YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3228
KARAR NO : 2023/2012
KARAR TARİHİ : 24.05.2023
…
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/538 E., 2022/28 K.
DAVACILAR : … : a- …
b- … c- … d- …
…,…
…
BİRLEŞEN 2010/479 ESAS SAYILI DOSYADA
DAVACILAR : … : a- …
b- … c- … d- …
…
…
BİRLEŞEN 2012/272 ESAS SAYILI DOSYADA
.
…
…
BİRLEŞEN 2015/760 ESAS SAYILI DOSYADA
DAVACILAR : 1- … vekili Avukat …
…
…
BİRLEŞEN 2021/910 ESAS SAYILI DOSYADA
…
…
DAVA TARİHİ : …
HÜKÜM/KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki asıl davada tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi, birleşen 2010/479 Esas sayılı davada tazminat, birleşen 2012/272 Esas, birleşen 2015/760 Esas, birleşen 201/910 Esas sayılı davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar … ve arkadaşları ile davalı … vekillerince temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı asıl dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı kooperatif ile 06/01/1995 tarihinde 272 ada 2 no.lu parselde inşaat yapılması için Çankırı 1. Noterliğinde 324 yevmiye no.su ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yapılan sözleşme gereğince davacının taşınmazın tapusun davalı kooperatife devrettiğini, davalının ise müvekkiline 9 daire vermeyi ve daireleri de inşaat ruhsatı alındıktan sonra 36 ay içinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, kooperatifin inşaat ruhsatını 05/07/1995 tarihinde almasına rağmen henüz daireleri teslim etmediğini, Mahkemenin 2002/178 Esas sayılı dosyasında yapılan keşifte inşaatın bir bloğunun %12 sinin diğer bloğun ise %3’ünün bittiğinin tespit edildiğini beyan ederek davalı kooperatifle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalıya devredilen tapunun iptali ile tapu kayıtlarının inşaat sözleşmesinden önceki haline döndürülmesine, tapu kayıtları üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2.Birleşen Çankırı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/479 Esas
sayılı dosyasına davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile kooperatif arasında imzalanan sözleşmeye göre inşaatın zamanında tamamlanmadığını, inşaatın geç tesliminden dolayı müvekkilinin uğradığı kira yoksunluğunun tazmini ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL tazminatın faizi ile birlikte davalıdan alınarak kendilerine verilmesini talep ve dava etmiştir.
3.Birleşen Çankırı 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/272 Esas Sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi … ile davalı kooperatif arasında düzenleme şeklinde arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin Çankırı 1. Noterliğinin 21/12/1994 tarih ve 18125 yevmiye no.su ile imzalandığını, bu sözleşme gereğince muris adına kayıtlı … parseldeki taşınmazın 3.600 m² sinin davalı kooperatife geçişinin sağlanacağını, davalı kooperatifin bu konuda birçok kişiyi mağdur ettiğini ve sözleşme şartlarına uymadığını, davalı kooperatifin mülkiyetinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile muris …’nun mirasçıları adına tesciline, taşınmazın tamamının tescilinin mümkün olmaması halinde iyi niyetli 3.kişilere tescili yapılan bölümlerin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, davalı kooperatifin haksız işgal ettiği arsanın geri kalanı olan 1.400 m2 nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyi niyetli 3.kişilere tescil tarihine kadar olan süre içinde ecri misil tazminatının yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
4.Birleşen Çankırı 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/760 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; 272 ada 2 parsel ve 272 ada 3 parsellerin birleştirilerek 272 ada 31 parsel olduğunu, 31 parselin bazı bağımsız bölümlerini davalıdan satın alan dava dışı maliklerin aleyhine dava açılması için kendilerine kesin süre verildiğini, Çankırı 1. Noterliğinin 24.12.1994 tarih ve 18125 yevmiye numaralı sözleşmesi ile Çankırı 1. Noterliği 06.01.1995 tarih ve 324 yevmiye numaralı sözleşmesinin iptali için açılan tapu iptal ve tescil davasının arsa üzerindeki diğer taşınmaz sahiplerine de yöneltilmesi zarureti doğduğunu, haksız olarak davalılar mülkiyetinde bulunan … pafta, 272 ada ve 31 parseldeki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline, arsanın tamamının tescilinin mümkün olmaması durumunda iyi niyetli 3. kişilere tescili yapılan bölümlerinin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin davalılarca karşılanmasına, haksız işgal edilen arsanın geri kalanı olan 1.400 m²’nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyi niyetli 3. kişilere tescil tarihine kadar olan süre için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL ecri misil tazminatının yasal faiziyle birlikte ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir
5. Birleşen Çankırı 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/910 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 31 parselde kayıtlı gayrimenkulün tapu iptali ve müvekkilleri adına tescili talebini yeni malikler açısından da talep ettiklerini, arsanın tamamının tescilinin mümkün olmaması durumunda iyi niyetli 3. kişilere tescili yapılan bölümlerinin arsa bedelinin tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kooperatifçe karşılanmasını, mümkün olmayacaksa kanunun 29 maddesinin alacaklılar kooperatifin iflası veya diğer sebeplerle dağılması halinde alacaklarını tamamen sağlayamazlarsa, kooperatifin borçlarından dolayı, kooperatif ortakları zincirleme ve bütün varlıklarıyla sorumlu olurlar amir hükmüne istinaden bedelin ödenmesini, davalı Kooperatifin haksız işgal ettiği arsanın geri kalanı olan 1.400 m2’nin tapudaki yolsuz kayıt tarihinden iyi niyetli 3. kişilere tescil tarihine kadar olan süre için ecri misil tazminatının yasal faiziyle birlikte ödenmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalılar asıl ve birleşen davalarda davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 18.09.2012 tarihli ve 2010/496 Esas, 2012/376 Karar sayılı kararıyla; asıl ve birleşen dosya birlikte değerlendirildiğinde dava konusu yapılan 272 ada 31 no.lu parselin üzerinde kat mülkiyetine geçildiği, davalı kooperatif ile birlikte birden fazla kişinin malik oldukları ancak davacı vekiline verilen kesin süre içinde aralarında şekli olarak mecburi dava arkadaşlığı bulunan tüm davalıların davaya dahili sağlanmadığı, gerek tapu iptali ve tescil davasında, gerekse tazminata ilişkin davada kooperatif yönetiminin dava dışı diğer maliklerle mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olduğu, çünkü dava neticesinde tüm maliklerin dava sonucundan etkileneceği, davada sıfat (husumet) yokluğu mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği, mahkemece resen yapılan inceleme neticesinde davacının kesin süre içinde aralarında dava arkadaşlığı bulunan diğer malikleri davaya dahili sağlanmadığından davanın sıfat yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 18.09.2012 tarihli ve 2010/496 Esas, 2012/376 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi 30.10.2013 tarih ve 2013/3936 Esas, 2013/6642 Karar sayılı ilamında; Mahkemece davacıya ait 272 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile davalıya ait 3 parsel sayılı taşınmazın tevhidiyle davalı adına oluşan 272 ada 31 parselin bazı bağımsız bölümlerini davalıdan satın alan dava dışı malikler aleyhine dava açması için davacı vekiline usulüne uygun kesin süre verilmesi, dava açması halinde, bu dava ile birleştirilmesi, geriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak, davacının tapu iptali ve tescil talebinin karara bağlanması, dava açılmaması halinde gelen tapu kayıtlarına göre, davalı kooperatifin malik olduğu bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapu iptali ve tescil istemi ele alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 6100 sayılı HMK’da, dahili dava şeklinde bir müessese olmadığı da gözden kaçırılarak dahili dava için kesin süre verilmesi ve esasen bahsi geçen Hukuk Genel Kurul kararına uygun şekilde yapılacak işlerin neler olduğu ve masrafları gösterilmeden kesin süre verilmesi, kesin sürenin sonuçları ara kararına yazılmadan ve bu sonuçlar davacı vekiline hatırlatılmadan, yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; taşınmazlar teslim edilmediğinden zamanaşımı definin terinde görülmediği, değişen şartlar ve devam eden süreçte davacıların mağduriyetinin devam etmesi, yeni mağduriyetlerin doğması, inşaatın tamamlanma oranları ve sözleşmenin ayakta tutulmasınI gerektirir hiç bir unsurun kalmayışı, karar tarihinden sonrada mülkiyet hakkı ihlallerinin devam ettiği, inşaatın tamamlanmadığı, taraflara teslim edilmediği dikkate alındığında açılan dava yargılama konusu yapılan olgular yüklenici tarafından, taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca davalı kooperatifin sözleşmeye uygun olarak teslim edilmeyen taşınmazlar ve inşaatın tamamlanma oranı olup kesin hüküm ilkesinin, zedelenmesi veya ortadan kaldırılmasının da söz konusu olmadığı, 25.06.2016 tarihli sulhnamenin şarta bağlı yapıldığı, şartın gerçekleştiğinin ispatlanamadığı, genel inşaat seviyesinin %40,85 olarak hesap edildiği, davacılar açısından haklı fesih koşulları oluştuğundan 324 ve 18125 yevmiye no.lu sözleşmelerin geriye etkili feshinin gerektiği, taşınmazlar üzerinde tedbir olduğu, üçüncü kişilerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olarak bağımsız bölümleri satın aldığı, iyi niyetli olduklarından söz edilemeyeceği, TMK m. 1023’den yararlanamayacakları, 31 parselin ifrazının mümkün olmadığı, sözleşmenin feshi talep edildiğinden yükleniciden pay iktisap eden 3. kişilerin iyi niyetleri korunmayarak davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar vermek gerektiği belirtilerek 324 ve 18125 yevmiye no.lu sözleşmelerin geriye etkili feshine, … parsel A, B ve C bloktaki bağımsız bölümlerde davalılar adına olan tapu kaydının iptali davacılar adına payları oranında tesciline, birleşen 2010/479 Esas sayılı kira alacağına ilişkin dosyada taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL üzerinden davanın kabulüne, birleşen 2012/272 Esas, 2015/760 Esas, 2021/910 Esas sayılı dosyalardaki ecrimisil talebi atiye bırakıldığından bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davalı yüklenici kooperatif tarafından usule uygun olarak harç yatırılmış bir dava olmadığından imalat bedeli alacağı açısından dava açmakta muhtariyetine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı kooperatif vekili, bir kısım davalılar …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, Çankırı Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, …, …, …, …, …, …, …, …, … vekili, davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı kooperatif ve bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçelerinde özetle;
1.Sözlü yargılamaya geçildikten sonra dosya tekemmül ettiğinden hiçbir işlem yapılmaması gerekirken, kadastrocu bilirkişiden 10.01.2022 tarihli, inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişilerden oluşan heyetten 13.01.2022 tarihli raporları alındığını, 12.01.2022 tarihinde tapuya ferdileşme listesi ve satış senetlerinin gönderilmesi için müzekkere yazıldığını;
2.Davacılardan … ve …’nun 15 no.lu dubleks dairenin maliki olarak hem davacı hem de davalı sıfatını haiz olduklarını, bu çelişki giderilmeden karar verilemeyeceğini,
3.Davacıların murisi 2 parselin maliki …’nun Çankırı 1.Asliye Hukuk Mahkemesi 2003/327 Esas sayılı dosyada sözleşmenin feshi ve tapu kaydının iptali isteminde bulunduğunu, yargılama neticesinde 2007/680 k. 27.12.2007 tarihli kararında mahkemenin davacının iradesini sözleşmenin aynen ifası ve kira kaybından doğan zararın tazmini yönünde kullandığından davanın reddine karar verildiğini, temyiz edilmeyen kararın 09.03.2016 tarihinde kesinleştiğini, bu dosyanın kesin hüküm oluşturduğunu,
4.21.12.1994 sözleşme tarihinden 14 sene sonra sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemeyeceğini zamanaşımı definde bulunduklarını,
5.Tapu kaydının iptaline karar verilen C grubu meskenlerin 2015 yılında iskan ruhsatlarının alındığını, meskenlerde oturmaya başlandığını, bu maliklerin 14 yıl sonra davaya dahil edildiklerini,
6.10.05.2016 tarihinde davacı arsa sahiplerinin tamamı ile kooperatif arasında uzlaşma sağlandığını, müteahhit … tarafından işlerin yapılması için anlaşıldığını, sözleşmeye göre davacıların açılan davaları durduracağı, tedbirleri kaldıracağının kararlaştırıldığını, ancak arsa sahiplerinin sözleşmeye uymadığını, tedbirleri kaldırmadığını bu nedenle inşaatların yapılamadığını, bu sözleşmeye mahkemenin hiç değinmediğini,
7.25/6/2016 tarihinde davalı kooperatif ve ölü … varisleri arasında sulhname imzalandığını, bu sulhnamenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini, sulh olunan bir konuda davanın devam ettirilip sözleşmenin feshine de karar verilemeyeceğini,
8.Kooperatifin kurucu yönetim kurulunda, devam eden yönetim kurullarında mutlaka davacılardan 1 ya da 2 tanesinin bulunduğunu, her işlemden günü gününe haberdar olduklarını, hatta çoğu işlemi kendilerinin bizzat yaptığını, arsa sahiplerinin kooperatifin kendilerinden habersiz iş yaptığı iddiasının dinlenemeyeceğini,
9.Dosya kapsamında birden fazla keşif yapıldığını, raporlar arasında çelişkiler doğduğunu, itirazlarına rağmen bu çelişkilerin giderilmediğini,
10.Mahkemenin gerekçeli kararında dava konusu taşınmazların tapu senetleri, akit tabloları incelenmeden karar verildiğini, c grubu dublekslerin tapu kayıtları incelendiğinde bağımsız bölümlerin birçoğunun icra dosyasında cebri satış suretiyle temin edildiğinin görüleceğini,
11.İcradan satışa çıkarılan bağımsız bölümlerin tapu iptallerinin istenemeyeceğini, 3 tanesinin davacılar murisi İhsan tarafından kazanmış olduğu tazminat alacağını tahsil etmek için Çankırı İcra Müdürlüğü 2007/2441 Esas sayılı takip dosyasından satışa çıkarıldığını, 2 tanesinin farklı kişilere satıldığı anlaşılmış ise de 15 no.lu dubleks meskenin alacağına mahsuben davacı tarafından satın alındığını, daha sonra çocukları olan … ve …’e devredildiğini,
12. Mahkemenin Çankırı İcra Dairesinin 2015/84 tal. 2015/810 Esas, 2007/2441 Esas sayılı dosyaları celp etmesine rağmen incelemediğini, özelliklerini niteliklerini açıklamadığını, Çankırı İcra Müdürlüğü 2013/2191 Esas sayılı dosyasından hiç bahsetmediğini, dosyanın celp edilmediğini, bu dosyada 4 adet dubleks taşınmazın satışının yapılmadan önce satışta bir mahsur olup olmadığının ana dosyadan sorulduğunu, mahkeme izni ile satışların yapıldığını, bu izin taleplerine davacıların hiçbir itirazı olmadığını, satıştan sonra da itiraz etmediklerini,
13.İnşaata başlanılan 1995 yılında arsanın tamamının inşaat alanı olarak kullanılamadığını, ancak taşınmazın %35’ine inşaat yapılabildiğini, belediyenin sadece %35’e ruhsat verdiğini, kooperatifin aldığı ruhsatta ve belediyeye verdiği ilk projesinde A, B ve C grubu binaların tamamı mevcut olup dublekslerin daha sonradan proje değişikliği yapılarak ya da daha önce yapılması planlanan çok katlı yapılar iptal edilerek yapılmadığını, bu projeler yapılırken arsa sahiplerinin de yönetim kurulunda olduğunu, bu hususun bilirkişilerce belirtilmesi keşif esnasında istenmiş ise de davacıların tek taraflı beyanlarına göre sanki proje yokmuş da proje değişikliği yapılarak yapılmış gibi kabul edildiğini,
14.Binaların süresi içerisinde tamamlanmamasının nedeni davacılar murisi ihsanın açtığı davalar ve konulan tedbirler olduğunu, inşaatın tamamlanmasının bizzat davacı tarafından bu şekilde engellendiğini, bu hususun mahkemece dikkate alınmadığını,
15.Davacının sözleşmenin feshini isteyebilmesi için öncelikle kooperatiften elde ettiği haksız kazançları iade etmesi gerektiğini,
16.Dublekslerin iskanlarının, kat mülkiyeti tapularının alındığını, elektrik-su-doğalgaz- kanalizasyon alt yapı hizmetlerinin tamamlandığı ve belediye hizmetlerinden faydalanıldığını, çoğunun icra satışından alındığını, maliklerin iyiniyetli olduğunu,
17.Davacılar vekili Avukat … ’nın 10.09.2020 tarihli 31. celsede “ben öncelikle mahkemenizin 2012/272 Esas sayılı dosyasında yer almak üzere … varisleri vekili olarak görev yapmaktayım. Yalnız yargıtay bozması sonrası taraf teşkilinin sağlanması için diğer taşınmaz malikleri dava açması gerekmesi sebebiyle tüm taşınmaz maliklerinin vekili olarak bulunmaktayım. Mevcut taşınmazımız 272 ada 31 parsel sayılı taşınmazın tüm maliklerinin vekili olarak bulunmaktayım. Bizim bu dosyadaki talebimiz sözleşmenin feshi ve tapu kayıtlarının sözleşme öncesi halinde döndürülmesini yani geriye dönmesini istiyoruz. Ancak bu talebimiz iyi niyetli 3 kişiler açısından tescilli problem yaşanacağı için burada taşınmazın arsa bedelinin faizleriyle kooperatiften tahsilini talep ediyoruz” şeklinde beyanda bulunduğunu, davacı vekilinin de bu beyanı ile malikleri iyi niyetli kabul ettiğini, tapu iptali istemediğini açıkça beyan ettiğini, buna rağmen mahkemenin tapu iptal ve tescile karar vermesinin hatalı olduğunu,
18.10.01.2022 tarihli kadastrocu bilirkişi raporunda dava konusu 31 no.lu parselin ifrazen taksiminin mümkün olmaması tespit edildiğinden davacıların terditli talebi uyarınca tazminat isteminin değerlendirilmesi gerektiğini, yargıtay kararları uyarınca da ifrazı mümkün olmayan taşınmazlarda tapu iptalinin mümkün olmadığını, bu şekliyle kesinleşen kararın infazının mümkün olmayacağını,
19.31 parseli oluşturan 2 ve 3 no.lu parsellerin metrekare büyüklükleri aynı olmadığı gibi mirasçı sayısı ve miras oranlarının da farklı olduğunu, Mahkemenin vermiş olduğu kararla bu taşınmazın iki ayrı parsel haline getirilmeyip tek parsel olarak kaldığını, taraflar arasında mecburi hisseli ortaklık yaratıldığını, yargılamanın devam ettiği ana dosya (2014/538) ve birleştirilen dosya (2012/272) dava dilekçelerinde böyle bir talebin olmadığını, talep edilmeyen konuda hüküm tesis edilemeyeceğini, her iki davada da davacıların kendi parsellerini ayrı olarak geri istediğini, hisse ortaklıgı şeklinde tapularının iade edilmesi talebinin her iki dosyada da bulunmadığını,
Kararın bu şekilde kesinleşmesi halinde, mesken olarak kullanılan binaların bulunduğu, bina değerlerinin arsa değerlerinden daha fazla olması sebebiyle arsa bedelini ödeyerek üzerine tapulanması için dava açılması durumunda davanın kime karşı, ne şekilde açılacağı taşınmazın kimin parseli içerisinde kalacağı hususlarının hep havada kalacağını, mahkeme kararının infaz edilemeyeceğini,
20.Uzmanlık alanı olmasına rağmen mahkemenin kadastrocu bilirkişinin raporunu kabul etmediğini, inşaat mühendisi ve hukukçudan oluşan heyetin raporuna itibar ettiğini, oysaki kadastro konusunda uzman olmadıklarını,
21.Yargıtay incelemesinden geçen 2010/496 Esas sayılı dosya ile 2014/538 Esas sayılı dosyanın aynı dosyalar olmasına rağmen 2 ayrı dosya kabul edilrek 2 ayrı vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu,
22. Davacıların 2010/479 Esas sayılı birleşen dosyada 3. kez kira tazminatı isteminde bulunduğunu, mahkemenin hem sözleşmenin feshine karar verip hem de kira tazminatına hükmedemeyeceğini, açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davalar hakkında verilen hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1.12 numaralı dubleks taşınmazın İcra Müdürlüğünün 2007/2441 sayılı takip dosyasından satışa çıkarıldığını, müvekkili tarafından iyiniyetle ihale neticesinde 03.08.2009 tarihinde satın alındığını, müvekkili tarafından da 09.09.2013 tarihinde …’a satıldığını, iyi niyetli 3. kişi olduğunu, hakkında davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, kendisinin tek bir taşınmaz için muhatap olduğunu tüm arsa ve taşınmazların bedeli üzerinden hesaplanan nispi temyiz karar harcından sorumlu olmadıklarını, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile kira tazminatı alacağı istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355-370. maddeleri, 108 vd. maddeleri
3. Değerlendirme
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 344 üncü maddesi gereğince, temyiz dilekçesi verilirken ödenmeyen temyiz harç ve giderlerinin muhtıranın tebliğ tarihinden itibaren bir haftalık kesin süre içerisinde ödenmesi gerekir. 6100 sayılı Kanun’un anılan hükümleri gereğince, verilen kesin süre içinde harç ve giderler tamamlanmadığı takdirde, temyiz başvurusu yapılmamış sayılır. Dosya içeriğine göre İlk Derece Mahkemesince temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından temyiz başvuru talebinin reddine dair verilen karar davalı … vekilince temyiz edilmiş, ödenmeyen temyiz harç ve giderlerinin bir haftalık kesin sürede ödenmesi için usulüne uygun olarak düzenlenen muhtıra, davalı … vekiline 10.04.2022 tarihinde tebliğ edilmiştir. Muhtıraya rağmen temyiz harç ve giderleri, davalı vekili tarafından bir haftalık yasal süre içerisinde mahkeme veznesine yatırılmamıştır. Davalı …’ın süresinde harçları yatırmadığı anlaşıldığından temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.
2.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre bir kısım davalılar vekili ile davalı kooperatif vekilinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;
2.2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişiler hak sahibi olamayacaklardır. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Somut olayda yüklenici edimini ifa etmemiş ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine karar verilmiştir. Belirtilen bağımsız bölümleri kooperatiften satın alan madde sonunda sayılan davalılar, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Bu durumda yüklenici kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davalıların Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün olmadığından, davalılar …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, Çankırı Eğitim Kültür Yardımlaşma ve Dayanışma Derneği, … ve …’in temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2.3.Dosyada mevcut tapu kaydına göre davalı … 13 no.lu bağımsız bölüm maliki olup temyiz dilekçesi kapsamında kendisine ait bağımsız bölüme ilişkin olarak da temyiz itirazları bulunduğu anlaşılmıştır. Temyiz dilekçesi temyiz eden davalılar başlığında isminin yer almaması maddi hata kabul edilerek temyiz talebinin incelenmesine geçilmiştir. Tapu kaydının incelenmesinde 13 no.lu bağımsız bölümün ferdileşme suretiyle edinildiği görülmekle kooperatif üyesi olan davalı … kooperatifin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığını bilebilecek durumdadır. Bu durumda iyi niyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden hakkında verilen bağımsız bölüm tapu kaydının iptali hükmünde isabetsizlik bulunmamaktadır.
2.4. Davalılar …, …, …, …, …, …, …, …, …, …’un incelenen tapu kayıtları ve dosya kapsamına göre kendileri adına kayıtlı bağımsız bölümleri icra dosyalarından yapılan cebri satışlar neticesinde elde ettikleri görülmüştür. Az yukarıda açıklandığı üzere üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda bağımsız bölüm edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyecektir. Yukarıda adı zikredilen davalıların bağımsız bölümleri icra dosyalarında yapılan cebri satışlar neticesinde elde ettikleri bu nedenle iyi niyetli olduklarının kabulü gerekmekle anılan davalılar yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabülüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
2.5.Son olarak birleşen Çankırı 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2012/272 Esas sayılı dosyasında arsa sahibi davacı geç teslimden doğan kira mahrumiyetinin tazminini istemiş, mahkemece istem kabul edilerek 10.000,00 TL kira tazminatının ödenmesine karar verilmiştir. Müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar olup binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza, seçimlik ceza, eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı gibi talepler müspet zarar kapsamındaki alacak kalemleridir. Sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, temerrüde düşmekte kusurlu olan taraftan dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 108. maddesi uyarınca ancak menfi zararını talep edebilecektir. Somut olaydaki gibi sözleşmenin feshini isteyen tarafın, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça müspet zarar kapsamındaki gecikme (kira) tazminatı isteme hakkı bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece birleşen 2012/272 Esas sayılı dosyada, sözleşmenin feshine karar verilmiş olması karşısında kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü yerinde olmamış açıklanan sebeplerle hüküm bozulmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Yukarıda (1) numaralı paragraftaki nedenlerle davalı … vekilinin tüm, (2.1) (2.2) (2.3) numaralı paragraflarda açıklanan nedenlerle diğer davalılar vekillerinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.(2.4) (2.5) no.lu paragraflarda açıklanan nedenlerle, bir kısım davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden ilgililere iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
24.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.