YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2784
KARAR NO : 2023/3012
KARAR TARİHİ : 27.09.2023

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/364 E., 2022/443 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/165 E., 2021/470 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı … tarafından vekil tayin edilen davalı … ile arsa sahipleri … ve … arasında Samsun …. Noterliğinin 15.07.2015 tarihli 11562 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, davacı … ile müteahhit olarak hareket eden davalı … arasında 11.03.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, davacının, işbu sözleşme kapsamında satış bedeli olan 135.000,00 TL ‘yi davalı …’ün hesabına havale ettiğini, henüz inşaat tamamlanmamış olduğundan 16.05.2016 tarihli 135.000,00 TL bedelli senedi düzenleyerek davacıya teslim ettiğini, davacının 12.04.2016 tarihinde vermiş olduğu mal beyanında “… Mah. ada no:6243 parsel 14’te yapılacak binada samsun tarafına bakan 2. kattaki daire” malik olunan taşınmazlar arasında gösterildiğini, davacının ödeme yaptığı tarihten itibaren 4 yıl geçtiğini ancak satın almış olduğu daireyi devir alamadığını, taşınmazın kaba inşaatının tamamlanmasından ve bazı ince işlerinin kaldığının anlaşılmasından sonra davacının pek çok kez müteahhitle görüştüğünü ancak bir sonuç alamadığını. akabinde arsa sahipleri ile görüştüğünü ve satın aldığı dairenin teslim edilmesini talep ettiğini ancak yine bir sonuç alamadığını, arsa sahiplerinin davacıya ait olan daireyi teslim etmekten imtina etttiğini, satın alınan dairenin bulunduğu 6243 ada 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazların tevhit edildiğini, tapuda 6243 ada 14 parsel sayı ile kaydedildiğini, taşınmazın 14 adet bağımsız bölümden oluştuğunu, satışı vaat edilen 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümün …’ya, 6. kat 14 numaralı bağımsız bölümün …’ya, 4. kat 9 numaralı bağımsız bölümün …’e, 6. kat 13 numaralı bağımsız bölümün …’e, 2. kat 5 numaralı bağımsız bölümün …’e aitken önce …’a akabinde …’a satıldığını, 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün …’ya aitken önce …’a satıldığı, sonra …’e satıldığı, son olarak da …’a satıldığını, 3. kat 7 numaralı bağımsız bölümün …’e aitken …’a satıldığını, 1. kat 3 numaralı bağımsız bölümün …’e aitken önce …’a satıldığı, sonra …’ya satıldığı, sonra …’a satıldığı, son olarak trampa ile …’e devredildiğini, zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümün …’e aitken önce …’a, sonra …’ye sonra . …’e, son olarak da …’e satıldığını, taşınmazların devir silsilesine göre davalıların eylem birliği içerisinde davrandığını, tapu iptal-tescil taleplerini etkisiz hale getirmek için taşınmazları birden çok kez devrettiklerini, devirler arasında kimi zaman 3 gün kimi zaman 2 ay olması devirlerin tamamen kötüniyetli olduğu, davacı ile davalı … arasında akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca 6243 ada 14 parselde kayıtlı olan 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi gerektiğini, davacıya ait taşınmaz 3. kişiye devredilmiş ise davacı tarafından ödenen satış bedelinin müteselsil sorumlu olan davalılardan tahsiline karar verilmesi gerektiğini, davacıya devredilmesi öngörülen 6243 ada 14 parselde yer alan 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümün … adına kayıtlı tapusunun iptaline ve davacı adına tesciline, talep kabul edilmez ise davacı tarafından ödenen 135.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı değerinin ticari avans faizi ile birlikte müteselsil sorumlu davalılardan tahsiline, ayrıca davacının dava açması ile birlikte davalılar adına kayıtlı dairelerin de iyiniyetli üçüncü kişilere satılması ve davacının satın aldığı taşınmazın davacı adına tescilinin engellenmesinin yüksek ihtimal olduğunu, bu sebeple Samsun ili, Atakum ilçesi, 6243 ada 14 parselde davalı … adına kayıtlı olan 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmaz hakkında dava sonuna kadar “satılamaz, devredilemez” yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, talep kabul edilmezse taşınmaz hakkında tapuda “davalıdır” şerhinin işlenmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar … ve … vekili cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını, yüklenicinin eksik işler ve geç teslim nedeniyle müvekkillerine karşı borcunu gereği gibi ifa etmediğini, müvekkillerinin inşaat ilerledikçe yükleniciye daire teslimi yaparak kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki edimlerini yerine getirdiklerini, davacı tarafın yüklenicinin halefi olarak yüklenicinin borçlarından sorumlu olduğunu, davacı tarafın yüklenici ile aralarındaki sözleşmeye konu olandan farklı bir daireyi dava konusu ettiğini, müvekkili Hacer adına kayıtlı taşınmaz kaydına tedbir konulmasının haksız olduğunu ve tedbirin kaldırılması gerektiğini, tüm bu sebeplerle davanın reddini talep ettiği görülmüştür.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin 29/12/2020 tarihli dilekçesinde; 3 no.lu bağımsız bölüm malikine karşı dava açmayacaklarını bildirdiği, her ne kadar davacı taraf dava dilekçesinde Samsun ili, … ilçesi, … mevkii 6243 ada 14 parsel 2. kat 6 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali le davacı adına tescilini talep etmiş ise de; davacı ile … arasındaki 11/03/2016 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesine konu bağımsız bölümün “… ilçesi, … mevkii 6243 ada 14 parseldeki binanın zemin dahil 1. katındaki Samsun tarafına bakan” bağımsız bölüm olduğu, yapılan keşif ve bilirkişi raporundan da anlaşıldığı üzere 11/03/2016 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinde belirtilen “binanın zemin dahil 1. katındaki Samsun tarafına bakan” bağımsız bölümün 3 numaralı bağımsız bölüm olduğu, davacı vekili tarafından sunulan 29/12/2020 tarihli dilekçede 3 no.lu bağımsız bölüm malikine dava açmayacaklarını belirttiği, dolayısı ile tapusunun iptali istenen 2. kat 6 no.lu bağımsız bölümün, davacı ile … arasındaki 11/03/2016 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölüm olmaması nedeniyle tapusunun iptalini talep edemeyeceği, 2. kat 6 no.lu bağımsız bölümüm davacı tarafından kullanılmadığı anlaşılmakla davacı tarafından davalılar aleyhine açılan (birinci kademedeki) tapu iptal ve tescil davasının reddine karar vermek gerektiği, her ne kadar davacı vekili tarafından; 1. talepleri kabul edilmez ise davacı tarafından ödenen 135.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı değerinin ticari avans faizi ile birlikte müteselsil sorumlu davalılardan tahsili talep edilmiş ise de; denkleştirici adelet ilkesi gereğince hesaplama yapılması ancak taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması halinde mümkün olacağı, ancak davacı ile davalı … arasındaki sözleşme 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.,1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olduğundan ve tapu iptal tescil talebi reddedildiğinde müspet zarar kapsamında ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç bedel talep edilebileceğinden mahkemece denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yaptırılmadığı, 11/03/2016 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinde belirtilen “binanın zemin dahil 1. katındaki Samsun tarafına bakan” bağımsız bölümün 3 numaralı bağımsız bölüm olması nedeniyle, 3 no.lu bağımsız bölümün tapusunun devredildiği yani ifanın imkansız hale geldiği 13/10/2017 tarihteki değeri hesaplattırıldığı, bilirkişi ek raporunda 3 no.lu bağımsız bölümün bu tarihteki rayiç değeri 220.000,00 TL olarak belirtildiği, davacı tarafça ıslah dilekçesi sunulmadığından, taleple bağlılık ilkesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 135.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalıların sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle davacı tarafından davalı … ve … aleyhine açılan (ikinci kademedeki) alacak davasının husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacı tarafından davalı … aleyhine açılan (ikinci kademedeki) alacak davasının husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; önceki beyanlarını tekrarla, davalılar … ve …’ün, davalı … ile akdettikleri Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin halen geçerli olduğundan alacak taleplerinden de sorumlu olduklarını, husumetten red kararının hatalı olduğunu, bilirkişi raporu ile davalı arsa maliklerinin iddialarının aksine inşaatın tamamlanmış olduğu, dolayısıyla taşınmazları devir etme yükümlülüklerini ifa etmeleri gerektiği, ancak davalıların aralarındaki işbirliği ile müvekkilin taşınmazını devretmekten imtina ettiklerinin ortaya çıktığını, davalıların davalı … ve vekili … ile akdettikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruduğunu, davalı … ile … arasında vekalet ilişkisi bulunduğunu, …’ün de sorumlu olduğunu, yüklenici …’ün alım-satım işlemleri için eşi davalı …’ü vekil tayin etmiş olması ve davalının da satım vaadi sözleşmesini bu yetki ile imzalamış olmasının gözardı edilemeyeceğini, davalı …’ün de vekalet veren sıfatı ile müvekkiline karşı sorumlu olduğunu, davalı …’ün iyi niyetli müvekkiline 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümü vaat ettiğini, bu nedenle 2. kat 6 numaralı bağımsız bölüm yönünden tapu iptal tescil taleplerinde haklı olduklarını, müvekkiline 2. kattaki dairenin satılacağı vaat edildiği içindir ki mal beyanında “2. kattaki daire” diye yazıldığını, müvekkilinin sözleşmeyi imzalama aşamasına şahit olan Sadık Yılmaz’ın da dinlenmesi talep edilmişse de yerel mahkemece bu taleplerinin reddedildiğini, davalılar arasındaki muvazaalı devirlerle ilgili beyan ve itirazlarının dikkate alınmadığını, müvekkilinin taşınmazını devralmasını engellemek adına her türlü önlem alınmışcasına daire numaralarının değiştirildiğini, 2-3 aylık zaman aralıkları ile devirlerin gerçekleştirildiğini, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesinin kararında davanın esasıyla ilgili tarafların gösterdiği hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara, davacı ile yüklenici arasında yapılan satış sözleşmesinde davalı arsa sahipleri taraf olmadığı gibi, arsa sahiplerinin davacıya karşı yüklenici ile birlikte sorumluluğu üstlendiklerine dair herhangi bir taahhütlerinin bulunduğuna ilişkin delil de ibraz edilmemesi, sözleşmenin tarafının vekil değil, vekalet veren olması sebebiyle vekilin sorumlu olduğunun kabul edilmesinin mümkün bulunmamasına ve bu durumda da yerel mahkemece binanın zemin dahil 1. katındaki Samsun tarafına bakan bağımsız bölümün 3 no.lu bağımsız bölüm olduğu, davacı vekilinin 29/12/2020 tarihli dilekçesi ile 3 no.lu bağımsız bölüm malikine dava açmayacaklarını belirttiği, dolayısıyla tapusunun iptali istenen 2. kat 6 no.lu bağımsız bölümün davacı ile … arasındaki 11/03/2016 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nde belirtilen bağımsız bölüm olmaması sebebiyle tapusunun iptalinin talep edilemeyeceğine yönelik değerlendirmeleri de içerir davacı tarafın davalılar aleyhine açtığı birinci kademedeki tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacı tarafın davalılar …, … ve … aleyhine açtığı ikinci kademedeki alacak davalarının husumet yokluğu nedeniyle reddine ve davacının …’e yönelik ikinci kademedeki alacak davasının fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla talep ile bağlı kalınarak 135.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacının akidi olan …’ten tahsiline dair yerel mahkemece verilen kararda herhangi bir isabetsizliğin bulunmadığı da dikkate alınarak, istinaf incelemesine konu kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Samsun 5. Hukuk Dairesinin, “gerekçesiz” bir şekilde istinaf talebini reddettiğini, istinaf talebine konu başlıklarının hiçbirinin gerçekten değerlendirilmediğini, salt yerel mahkeme kararının gerekçesinden kopyala-yapıştır yapılarak alınan … üzerinden kararın isabetli olduğu belirtildiği, usulüne uygun bir istinaf incelemesi yapılmadığını ve adil yargılanma hakkının temel unsuru olan “gerekçeli karar hakkı”nın ihlal edildiğini, husumete ilişkin itirazlarının hukuki açıklama olmaksızın yerel mahkeme kararındaki çıkarıma dayanılarak reddedildiğini,

2.Vekalet veren …’ün, vekil … tarafından imzalanan sözleşmeden sorumlu olmadığının söylenemeyeceğini, yerel mahkemenin de İstinaf Mahkemesinin de “vekalet veren”i hatalı tespit ettiğini, …’ün vekalet veren, davalı …’ün ise vekil olduğunu,

3.Davalılar … ve … hakkındaki husumetten ret kararının hukuki dayanağı bulunmadığını, davalı arsa sahiplerinin devretmeleri gereken tüm taşınmazları devretmemiş olmalarına bağlı olarak davalı yükleniciye karşı borçlarının devam ettiğini, %2 oranındaki cüzi eksikliğin arsa sahiplerini sorumluluktan kurtarmadığını, yerel mahkemece, gerekirse, %2 eksiklik tutarının depo edilmesine, depo kararının yerine getirilmesinden sonra da tapu iptal tescil talebinin incelenmesine, bu talep kabul edilmezse de tazminat alacağının müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini,

4.Davalı …’ün, iyi niyetli davacıya 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümü vaat ettiğini, bu nedenle 2. kat 6 numaralı bağımsız bölüm yönünden tapu iptal tescil taleplerinin haklı olduğunu, delilleri toplanmadan sonuca varıldığını, tanık dinletme taleplerinin reddedildiğini,

5.Davalılar arasındaki muvazaalı devirlerle ilgili beyan ve itirazlarının dikkate alınmadığını, delillerinin toplanmadığını, eksik inceleme ile karar verildiğini, arsa sahiplerinin yükleniciye devir borçlarını yerine getirmediğini, dava dilekçesinde; davalı … ile davalı …’ün karı-koca olduğu, davalı … ile davalı …’ün anne-baba bir kardeş olduğu, …’ın … ve … ile birlikte çalıştığı, …’nin …’nin akrabası olduğunu, taşınmaz devirlerinde muvazaa olduğu, davalıların eylem birliği içerisinde hareket ettiği, tapu iptal-tescil taleplerini etkisiz hale getirmek için taşınmazları birden çok kez devrettiklerini beyan ettiklerini, İlk Derece Mahkemesince bu hususun önemsenmediğini, incelenmediğini, davalıların kendi aralarında akdettikleri sözleşmedeki çelişkiler ve muvazaalı devirlerin, davacının hakkına kavuşmasına engel olduğunu belirtilen nedenlerle hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil mümkün değilse ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı değerin faizi ile tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Davacı ile davalı … arasında imzalanan 11/03/2016 tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin tarafları satıcı … ve alıcı … arasında düzenlendiği, 2. maddesinde sözleşmenin binanın zemin dahil 1. katında Samsun tarafına cephe bulunan dairenin satışı amacıyla yapıldığı, 3. maddesinde satış bedelinin 135.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

3.Mahkemece yerinde yapılan keşif incelemesi neticesinde sözleşmede bahsedilen bağımsız bölümün 3 numaralı bağımsız bölüm olduğu, eksikliklerin %2 oranında bulunduğu, giderim bedelinin hesaplandığı anlaşılmaktadır.

4.Davacı vekili, 29/12/2020 tarihli dilekçesi ile 3 no.lu bağımsız bölüm malikine dava açmayacaklarını belirtmiştir. Bu durumda tapusunun iptali istenen 2. kat 6 no.lu bağımsız bölümün davacı ile … arasındaki 11/03/2016 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölüm olmaması sebebiyle davacı tarafın davalılar aleyhine açtığı birinci kademedeki tapu iptali ve tescil davasının reddi ve davalılar …, … ve … aleyhine açılan ikinci kademedeki alacak davalarının husumet yokluğu nedeniyle reddi ve davacının …’e yönelik ikinci kademedeki alacak davasının fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla talep ile bağlı kalınarak 135.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacının akdi olan …’ten tahsiline dair yerel mahkemece verilen kararda herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

5.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.