 5 no.lu parselin davalı … adına kayıtlı olan 2530/3556 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Davalı … mirasçıları yönünden tapu iptali ve tescili işlemi isteminin sıfat yokluğu nedeniyle reddine, her iki davalı yönünden cezai şarta yönelik istemlerin reddine, Birleşen dava dosyası yönünden; davalı …’a yönelik açılan tapu iptal ve tescili istemli davanın Harçlar Kanunun 30. maddesi göndermesiyle HMK.150/1 ve devamı maddeleri gereğince açılmamış sayılmasına, Davalı … yönünden cezai şarta ilişkin mükerrer istemin reddine, … ili Merkez İlçesi … köyü 117 ada 5 no.lu parselin davalı … adına kayıtlı olan 1026/3556 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Davalı … mirasçıları yönünden açılan mükerrer davanın reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, birleşen dava davalısı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; 271 no.lu parselde inşaat yapabilmek için 269 – 270 no.lu parsellerin maliklerinden satın alındığı, bu üç parselin tevhid edilerek 471 no.lu parsel haline geldiğini, yola terk sonucu 471 nolu parselden eksilen 641 m2 nin önceki parsellerle orantı kurularak ne kadar eksilme yaptığının tespiti gerektiğini, 2.915 m2 alana sahip 471 no.lu parsel de ikiye bölünerek 472 ve 473 no.lu parseller oluştuğunu, 472 nolu parselde tekrar ikiye bölünerek 117 ada 5 ve 6 no.lu parseller oluştuğunu, 473 no.lu parselde 258, 501, 502 no.lu parsellerle tevhid – ifraz ve yola terk işlemleri sonucu 504 no.lu parsele dönüştüğünü, 504 no.lu parselin de 2016 yılında yenileme işlemi sonucu 116 ada 9 parsel oluştuğunu, öncelikle İmar Kanunu nedeniyle yapılan bu işlemler sonucunda 271 no.lu parselin ne kadarına inşaat yapıldığının tespitinin gerektiğini, hesaplamaların 3.556 m2 üzerinden yapıldığı için hatalı olduğunu, yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak verilen kararın yanlış olduğunu belirterek kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal tescil, cezai şart ve tazminat taleplerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 Sayılı TBK’nın 470 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun’un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Davacı arsa sahibi ile davalı yükleniciler arasında 07.01.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca davacı arsa sahibine ait olan parsel, 271 no.lu parseldir. Davalı yüklenici …’a ait olan 269, 270 no.lu parseller ile sözleşmeye konu 271 no.lu parselin 01.07.1994 tarihinde tevhid edilmesi sonucunda 471 no.lu parsel oluşmuş, bu parsel aynı gün ifraz görerek 472 ve 473 no.lu parsel numaralarını almıştır. 472 no.lu parsel 06.06.2000 tarihinde ifraz görerek 117 ada 5 ve 6 numaralı parsellere dönüşmüş, 6 numaralı parsel üzerine 5 adet dubleks daire yapılmıştır. 473 no.lu parsel ise yenileme çalışmaları sonucunda 116 ada 9 parsel numarasını almış ve bu taşınmaz üzerine 13 adet dubleks daire yapılmıştır. 05.01.2004 tarihli hakem heyeti kararı ile, 117 ada 6 numaralı parsel üzerine yapılan 5 adet ve 116 ada 9 parsel üzerine yapılan 13 adet bağımsız bölüm toplamı 18 adet dubleks daireden davacıya 4,27 adet dubleks daire düştüğü, davacı arsa sahibine 2 adet bağımsız bölüm verildiği, verilmesi gereken 2.27 adet bağımsız bölümün ise verilmediği, bu bağımsız bölümler karşılığında davacının alması gereken bedelin 43.359,49 TL olduğu belirtilerek, bu bedelin davalı yüklenicilerden tahsiline karar verilmiş, iş bu davanın konusu olan 117 ada 5 no.lu parsel için ise 2 yıllık inşaat süresi ancak projenin yapımı ve inşaat ruhsatının alınmasından sonra başlayacağından, bu arsa için talepte bulunma zamanı gelmediğinden bu arsa ile ilgili talebin reddine karar verilmiştir.
Davacı arsa sahibinin somut her iki uyuşmazlıkta da talebi, inşaat yapılmayan 117 ada 5 parseldeki hissesinin hesaplanarak tapu iptal ve tescile karar verilmesidir. Mahkemece, davacının tevhitten önceki hissesinin 2530/3556 olduğu belirtilerek inşaat yapılmış olan iki parseldeki 18 adet dubleks daire emsal olarak göz önünde bulundurularak 117 ada 5 parsele yapılacak olan inşaatın toplam alanından davacının hissesine düşen alanın 118,80 m2 olacağı, hakem heyeti kararında belirtilen daire birim fiyatları dikkate alındığında, davacının 31.363.20 TL dubleks daire alacağı bulunduğu, davalılarca bu ödemenin yapıldığına dair bir belge ve bilgi sunulmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davalarda davalılar adına tescilli olan tüm hisselerin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş ise de; söz konusu parselin, diğer parseller gibi tevhid ve ifrazlar sonucu oluştuğu, bu parselin oluşmasında davacı arsa sahibinin sözleşmeye konu parsel hissesi ile davalı yüklenici … tarafından satın alınan parsel hisselerinin etkili olduğu, mahkemece bozma ilamında belirtilen hususlar dikkate alınmadan, sadece dava konusu parselde davacıya düşen hisse miktarı dikkate alınarak hesaplanan bedel üzerinden sonuca gidilmesi doğru olmamıştır.
İş bu nedenle mahkemece yapılacak iş; alanında uzman yeniden oluşturulacak bilirkişiler marifetiyle keşif yapılıp, davacının maliki olduğu 271 parsel sayılı taşınmazın durumu ve miktarı itibariyle sözleşmedeki oran nazara alındığında davacıya ne kadar bağımsız bölüm isabet edeceği, oluşan bağımsız bölümlerden davacının ne kadarını aldığı, daha önceki hakem heyeti kararında hükmedilen ve davacıya verildiği belirtilen tazminat da nazara alınarak yüklenicilerin davacıya karşı edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediği belirlendikten sonra eğer arsa sahibinin sözleşme ile elde etmesi gereken fayda tam olarak yerine getirilmiş ise, davalı … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi, aksi halde; davalı … tarafından alınan 269 ve 270 parsel sayılı taşınmazlardan tevhit ve ifrazlar sonucu oluşan 117 ada 5 parseldeki …’e ait hissenin iptal edilmesi gerekip gerekmediği, iptal edilecek ise miktarının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda “Değerlendirme” bölümünün “2” nolu bendi uyarınca birleşen dava davalısı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın bu davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
19.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.