YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2722
KARAR NO : 2023/2988
KARAR TARİHİ : 27.09.2023

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1401 E., 2020/1261 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Hatay 5. Asliye Hukuk Mahkemesi(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
SAYISI : 2019/179 E., 2020/158 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi … ile diğer davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan 3376 parsel numaralı taşınmaz üzerinde 1. kat 1 numaralı bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket ile davacı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devredileceğini, davalı …’ın müteahhite hisse devrini gerçekleştirmemesi nedeniyle davacının da sahip olduğu haklara kavuşamadığını ve bağımsız bölümleri adına tescil ettiremediğini, bu nedenle arsa sahibi adına kayıtlı Hatay ili, … ilçesi, … mahallesinde kain 3376 parsel numaralı taşınmaz üzerinde 1. Kat, 1 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, talebin reddi halinde, iş bu taşınmazın değerleri tam olarak tespit edildiğinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL’nin sözleşme tarihi olan 23.01.2019 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte her iki davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhide isabet eden dairelerden 1. Kat 1 nolu bağımsız bölümün müteahhit tarafından davalı …’ın almış olduğu vekaletname ile 3.kişiye devredildiğini, davalı …’ın, davacı ile müteahhit arasında yapılan sözleşmelerin tarafı olmadığını, bu nedenle davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici şirket, cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yapılan yargılamada toplanan delillere göre yüklenicinin sözleşme uyarınca inşaatı %82 seviyesinde bırakıp terk ettiği ve inşaatla fiili bağlantısını kestiği yüklenicinin edimini yerine getirmediği, arsa maliki tarafından eksik inşaatın tamamlanması yoluna gidildiği, mahkemece yapılan keşif tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın tamamının bitirildiği ancak davaya konu taşınmazın … inşaat yetkilisi …’in ibranamesi ile dava dışı …’e satıldığı, ondan da dava dışı …’a devredildiği, her ne kadar davacı vekilince son malike talebini yönelttiğine dair dilekçe verilmişse de, bu talepten sonra da taşınmazın yine dava dışı kişilere en son dava dışı …’na devredildiği, davacı vekilince bu malike karşı herhangi bir talep ve dava yöneltilmediği anlaşıldığından, terditli açılan tapu iptal ve tescil davasının şartları oluşmadığından reddine, müteahhit şirket edimini tam olarak yerine getirmediğinden arsa sahibinden herhangi bir talep hakkı doğmadığından davacının davaya konu taşınmazın değeri olarak belirlenen 260.000,00 TL’nin davalı müteahhit şirketten alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin tapu iptal tescil talepleri yönünden davanın reddine karar vermesindeki en büyük gerekçenin müteahhit şirketin edimini tam olarak yerine getirmemiş olması olduğunu, fakat yerel mahkeme hükmünün hukuka aykırı olduğundan bu kararı istinaf ettiklerini, dava konusu bağımsız bölüm her ne kadar tam olarak inşaatı bitirilmeden bırakılmış ise de mevcut eksik işler yönünden herhangi bir bedel ve değer hesaplaması yapılmadığını, davacı müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümdeki eksik işler bedeli, dava tarihi itibariyle tespit edildiğinde depo etmeye hazır olduğunu, dava konusu olayda davacı müvekkilinin bağımsız bölümü yükleniciden satın almayı vaadetmekle yüklenicinin haklarına da halef olduğunu, gayrimenkulün ilk maliki … 28.01.2019 tarihinde …’e satış yapmış olduğunu, … ise yalnızca 4 gün sonra 01.02.2019 tarihinde …’ya, … 28.02.2019 tarihinde …’a, … 26.08.2019 tarihinde …’e, … 16.09.2019 tarihinde …’a, … ise 14.10.2019 da …’na devrettiğini, bahse konu devir tarihleri incelendiğinde “gayrimenkul devri için” makul olmayan sıklıkta devir gerçekleştiğini, davalı … ve devir alanlar arasında örtülü muvazzalı anlaşma olduğunu ispatlar nitelikte olduğunu, her davanın açıldığı andaki durum ve şartlara tabi olarak inceleneceğini, dolayısı ile her ne kadar gerekçeli kararda son malik …’na dava açılmaması sebebi ile aleyhe gösterilmiş ise de, davanın açıldığı tarihte bu devirlerin öngörülmesinin mümkün olmadığının da açık olduğunu belirterek, davanın kabulüne, dava konusu gayrimenkuldeki bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tapu iptali davalarında taşınmaz malikinin davada taraf olarak bulunmasının zorunlu olduğu, ancak işbu davada dava tarihi itibariyle malik olan kişinin ve sonradan malik olan kişilerin davada yer almadıkları, davacının da tapu maliklerini davaya dahil etme yönünde bir talebinin de bulunmadığı, davacı tarafından satışın muvazaalı olduğu iddia edilerek tapu iptali talep edilmiş ise de tapu maliklerinin davalı olarak gösterilmediği ve sonradan da davaya dahil edilmediklerinden tapu iptali yönünden verilen ret kararında bir isabetsizlik bulunmadığı, mahkemece hükmedilen tazminat miktarı yönünden de istinafa gelinmemiş olması nedeniyle bu konuda bir inceleme yapılmayarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yükleniciden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 124. Maddesinin 4 fıkrası, 125. maddesi, 369. maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme
3.1.Dava temliken tescil talebine ilişkindir.Davacı,davalı yüklenici …. San. Ve Tic. Ltd. Şti.’nden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescili için eldeki davayı açmıştır.

3.2.Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye ) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya ) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi yoktur. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

3.3.Öte yandan HMK’nın 124/4. maddesinde dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesinin kabul edilebilir bir yanılgıya dayanması halinde hakimin karşı tarafın rızasını almaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebileceği düzenlenmiş olup, davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan HMK hükümleri gereği de Yargıtayca bu hal temsilcide yanılma olarak kabul edilerek davanın gerçek hasıma yöneltilmek suretiyle yargılamanın sürdürülmesi gerektiği benimsenmiştir.

3.4. HMK’nın 125. maddesinde; “(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:
a)İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.
b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.

Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder.” hükmü bulunmaktadır.

3.5.Somut olaya gelince; dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından dava konusu … ilçesi, … Mahallesi, 3376 parsel, 1. kat, 1 numaralı bağımsız bölümün tapuda kat irtifakı ile arsa maliki adına kayıtlı iken işbu dava açılmadan önce 28/01/2019 tarihinde … isimli kişiye, 01/02/2019 tarihinde … isimli kişiye, 28/02/2019 tarihinde … isimli kişiye, 26/08/2019 tarihinde … isimli kişiye, 16/09/2019 tarihinde … isimli kişiye ve 14/10/2019 tarihinde de … adlı kişiye satış yapıldığı görülmüştür.

3.6.Mahkemece dosyaya getirtilen tapu kayıtlarına ve davacı vekilinin 19.03.2019 tarihli davaya cevap dilekçesindeki talebine rağmen devir hususu dikkate alınmadan davacıya anılan yasa maddesindeki yetkileri kullandırılmamıştır.

Bu durumda mahkemece dava konusu bağımsız bölümün dava açılmasından kısa bir süre önce ve davadan sonra 3. kişiye devredilmiş olması sebebiyle davacıya öncelikle HMK’nın 124/4 ve 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlanıp tüm deliller toplandıktan sonra davaya devam edilerek sonuçlandırılması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.