YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2607
KARAR NO : 2023/3074
KARAR TARİHİ : 02.10.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/97 E., 2022/392 K.
DAVA TARİHİ : 06.03.2019
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/83 E., 2021/367 K.

Taraflar arasındaki kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil olmaz ise bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı … vekili ve davalı Kent Konut İnş. A.Ş. vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre B3 Blok 14 n.olu bağımsız bölümü bedelini ödeyerek satın aldığını, ancak tapuda mülkiyetin devredilmediğini, ilgili bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaması halinde ödenen 73.157,00 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı Fidanlar İnşaat Taah. San. Ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümün projesinin Orgirişim adıyla Teknik Kasa A.Ş. ile Asırkent Gayrimenkul Ltd. Şti. sorumluluğunda olduğunu, müvekkili firmanın davalılar arasındaki sözleşmede sadece yapımcı sıfatı bulunduğunu, müvekkilinin inşaatı bitirerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği teslim ettiğini ve kesin kabulun yapıldığını, öncelikle davanın husumetten reddini aksi halde haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı Kent Konut İnş. San. Ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müvekkili firmanın sadece pazarlama ve kontrollük hizmeti olduğunu, taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline ait olmadığını ve taşınmaz üzerine gelen hacizlerden bir sorumluluğu bulunmadığını, davacıya ihtarlarına rağmen davacının tapuyu devralmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalılardan Orgirişim ‘in ( Teknik Kasa A.Ş. Ve A Kent Yaşam) ve … satıcı oldukları, Kent Konut İnş. San. Ve Tic. A.Ş.nin ise satış organizatörü olduğu 26/01/2011 tarihli Kocaeli Büyük Şehir Belediyesi Kent Konur Çayırköy Gölken Konutları 1. Etap Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinin imzalanarak davacıya B-2 normal kat tipi bağımsız bölümün satımı hususlarında taraflar arasında anlaştıkları ve bu hususta ihtilafın olmadığı, dava konusu bağımız bölüm ve söz konusu inşaatın %100 oranında tamamlandığı, davacıya 02.03.2012 tarihinde Kent Konut İnş. San. Ve Tic. A.Ş. nin tarafından teslim edildiği, davacı tarafından ödemelerin tamamlandığı ancak davalılar tarafından söz konusu taşınmaz mülkiyetinin devrinin gerçekleşemediği somut uyuşmazlıkta taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşulu olmakla beraber söz konusu sözleşme türünün geçerli hale gelebilmesi için satıcının teslim koşulunu alıcının ise borcun tamamının ödenmesi suretiyle gerçekleşmesi gerekmekte olduğu, satıcı tarafından her ne kadar teslim gerçeklemiş dahi olsa tapu devrinin yapılmadığı, ancak söz konusu bağımsız bölümün 02.03.2012 yılında teslim edildiği, ibraz edilen SEDAŞ, İSU ve İZGAZ faturaları ile davacıların evde ikamet ettiklerinin sabit olması nedeni ile TMK’nın 2. maddesi uyarınca iyi niyet hükümleri çerçevesinde davacıların tapuda üstüne geçirilmesinde bir behisin olmadığı gibi taraflardan arasında yapılan adi yazılı sözleşmede de inşaatın başlanıldığı tarihten itibaren 600 gün sonra taşınmazın teslim edileceğinin kararlaştırıldığı ve madde 7.5 de belirtilen ödeme yükümlüğünün tamamının bitmesinin beklenilmesi gerektiği maddesine göre borç edimlerinin 21.09.2021 tarihinde tamamlanacağından usul ekonomisi açısından bekletici mesele yapılmadığı bakiye borca ilişkin davalılarının hukuki haklarının baki olduğu, her ne kadar davacı vekili tarafından 01.04.2021 tarihli 4. Celse de vermiş olduğu beyanında taşınmazın üzerindeki hacizlerden ari olarak tescil edilmesini talep etmiş ise de bu hususun daha önce beyan edilmediği gibi bu hususta hacizleri davaya dahil etmek için süre istenmediği bu haliyle dosyanın tamamlanmış olması nedeni ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı … vekili ve davalı Kent Konut İnş. A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararı usul ekonomisi gereği eksik olup nihai karara bir itirazları olmamakla birlikte eksik ve hatalı değerlendirme ile kurulduğundan kararın istinaf yoluyla incelenerek kaldırılması gerektiğini beyanla, Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Çayırköy köy, 155 ada, 2 parsel B 3 blok 3. Kat, 14 no.lu bağımsız bölüm olan meskenin davalılardan Asır Kent Gayrimenkul adına kayıtlı olan kaydının iptali ile taşınmazın müvekkili adına tesciline; iş bu tescilin ise hacizlerden ari olarak müvekkili adına tescil edilmesine karar verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle yerel mahkeme kararı eksik ve hatalı değerlendirme ile kurulduğundan kaldırılması gerektiğini ileri sürerek; kararın istinaf yoluyla incelenerek kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Kent Konut İnşaat vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen karar usul ve yasaya aykırı olup kaldırılması gerektiğini, davacı tarafından tapu iptal ve tescil talepli açılan davada davaya konu taşınmazın değeri belli olmasına karşın dava değeri belirlenmeksizin ve buna göre harç yatırılmaksızın dava ikame edildiğini, usule aykırı bir biçimde dava ikame edildiğini, davanın bu anlamda usul yönünden reddi gerektiğini, davaya konu taşınmazın davacıya müvekkili şirket tarafından satıldığı, müvekkili şirketin kusuru sebebi ile bu satın almanın tapuya şerh verilmediğinin ifade edildiğini, sözleşmede tapuya şerh vermek gibi bir yükümlülükleri olmadığı gibi söz konusu sözleşme noter vasıtası ile de yapılmadığı için bunun hukuken de mümkün olmadığını, burada müvekkili şirketin kusuru ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davacının dava dilekçesinde bahsettiği hususların tümü hukuki dayanaktan yoksun olup sözleşme ile ve gerçek durum ile ilgili olmadığını, Gölkent Projesinin davalılardan Fidanlar, Orgirişim şirketi ve müvekkili şirket arasında belli yükümlülükler yüklenerek yapılan bir proje olduğunu ve bu projede Kent Konutun sadece satış kısmını yüklendiğini, taşınmazın mülkiyetinin müvekkiline ait olmadığını, haciz işlemelerin tarafının müvekkili şirket olmadığını, bu anlamda hacizlerin gelmesine sebebiyet veren müvekkili şirket olmadığından husumet itirazları bulunduğunu, bu nedenle davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi gerekirken bu şekilde verilen kararı kabul etmediklerini, kararın icrasını yerine getirilebilmelerinin mümkün olmadığını, müvekkili şirketin üzerine düşen yükümlükler gereği gibi yerine getirdiğini, davacının, hacizlerin kalktığı ve tapuyu da acilen alarak mağduriyet yaşamaması konusunda ihtar edilmesine karşın tapusunu almayarak bu sonuca kendi kusuru ile sebep olduğunu ileri sürerek; istinaf taleplerinin kabulü ile usul ve yasaya aykırı mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Fidanlar İnşaat vekili istinaf dilekçesinde özetle; Kocaeli Büyükşehir Belediyesi’ne bağlı Kent Konut A.Ş.’nin özel teşebbüs işbirliği ile hayata geçirdiği Gölkent Evlerinin 2012 yılında tamamlandığını, Çakırköy Mevkiinde yapılan projenin satıcısı Orgişim olarak adlandırılan Teknik Kasa Ticaret ve Sanayi A.Ş. ile Asırkent Gayrimenkul Yatırım ve İletişim Organizasyon Ltd. Şti ortaklığı olduğunu, yapımcı firmanın müvekkili şirket olduğunu, müvekkili şirket bu olayda sözleşme karşılığı binaların yapımını üstlendiğini, bitirip teslim ettiğini, bu davada müvekkilinden ne istendiğinin anlaşılamadığını, tapu durumları, kim kime hangi tarihte hangi daireyi devredecekmiş kısımları müvekkilinin konusu olmayıp, müvekkilinin daireyi eksiksiz ve kusursuz inşa edip işini bitirdiğini, daha sonra o daireyi kim alır kim satar onların müteahhit firmayı bağlayan unsurlar olmadığını, yerel Mahkeme bu hususu dikkate almadığını ve müvekkil şirket yönünden red kararı vermesi gerekirken müşterek ve müteselsil olarak sorumlu tuttuğunu, bu durum hukuka aykırı olup yerel mahkeme karının müvekkil şirket yönünden kaldırılması gerektiğini beyanla; yerel mahkemenin hukuka aykırı kararın kaldırılarak müvekkili şirket yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasındaki hasılatın paylaşımına dayalı organizasyon sözleşmesi uyarınca davacıya karşı dairenin tescilinden birlikte sorumlu olduklarının kabulünün isabetli olduğu, bu yönü ile davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine, haciz sahiplerinin davaya dahiline ilişkin gerekli usuli işlem yapılmadığından davacının istinafı da yerinde görülmemiş, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı Fidanlar İnşaat A.Ş. vekili ve davalı Kent Konut İnş. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re’sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve hacizlerden ari şekilde davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalı … vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalı Kent Konut İnş. A.Ş. vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalılardan arsa sahipleri (Orgirişim Teknik Kasa AŞ ile Asırkent Gayrimenkul Ltd Şti adi ortaklığı arsa sahibi sıfatı ile) ile davalı yüklenici Fidanlar Ltd Şti ve işin kontrolörlüğü ile pazarlama ve reklam faaliyetlerini yürütecek olan Kent Konut İnş. AŞ. Arasında hasılat paylaşımı esaslı olarak 24/07/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

2.1. Davacı ile davalılar arasında 26/09/2011 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Buna göre davacı 92.249,00 TL bedelle B-2 normal kat tipi 91 m² konut satın almış, teslim süresi inşaata başlanma tarihinden itibaren 600 gün olarak kararlaştırılmıştır. Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğu görülmüştür.

2.2. Dava dilekçesi incelendiğinde, tapu iptal tescil istemi bakımından tescilin hacizlerden ari şekilde talep edilmemiş olduğu, davacı tarafın hacizlere ilişkin talebini müstakilen dava konusu yapabileceği, 01/04/2021 tarihli 4. celsede ise dava açıp birleştirmek için bir talepte bulunulmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2.3. Temyiz itirazında bulunan davalıların, gerek 24/07/2010 ve gerekse 26/09/2011 tarihli sözleşmelerde imzalarının bulunduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hasılat paylaşımı esaslı yapıldığı, bu hali ile tüm davalıların satıştan faydalandığı, davalılar arasındaki sözleşme hükümlerinin üçüncü kişi konumundaki davacı bakımından sorumluluk esasını kaldırmayacağının anlaşılmasına göre, davalıların tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili, davalı … vekili ve Kent Konut İnş. A.Ş. vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Temyiz peşin harcın davacıya iadesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalılardan alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.