YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3584
KARAR NO : 2023/1744
KARAR TARİHİ : 10.05.2023

…
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
EK KARAR TARİHİ : …
SAYISI : 2020/846 E., 2020/877 K.
…
…
…
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
…
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/207 E., 2019/725 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı-karşı davacı vekili, bir kısım davalılar vekili ile davalı … ve ihbar edilen … vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı S.S. … Konut Yapı Kooperatifi vekilince duruşmalı, diğer bir kısım davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı S.S. … Konut Yapı Koop. vekili Avukat …, davalılardan … vd. vekili Avukat … ile davalı asil ve kooperatif üyesi olan … geldiler. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı – karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı S.S. … Konut Yapı Kooperatifi arasında 29/03/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, daha sonra taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yenilendiğini ve Konya 1. Noterliğinin 22 Ekim 2009 tarih ve 16177 yevmiye numaraları ile onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, iş bu sözleşmenin 17. maddesi ile müvekkilinin maliki bulunduğu … ada 1 parselde kain 7696 m² taşınmaz üzerine yapılacak binalardan A Blokta bulunan 16 daire ile B Blokta bulunan 5 dairenin müvekkiline verileceğini, iş bu dairelerin ise 15/11/2010 tarihine kadar tamamlanacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme hükümleri gereğince davaya konu taşınmazın 43/64 hissesini davalı kooperatife devrettiğini, müvekkilinin alacağı dairelere tekabül eden 21/04 hissesinin ise hala müvekkili adına kayıtlı olduğunu, sözleşmede belirtilen teslim tarihi üzerinden dört yıldan daha uzun bir süre geçmesine rağmen müvekkiline taahhüt edilen dairelerin bitirilip teslim edilmediğini, bugüne kadar yapılan dairelerin ise kooperatif üyeleri arasında paylaşıldığını, bir kısımının ise satıldığını, bu daireleri satın alan kişilerin bir kısmının ise kooperatife üye kaydedildiğini, yapılması gereken 64 daireden müteşekkil dört bloktan ikisinin yapılıp tamamlandığını, bir tanesinin kaba inşaatının bitmiş diğerinin ise sadece su basmanının yapıldığını, bu durumun ise 13/05/2014 tarihli bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, inşaatın geldiği seviyenin yaklaşık olarak %60-65 düzeyinde olduğunu, mevcut hali ile kabulünün mümkün olmadığını, yüklenici kooperatif başkanı olan …’ın ise piyasaya borçlanıp kaçtığını, uzun süredir inşaat faaliyetlerine devam etmediğini, bu nedenle taraflar arasında tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini ve yolsuz tescil durumuna düşen diğer davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1-Davalılar vermiş oldukları davaya cevap dilekçeleri ile mesnetsiz ve hukuka aykırı olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

2-Davalı-karşı davacı … vekili karşı dava dilekçesinde özetle; eldeki davada iyi niyetli alıcıların haklarının korunması gerektiğini, müvekkilinin Konya 1. Noterliğinin 22/10/2009 tarih ve 16177 yevmiye numaralı onaylı sözleşme gereğince C Blok 8 nolu bağımsız bölümdeki daireyi davalı kooperatiften 70.000 TL ödeyerek teslim aldığını, davacının inşaatın %60-65 oranında tamamlandığı iddiasının yersiz olduğunu, inşaatın %90 oranında tamamlandığını, bu nedenle davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetme hakkını kullanamayacağını beyanla davanın reddine karar verilmesini ancak mahkemenin aksi kanaatte olması durumunda ise fazlaya dair hakları saklı kalması koşuluyla müvekkiline ait bağımsız bölümün değerinin müvekkiline verilmesi gerektiğini belirterek, şimdilik 1000 TL’nin davacıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “… davacı arsa sahibinin yüklenici konumundaki davalı kooperatif ile şekle aykırı da olsa taşınmaz temliki yapmak suretiyle geçerli hale gelen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimini yerine getirmek amacıyla avans olarak dava konusu taşınmazı davalı kooperatife devrettiği, diğer davalıların yükleniciden pay satın alarak tedavül silsilesinde yer aldıkları, yüklenicinin eseri tamamlayıp arsa sahiplerine dairelerini teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, yükleniciden pay satın alan davalıların alacağın temliki hükümlerine göre yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğinde hak sahibi olacakları ve TMK’nın 1023. Maddesindeki karinenin koruyuculuğundan faydalanamayacakları, sözleşmede yüklenicinin mütemerrid olduğunun anlaşıldığı” gerekçesiyle asıl davanın kabulüne; karşı dava yönünden ise “sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, yüklenici, arsa sahibinin yararlanabileceği imalatların bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince talep edebilir, taşınmazda C Blok 8 nolu bağımsız bölüm maliki olarak görülen karşı davacının, sözleşmenin tarafı olmaması, taşınmaz hissesini yüklenici konumundaki kooperatiften devralmış olması nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, ödediği bedeli arsa sahibi davacıdan talep etme hakkı bulunmadığı” gerekçesiyle de karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar … vekili, … Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti vekili, … Konut Yapı Kooperatifi vekili, … vekili, davalılar …, …, …, …, …, …, …, …,…,…, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … mirasçıları …, …, …, … vekili, … vekili ve … vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1-Davalı-karşı davacı … vekili istinaf başvuru dilekçesinde; mahkemece davacı-karşı davalının davasının kabulüne karar verilirken müvekkilinin zararının ödenmesi talebiyle açtıkları karşı davanın reddine karar verildiğini, kararın hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin 14.01.2010 tarihinde kat mülkiyeti tapusunu S.S. … Kooperatifinden aldığını, kooperatif yönetiminin müvekkilinin bu tapu için bütün borcu ödediğine ve bir daha ödeme yapmayacağına dair yazı verdiğini, 2009 yılında 70.000,00 TL ödeme yaptığını, tapuda herhangi bir kat karşılığı sözlemesi şerhi verilmediğini, müvekkilinin tamamen iyi niyetli olduğunu, müvekkilinin söz konusu dava ile mağdur edilmeye çalışıldığını, kanun ve uygulama gereği müteahhit tarafından inşaatın önemli bir bölümü yapılmışsa (%90 gibi), arsa sahibinin bu durumda geriye etkili fesih ve tapu iptali istemekte ise, bunun bir hakkın kötüye kullanımı olduğunu, inşaatlarda şuan gelinen noktada %90’lık bir ilerlemenin söz konusu olduğunu, davacı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakkının bulunmadığını, söz konusu kararın daireyi alanlar yönünden değil aksine inşaat firması yönünden bağlayıcılığının olduğunu, iyi niyetli üçüncü kişilerin kabul edilen davanın yükümlülüklerine katlanma zorunluluklarının olmadığını, müvekkilinin diğer davalılar ile müşterek ve müteselsil sorumlu olmadığını, müvekkili aleyhine dava açan davacınin müvekkilinin mülkiyetinde bulunan C blok 1. kat 8 no.lu dairenin tapusunun iptalini istediğini, müvekkilinin iyiniyetli olup tapudaki mülkiyete güvenerek tapuyu aldığını, bu durumun sebebinin ise davacı olduğunu, tapuyu devretmese idi veya tapuya kat karşılığı inşaat sözleşmesini işleseydi bu zararın meydana gelmeyeceğini, bu nedenle müvekkili aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini, davacının davasının kabul edilmesi halinde müvekkilinin uğramış olduğu zararların, yapmış olduğu masrafların kendisine ödenmesi talebini içerir karşı dava açtıklarını, ancak mahkeme tarafından taşınmaza yapılan masrafların sebepsiz zenginleşme kapsamında değerlendirilmediğini ve davalarının reddine karar verildiğini, gerekçe olarak bu davayı açmaya kooperatifin yetkili olduğu, müvekkilinin davacı arsa sahibi ile bir sözleşmesinin bulunmadığının belirtildiğini, halbuki halefiyet ilkesi gereğince müvekkilinin ferdileşmesi yapılan bu daire ile ilgili mülkiyeti de aldığını, bu daireden kaynaklı bu tür hakların da sahibi olduğunu, müvekkilinin bu daireyi hiçbir iç imalatı yokken aldığını ve çok yüklü miktarda masraf yaptığını, davaların kabulü gerekirken reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, gerekirse davalarının tefrik edilerek yeniden bir bilirkişi incelemesi ile faydalı ve zaruri masraflarla birlikte yaptıkları masrafların hesaplanmasına ve davalarının kabulüne karar verilmesinin gerektiğini, kooperatifin müvekkiline çıplak bir ev teslim ettiğini, müvekkilinin evi teslim aldıktan sonra yaklaşık yıllara sari olarak masraf yaptığı yıllardaki bedeli ile 50.000,00 TL masraf yaptığını, camlara panjur taktırdığını, balkonları cam ile kapattığını, mutfak dolabı, banyo dolabı ve vestiyer yaptırdığını, kalorifer peteklerini yaptırdığını, asma tavan, kartonpiyer, duvarları alçıpen, banyoya duşakabin, yerlere parke yaptırdığını, müvekkilinin eve yapmış olduğu bu değişikliklere ilişkin fotoğrafların mahkemeye sunulduğunu, çıplak gözle dahi müvekkilinin bu eve ziyadesi ile masraf yaptığı, diğer evlerden farklı olduğunun anlaşıldığını, bu nedenle müvekkili tarafından yapılan ilave değişikliklerin göz önüne alınarak yapılan masrafların müvekkiline ödenmesi için karşı davalarının kabulüne karar verilmesini, bu nedenlerle kararın kaldırılarak iyiniyetli olan müvekkili yönünden davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2-Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilerek kendisi ve diğer davalılar adına kayıtlı bulunan taşınmazların tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verildiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, TMK’nın açık hükmü olan 1023.maddesi yok sayılarak Yargıtay içtihatlarının mevzuattan üstün tutulduğunu, mahkemenin kanun hükmünü ihlal ederek karar verdiğini, davalı müvekkilinin davaya konu taşınmazı tapuda … adına kayıtlı iken satın aldığını, davanın davalı … Yapı Koop. yönelik olduğunu, davada husumet ehliyetlerinin bulunmadığını, davacının uğradığı bir zarar varsa bunu kooperatiften istemesinin gerektiğini, kooperatifin halen faal olduğunu, kooperatif ile davacı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkili ile ilgisinin bulunmadığını, müvekkilinin sözleşmeyi bilmesinin gerekmediğini, dava dilekçesinde beyan edilen yasal düzenlemelerin, Yargıtay kararlarının müvekkili açısından uygulanabilir kabiliyette olmadığını, söz konusu yargı kararlarının ancak bağımsız bölümleri kooperatiften satın alanlar ve tapu sicili üzerinde şerh bulunması durumunda uygulanabilir olduğunu, bu sebeple davanın müvekkili açısından husumetten reddinin gerektiğini, müvekkilinin davaya konu taşınmazı diğer davalı… Yapı Kooperatifinden almadığını, müvekkilinin üçüncü kişi sıfatı da bulunmadığından davanın müvekkiline yönlendirilmesinin usul ve yasaya, hakkaniyete aykırı olduğunu, dava dilekçesinde üçüncü kişilerin de yüklenicinin halefi sayılacağından TMK’nın 1023 ve 1024. maddelerinden yararlanamayacakları ileri sürülmüşse ve iyiniyet iddiasında bulunamayacakları belirtilmişse de müvekkilinin dördüncü kişi olduğundan söz konusu maddelerin müvekkili açısından uygulanabilmesi için müvekkilinin kötüniyetli olduğunun ispatının gerektiğini, böyle bir durumun söz konusu olmadığını, müvekkilinin evi satın aldığı tarihin 12/01/2010 olduğunu, davacının bahsettiği teslim tarihinin 15/11/2010 olduğunu, tarihler arasındaki zaman aralığı ve öncelik sonralık ilişkisinin dahi müvekkilinin bu davaya konu hukuki ihtilafla alakasının olmadığını gösterdiğini, müvekkilinin taşınmazı bedelini ödeyerek tapuda malik görünen …’dan aldığını, müvekkili ile aralarından bir protokol addedildiğini, taşınmaz için müvekkilinin 70.000,00 TL ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin satış fiyatının tamamını ödediğini, senet fotokopilerinin dosyaya sunulduğunu, üzerinde ödendi ibaresinin bulunduğunu, senetlerin ödeme sebebiyle yırtılarak iptal edildiğini, …’ın emlakçı olduğunu, öğrendiklerine göre kooperatifle üyelik de dahil bir bağlantısının olmadığını, müvekkilinin küçük çapta maaşı olan yaşlı bir kadın olup kendi birikimleriyle ve kardeşlerinin yardımı ile aldığını, söz konusu evde halen oturduğunu, müvekkilinin bu hususları araştırma gibi bir yükümlülüğünün bulunmadığını, bulunsa dahi sözleşme durumunu öğrenme imkanının olmadığını, müvekkilinin emlakçı olan şahıstan taşınmazı satın alması ve karşılığında parasını ödemesinden daha olağan bir durum olmayacağını, tapu iptali ve tecili kararının hatalı olduğunu, tapuya yapılan tescilin yolsuz olması durumunda bile bu yolsuzluğu bilmeyen ve bilecek durumda da olmayan üçüncü şahısların, bu tescile güvenerek elde ettiği ayni hakların korunduğunu, korunan hakkın, tescilin yolsuz olduğunun bilinmemesinden ve tapu siciline güvenden kaynaklandığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereği de olsa, arsa sahibinin tapuda ferağ verdiğinde mülkiyetin yükleniciye geçtiğini, bunun yolsuz bir tescil olmadığını, yüklenicinin mülkiyeti geçerli ve bağlayıcı bir akde dayalı olarak kazandığını, bu ferağa esas teşkil eden akidin geçerli bir hukuksal işlem olduğunu ve ferağın bir hukuki sebebe dayandığını, ferağ sırasında yüklenicinin bu sözleşmeden doğan borcu ifa edip etmeyeceğinin bir öneminin olmadığını, bu nedenlerle mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3-Davalı … Yapı Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava dışı … parsel B-Blok Zemin kat 3 nolu bağımsız bölümde kayıtlı kat irtifaklı gayrimenkulü 31.07.2014 tarihinde 150.000,00 TL ödeyerek satın aldığını, müvekkilinin satın aldığı zaman tapu üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetle tacir olarak kar edebileceği bir taşınmazı satın aldığını, daha sonra işbu davanın açıldığını, davacı ile müvekkili arasında herhangi bir ticari ilişkinin olmadığını, davacının kooperatif ile ilgili olarak geç teslim veyahut teslim edilmeme nedeniyle müvekkiline karşı bir husumet ileri süremeyeceğini, çünkü müvekkili ile yaptığı bir sözleşme olmadığı gibi, işbu gayrimenkulle ilgili olarak tapu kütüğünde de herhangi bir şerhin bulunmadığını, müvekkilinin davalı kooperatif veyahut davacı ile herhangi bir hukuki ilişkisinin bulunmadığını, müvekkilinin gayrimenkulü dava dışı …’ dan satın aldığını ve bedelini de ödediğini, davacının sözleşmenin feshi nedeniyle şahsi hak niteliğindeki eldeki davasında müvekkiline husumet yöneltememesinin gerektiğini, söz konusu hakkın şahsi nitelikli bir talep hakkı olmasının sonucu olarak da bu hak sözleşmenin taraflarına karşı veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebileceğini ve gayrimenkulün el değiştirmesi halinde yeni malike karşı ileri sürülemeyeceğini, işbu nedenle de davanın müvekkili açısından husumet yönünden reddi gerekirken, kabulüne karar verilmesinin yasalara aykırı olduğunu, bu nedenlerle kararın kaldırılarak müvekkili yönünden davanın reddini talep etmiştir.

4-Davalı S.S. … Konut Yapı Kooperatifi vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava konusu sözleşmenin davacının da kabulü ile 29/03/2007 tarihli sözleşme olduğunu, mahkemece bu hususun göz ardı edildiğini, sözleşmede yalnızca inşaat başlama süresinin 29/03/2009 tarihinden itibaren 3 yıl olduğunun belirtildiğini, teslim için herhangi bir sürenin öngörülmediğini, aynı sözleşmenin altına not ibaresi ile taraflar arasında bundan önce yapılmış olan tüm noter tasdiksiz tüm anlaşma sözleşmeler hükümsüzdür ibaresinin eklenerek taraflarca imzalandığını, Konya 9. Noterliğinin 13008 yevmiye nosu ile onaylatıldığını, davacının iddia ettiği 29/03/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yenilendiği ve Konya 1. Noterliğinin 22/10/2009 tarih ve 16177 yevmiye nosu ile onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlendiği iddiasının doğru olmadığını, 2. sözleşmenin kooperatif açısından başlayıcılığının bulunmadığını, kooperatif tarafından 29/03/2007 tarihli sözleşmenin yenilendiği iddiasının kabul edilmediğini, açılan davanın tamamen haksız ve kötüniyetli olduğunu, sözleşmede teslim hususunda bir hüküm mevcut olmadığını, kabul edilmemek kaydıyla davacının dairelerin kendisine 15/11/2020 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini iddia ederek sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuşsa da davacı tarafından kira tazminatı istemi ile kooperatif hakkında icra takipleri yapıldıktan sonra sözleşmenin feshi isteminde bulunulamayacağını, sözleşmenin feshi veya gecikme tazminatı ve ifa isteminin seçimlik hak niteliğinde haklar olduğunu, bir kere kullanıldıktan sonra tükenir nitelikte olduğunu, kira tazminatı istemi ile icra takibi yapan, hatta bu sebeple itirazın iptali isteminde bulunan davacının daha sonra sözleşmenin feshini istemesinin de mümkün olmadığını, davanın reddinin gerektiğini, bilirkişi raporunda tüm dairelerin değerinin tek tek hesaplanmadığını ve tüm dairelerin tek tek gezilmediğini, inşaaatın tamamlanan kısmının % 80-85 civarında olduğunu, bu nedenlerle ve resen gözetilecek nedenlerle mahkeme kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

5-Davalı … vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece dava kabul edilerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verildiğini, verilen kararın usul ve yasaya uygun olmadığını, davalı … Yapı Kooperatifi ile davcı arasındaki akdedilen sözleşmede müvekkilinin taraf olmadığını, büyük bir çoğunluğun dairelerini üçüncü kişilerden aldığını ve üçüncü kişi konumunda olduklarını, mülkiyet kendisine geçtikten sonra yüklenicinin inşaat yapma borcunu tam olarak ifa etmediğini, yüklenicinin söz konusu temerrüdü sonunda arsa sahibinin TBK’nın 125.maddesi uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullandığını, sözleşmeden dönen kişinin verdiğini alma hususunda sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebileceği bir şahsi hakka sahip olduğunu, davanın davalı … Konut Yapı Kooperatifine yönelik olduğunu, müvekkilinin bu davada husumet ehliyetinin olmadığını, davacının uğramış olduğu bir zarar varsa onu kooperatiften istemesinin gerektiğini, kooperatifin halen faal olduğunu, …’ın, S.S … Konut Yapı Kooperatifi adı altında yıllar önce inşaata başladığını, müvekkillerinin 2008- 2009 yılından sonra … ile anlaşarak daire satın aldığını, müvekkilinin dairenin ücretini peşin olarak ödediğini ve yükümlülüklerini yerine getirdiğini, … tarafından satın alınan dairelerin kat irtifaklarının kurulduğunu, müvekkiline tapunun teslim edildiğini, ancak bir kısım arsa sahibine ait inşaatların tamamlanamaması nedeniyle kat mülkiyetlerinin kurulamadığını, müvekkilinin amacının para karşılığı daire satın almak olduğunu, müvekkilinin borçlarını ödemek için banka kredisi gibi birçok yükümlülük altına girdiğini ve bu yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınmadığını, davalı müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını, TMK 1023. maddesi gereğince; tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet veya başkaca ayni hak kazanımlarının korunacağının hüküm altına alındığını, müvekkili açısından TMK 1023. maddesinin uygulanmasına hiçbir engelin bulunmadığını, dosyada alınan bilirkişi raporunun Yargıtay’ın denetimine elverişli olmadığını, her ne kadar bilirkişi heyeti inşaatın %63,5’lik kısmın tamamlanmış olduğunu ifade etmiş iseler de tamamlanmış olan kısmın bu rakamın çok üzerinde olduğunu, tamamlanma oranı oldukça yüksek olup sözleşmenin geriye etkili olarak fesih şartlarının somut olayda oluşmadığını, Yargıtay yerleşik uygulamasında geriye etkili fesih açısından tamamlanma seviyesini %50 oranın çok altındaki miktarlar açısından nazara alındığını, müvekkilinin bulunduğu blok açısından inşaat seviyesinin %95 oranında tamamladığını, rapora da beyan edildiğini, bu haliyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi şartlarının oluşmadığını, %63,5 bitirilme oranını kabul etmediklerini, ilk rapordan sonra inşaat devam etmiş olmasına rağmen bir önceki rapordaki bitirme oranının aynen tekrar edildiğini, her iki raporda da sadece fotoğraflar incelenerek bile bu durumun ortaya çıkacağını, inşaatın tamamlanan kısmı %80-85 civarında olduğunu, bu husus değerlendirilmeden alınan raporu kabul etmediklerini, bilirkişi raporuna karşı itirazlarını karşılayacak nitelikte bir ek rapor dahi alınmadığını, bu nedenle ve resen nazara alınacak nedenlerle kararın kaldırılmasını haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın karar verilmesini talep etmiştir.

6-Davalılar …, …,…, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …,…, …, …, …, …, …, …, …, …, … mirasçıları …, …, …, … vekili, Av. … istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmeden dönme halinde sözleşmeden dönen arsa sahibinin sahip olduğu hakkın şahsi hak olduğunu, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, … Yapı Kooperatifi ile davacı arasında akdedilen sözleşmede müvekkillerinin taraf olmadığını, müvekkillerinin büyük bir çoğunluğunun dairelerini üçüncü kişilerden aldığını ve üçüncü kişi konumunda olduklarını, somut olayda mülkiyet kendisine geçtikten sonra yüklenicinin inşaat yapma sonucunu tam olarak ifa etmediğini, sözleşmeden dönen kişinin verdiğini alma hususunda sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebileceği bir şahsi hakka sahip olduğunu, sözleşmeden dönen arsa sahibinin de eğer mülkiyet daha önce yükleniciye geçmişse bunun kendisine dönmesini isteyebileceğini, yüklenicinin arsanın mülkiyetini arsa sahibinden devraldıktan sonra bu ayni hakkını üçüncü şahıslara devretmişse sözleşmeden dönen arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği istirdat hakkını, üçüncü kişilere karşı ileri süremeyeceğini, bu nedenle müvekkillerine karşı bu hakkın ileri sürülmesi ve bu davanın kabul edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davanın … Konut Yapı Kooperatifine yönelik olduğunu, müvekkillerinin bu davada husumet ehliyetinin olmadığını, davacının uğramış olduğu bir zarar varsa bile bunu kooperatiften istemesinin gerektiğini, kooperatifin halen faal olduğunu, …’ın … Konut Yapı Kooperatifi adı altında yıllar önce inşaata başladığını, müvekkillerinin de 2008-2009 yılından sonra … ile anlaşarak daire satın aldığını, müvekkillerinin ücretlerini peşin olarak ödediğini, tüm yükümlülükleri yerine getirdiklerini, satın alınan dairelerin kat irtifaklarının kurulduğunu, müvekkillerine tapuların teslim edildiğini, ancak bir kısım arsa sahibine ait inşaatın tamamlanamaması nedeniyle kat mülkiyetlerinin kurulamadığını, müvekkillerinin amacının para karşılığı daire satın almak olduğunu, müvekkillerinin bir çoğunun davaya konu taşınmazı diğer davalı … Konut Yapı Kooperatifinden almadıklarını, bu şekilde müvekkillerinin üçüncü kişi sıfatının da bulunmadığından söz konusu davanın müvekkillerine yöneltilmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkillerinin bedellerini ödeyerek taşınmazları satın alan üçüncü kişi olduklarını, TMK’nın 1023.maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet vaya başkaca ayni hak kazananların bu kazanımlarının korunacağının hüküm altına alındığını, tapuya … ilkesi gereğince taşınmazı satın alan müvekkillerinin iyiniyetli sayıldıklarını ve iktisabının korunmasının gerektiğini, müvekkilleri açısından TMK’nın 1023.maddesinin uygulanmasına bir engel bulunmadığını, dosyadan alınan bilirkişi raporunun Yargıtay denetimine elverişli olmadığını, her ne kadar bilirkişi heyetinin inşaatın %63,5’lik kısmın tamamlandığını belirtse de tamamlanmış olan kısmın bu rakamdan çok fazla olduğunu, müvekkillerinin bulunduğu blok açısından inşaat seviyesinin %95 oranında tamamlandığı raporda belirtilse de bu haliyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi şartlarının oluşmadığını, ayrıca %63,5 bitirilme oranı kabul etmediklerini, ilk rapordan sonra inşaat devam etmiş olmasına rağmen bir önceki rapordaki bitirilme oranının aynen tekrar edilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, her iki rapordaki fotoğraflar incelendiğinde bile bu durumun aykırılığını göstereceğini, inşaatın tamamlanan kısmının %80-85 civarı olduğunu, itirazlarını karşılar nitelikte bir ek rapor bile aldırılmadığını, taleplerinin reddedildiğini, bitmiş inşaat değerinin arsa değerinden yüksek olduğunu, bu nedenle de davacının sözleşmeden dönerek tapu iptal ve tescil talep etme hakkının olmadığını, mahkemenin bu hususu değerlendirmediğini, davacının tapusunun %68’lik kısmını devrettiğini, kendi edimini tam olarak ifa etmediğini, edimini tam olarak ifa etmeyen tarafın karşı tarafın edimini yerine getirmesini talep edemeyeceğini, arsa sahibinin mahkeme kararı ile müvekkilleri ve diğer davalılar aleyhine sebepsiz zenginleştiğini, dava konusu olayda arsa sahibi ile sözleşmeyi yapan kooperatif olsa da tapu maliklerinin başkası olduğunu, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre de taşınmaz değerinin tapu malikleri adına ödenmesine karar verilmesi gerekirken bu konuda hiç bir hüküm bulunmamasının yasaya ve usulü aykırı olduğunu, tüm taşınmazların değerlendirilerek buna göre karar verilmesi gerekirken bilirkişi raporunda tek tek taşınmaz değerleri hesaplanmadığını ve kararın bu rapora göre verilmesinin hatalı olduğunu, kararda arsa sahibinin daire tapu sahiplerine bedel ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, bu hususun taleple değil mahkeme tarafından resen yapılmasının gerektiğini, dosya kapsamında müvekkillerinin asıl mağdur olduklarını, tapularının ellerinden gitmesi ile tüm birikimlerini ve mallarını kaybedeceklerini, bu nedenle Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre bu konuda hiç bir karar verilmeden verilen hükmü kabul etmediklerini, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre öncelikle bedel ödenmesi talepleri saklı kalmak kaydıyla en azından müvekkilleri lehine hapis hakkı verilmesinin gerektiğini, bu nedenlerle ve resen gözetilecek nedenlerle mahkeme kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

7-Davalı … istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece yapılan yargılama sonucu verilen kararda yanılgı bulunduğunu, davacının iş bu dava ile diğer davalı … Konut Yapı Kooperatifi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini, anılan sözleşmeye konu taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep ettiğini, kendisinin eldeki davada iptali istenen sözleşmelerin tarafı olmadığını, davacının varsa bir talebinin muhatabı olan davalı … Kont Yapı Kooperatifinden istemesinin gerektiğini, davacı ve davalı … Konut Yapı Kooperatifi arasındaki çekişmeden haberdar olmadığını, olmasının da mümkün olmadığını, bu yönüyle husumet itirazında bulunduğunu, davanın husumet nedeniyle reddinin gerektiğini, davacının davadaki taleplerinin zamanaşımına/hak düşürücü süreye uğradığını, bu yönden de itirazda bulunduğunu, bu sebeplerden reddi gerekirken verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapuya, tapu siciline … ilkesi gereği dava konusu taşınmazın tapu sicil kaydı incelendiğine üzerinde herhangi bir şekilde takyidat, şerh vs. olmadığının görüleceğini, dava konusu taşınmazı bu sebeple iyiniyetli olarak bedelini nakden ve tamamen ödemek suretiyle satın aldığını, arsa sahibine ve kooperatife herhangi borcunun olmadığını, davacının dava konusu taşınmazın alım satımı aşamasında herhangi bir hak iddiasında bulunmadığını, alım satıma herhangi bir itirazda bulunmadığını, bu haliyle davacının alım satıma açık rızasının bulunduğunu, TMK’nın madde 2’ye göre “Bir hakkın kötüye kullanılmasını, hukuk düzeni korumaz” denildiğinden davacının her şeyden önce eldeki dava konusu taşınmazda ikamet etmediğini, davacını nizasız ve fasılasız kullanımı olan ve kendilerine ait olduğunu gösteren herhangi bir fiili durumumun olmadığını, TMK’nın 1023.maddesine göre “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kişinin bu kazanımı korunur” denildiğini, kendisinin iyiniyetli olarak dava konusu taşınmazı satın aldığını, artık bu kazanımının korunacağını, davacı ile davalı kooperatif arasında alacak konularında ayrı bir ihtilaf olduğunu, ancak bu alacaktan da iyiniyetli olarak kendisinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, kendisi yönünden davanın reddi gerekirken kabul kararı verildiğini, davanın açılmasına sebebiyet verecek bir eylemi olmadığından yargılama gideri ve avukatlık ücreti istenemeyeceğini, bu nedenlerle ve resen gözetilecek nedenlerle mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

8-Davalı … vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmeden dönme halinde, sözleşmeden dönen arsa sahibinin sahip olduğu hakkın şahsi hak olduğunu, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, … Yapı Kooperatifi ile davacı arasında akdedilen sözleşmede müvekkilinin taraf olmadığını, nitekim müvekkilinin dairesini üçüncü kişiden aldığını ve üçüncü kişi konumunda olduğunu, davanın davalı … Konut Yapı Kooperatifine yönelik olup, müvekkilinin bu davada husumet ehliyetinin olmadığını, davacının uğramış olduğu bir zarar var ise bunu kooperatiften istemesinin gerektiğini, zira kooperatifin halen faal durumda olduğunu, …’ın S.S … Konut Yapı Kooperatifi adı altında yıllar önce inşaata başladığını, müvekkillerinin 2008- 2009 yılından sonra … ile anlaşarak daire satın aldığını, müvekkilinin dairenin ücretini peşin olarak ödediğini ve yükümlülüklerini yerine getirdiğini, … tarafından satın alınan dairelerin kat irtifaklarının kurulduğunu, müvekkiline tapunun teslim edildiğini, ancak bir kısım arsa sahibine ait inşaatların tamamlanamaması nedeniyle kat mülkiyetlerinin kurulamadığını, müvekkilinin amacının para karşılığı daire satın almak olduğunu, müvekkilinin borçlarını ödemek için banka kredisi gibi birçok yükümlülük altına girdiğini ve bu yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınmadığını, davalı müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını, TMK 1023. maddesi gereğince; tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet veya başkaca ayni hak kazanımlarının korunacağının hüküm altına alındığını, müvekkili açısından TMK 1023. maddesinin uygulanmasına hiçbir engelin bulunmadığını, dosyada alınan bilirkişi raporunun Yargıtay’ın denetimine elverişli olmadığını, her ne kadar bilirkişi heyeti inşaatın % 63,5’lik kısmın tamamlanmış olduğunu ifade etmiş iseler de tamamlanmış olan kısmın bu rakamın çok üzerinde olduğunu, tamamlanma oranı oldukça yüksek olup sözleşmenin geriye etkili olarak fesih şartları somut olayda oluşmadığını, Yargıtay yerleşik uygulamasında geriye etkili fesih açısından tamamlanma seviyesini %50 oranın çok altındaki miktarlar açısından nazara alındığını, müvekkilinin bulunduğu blok açısından inşaat seviyesinin %95 oranında tamamladığını, rapora da beyan edildiğini, bu haliyle sözleşmenin geriye dönük olarak fethedilmesi şartlarının oluşmadığını, %63,5 bitirilme oranının kabul etmediklerini, ilk rapordan sonra inşaat devam etmiş olmasına rağmen bir önceki rapordaki bitirme oranının aynen tekrar edildiğini, her iki raporda da sadece fotoğraflar incelenerek bile bu durumun ortaya çıkacağını, inşaatın tamamlanan kısmı %80-85 civarında olduğunu, bu husus değerlendirilmeden alınan raporu kabul etmediklerini, bilirkişi raporuna karşı itirazlarını karşılayacak nitelikte bir ek rapor dahi alınmadığını, dosya kapsamında müvekkilinin asıl mağdur olduğunu, tapunun da elinden gitmesi ile tüm birikimlerini ve mallarını kaybedeceğini, bu nedenle Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre bu konu da hiçbir karar verilmeden verilen hükmü kabul etmediklerini, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre, öncelikle bedel ödenmesi talepleri saklı kalmak kaydı ile en azından müvekkilleri lehine hapis hakkı verilmesinin gerektiğini, bu nedenle ve resen nazara alınacak nedenlerle kararın kaldırılmasını haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Ancak 25/01/1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK’nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile Yargıtay’ın istikrar kazanan kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı takdirde sözleşmenin geriye etkili değil ileriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu kabul edilmelidir.
Öte yandan uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 07/01/2019 tarih 2018/1645 E ve 2019/43 K sayılı kararı).
İlk derece mahkemesince toplanan deliller ve dosya kapsamından, yüklenici tarafından sözleşmeyle yükümlenilen inşaatın %63,5 seviyesinde tamamlanabildiği, davalı yüklenici tarafından yargılama sırasında yapı ruhsatının yenilendiği ve inşaatın yapımına devam edildiği savunulmuşsa da; sadece B bloğun yapı ruhsatının yenilendiği, %4 tamamlanma seviyesinde olan A blok için ruhsat yenilendiğinin ve inşaatın devam edildiğinin delillendirilemediği, bu haliyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu yönündeki ilk derece mahkemesinin kararının yerinde olduğu kanaatine ulaşılmıştır.
Yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda sözleşmenin geriye etkili feshinin koşulları gerçekleştiğinden yükleniciden bağımsız bölüm devralan ve silsile yoluyla malik olan 3. Kişilerin iyiniyet savunmasını da dinlenemeyeceğinden istinaf sebeplerine göre ilk derece mahkemesinin kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır
Davalı-karşı davacı … taşınmaz için ödediği bedeli ve gerçekleştirdiği imalat bedelini talep etmişse de, bunu ancak yükleniciye karşı ileri sürebilir” gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı …,davalılar …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …,…, …, …, …, … mirasçıları …,…, …, … vekili, bir kısım davalılar vekili, davalı … Konut Yapı Kooperatifi, davalı …, davalı-karşı davacı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1-Davalılar istinaf dilekçelerinde belirttikleri gerekçelerle kararı temyiz etmişlerdir.
2-Davalı-karşı davacı … vekili, 17.08.2022 tarihinde verdiği dilekçe ile açmış olduğu karşı davadan feragat etmiştir. Davalı-karşı davacı vekili Avukat …’un 24.03.2015 tarih ve 665 yevmiye nolu vekaletnamesinde davadan feragata yetkili olduğu anlaşılmıştır.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme
1.Vekâletnamesinde davadan feragat yetkisi bulunan davalı karşı davacı … vekili 17. 08.2022 tarihli dilekçesi ile davadan feragat ettiğini açıkça, kayıtsız ve şartsız olarak bildirmiştir. 7251 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 29 uncu maddesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun’un 310 uncu maddesine eklenen üçüncü fıkrasına göre feragatin, dosyanın temyiz incelemesine gönderilmesinden sonra yapılması hâlinde, Yargıtay temyiz incelemesi yapmaksızın dosyayı feragat hususunda ek karar verilmek üzere hükmü veren mahkemeye gönderir.

2.Karşı davada, karşı davacı vekilinin temyiz incelemesi aşamasında ortaya çıkan davadan feragat iradesi doğrultusunda gerekli araştırma yapılıp bu husus ile ilgili ek karar verilmesi gerektiğinden karşı dava yönünden temyiz incelemesi yapılmamıştır.

3.Asıl dava yönünden yapılan incelemede,
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kural olarak her dava açıldığı tarihteki şartlara göre sonuçlandırılır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin inşaat yapılmasına müsamaha göstermesi nedeniyle yüklenicinin inşaata devam ederek tamamlaması veya tamamlamaya yakın bir seviyeye inşaatı getirmesi halinde, davanın dava tarihindeki şartlarla sonuçlandırılması hakkaniyetli olmayacak, yüklenicinin mağduriyeti sonucunu doğuracaktır.

4.Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.Bu seviyenin üzerinde olan ve kabul edilebilir nitelikteki inşaatın geriye etkili feshine karar verilemez.
5.Somut olayda yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda inşaat toplam seviyesinin %63,5 oranında olduğu ve yüklenicinin teslimde temerrüdünün gerçekleştiği tespit edilmiş, mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmiş ise de, davacı arsa sahibince fesih davası açılmasına rağmen, inşaatın yüklenici kooperatif tarafından yapımına devam edildiği ve karar tarihinden sonraki aşamada da inşaat seviyesinin ilerleyerek inşaatın bitme seviyesine geldiği yüklenici vekilince iddia edilmiştir. Bu durumun arsa sahibinin zımni muvafakati olmadan gerçekleşmeyeceği gözönünde bulundurulup mahkemece inşaatın son durumu itibariyle seviyesinin bilirkişi marifetiyle belirlenerek, sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının var olup olmadığı araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin
Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar yararına BOZULMASINA,

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan
davalı … Yapı Kooperatifi ile davalı …’ya verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye
Mahkemesine gönderilmesine,

10.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.