YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2575
KARAR NO : 2023/2387
KARAR TARİHİ : 15.06.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
SAYISI : 2018/486 E., 2021/99 K.
ASLİ MÜDAHİL : 1-… 2- …İnşaat Malzemeleri Akaryakıt Yem
Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. vekili Avukat …
DAVALILAR : 1-… 2-… 3-… 4-…
vekili Avukat … 5-… vekili Avukat …
6- … İnşaat Sarraflık ve Dayanıklı Tüketim Malları Sanayi
Ticaret Ltd. Şti. vekili Avukat …
DAHİLİ DAVALILAR : … mirasçıları : 1-… 2-… 3-
…
DAVA TARİHİ : 03.12.2012
HÜKÜM/KARAR : Ret
…, …

Taraflar arasında görülen tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı ve katılma yoluyla davalılar …, …, …, … vekilleri tarafından temyiz temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen gün ve saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici … İnş…Ltd. Şti. ile diğer davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi bulunduğunu, müvekkilinin, bu sözleşme kapsamında yükleniciye düşen A blok 1. kat 2 no.lu bağımsız bölümü satın aldığını ve tüm satış bedelini ödediğini, yüklenici şirketin inşaatları tamamlayarak arsa sahiplerine karşı olan tüm edimlerini yerine getirdiğini, ancak müvekkilince satın alınan dairenin tapusunun devredilmediğini, taşınmazın tapu kaydında ihtiyati tedbir ve hacizler bulunduğu, müvekkilinin mülkiyet hakkının bunların üzerinde olduğunu ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalılar …, …, … ve … cevap dilekçesinde; daire satışı için yükleniciye vekalet verdiklerini, davacı şirketin ihtiyati tedbirler nedeniyle tapuyu alamadığını, bir kusurlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
2.Davalılar … ve … vekilleri cevap dilekçesinde; müvekillerinin dairenin satışı konusunda yüklenici şirkete vekalet verdiklerini, davacı ile yapılan sözleşmeden haberdar olmadıklarını, yüklenici şirketin arsa sahiplerini de mağdur ettiğini, edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 12.05.2015 tarihli ve 2012/681 Esas, 2015/249 Karar sayılı kararı ile yüklenici şirketin alacaklıları tarafından İİK 94/2. maddesine dayalı olarak açılan ve eldeki dava ile birleşen davaların kabulüne, eldeki davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı … ve diğer bir kısım taraf vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 05.03.2018 tarihli ve 2016/776 Esas, 2018/2042 Karar sayılı kararıyla, davacı … tarafından açılan davada tüketici mahkemesi görevli olduğundan, bu davanın diğer davalardan tefrik edilerek görevsizlik karara verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ve davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen daire satışına ilişkin sözleşmenin adi yazılı olduğu, taraflarca her zaman düzenlenebileceği, davacının aynı zamanda yüklenici şirket hakkıda giriştiği icra takibinde taşınmazın davalı yüklenici şirket adına tescilini sağlamak üzere yetki belgesi aldığı, taşınmazı satın alan bir kişinin borçlu şirket adına tescilini istemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili ve katılma yoluyla davalılar …, …, …, … vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı … vekili temyiz başvuru dilekçesinde; davalı yüklenici şirketin daire satışı için diğer arsa sahiplerinden vekalet aldığını, müvekkilinin bu vekalete dayalı olarak yüklenicinin uhdesinde bulunan 2 No.lu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelinin büyük bir kısmını peşin ödediğini, banka dekontlarının dosyaya ibraz edildiğini, kalan kısmın tapu devrine bırakıldığını, inşaatın süresinde tamamlanamaması, tapu üzerine ihtiyati tedbir konulması gibi nedenlerle tapu devrinin gerçekleştirilemediğini, yüklenicinin inşaatları bitirerek teslim ettiğini, arsa sahiplerine karşı olan tüm edimlerini yerine getirdiğini, daire satış sözleşmesinin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, taleplerinin alacağın temlikine dayandığını, alacağın temliğinin adi yazılı yapılmasının yeterli olduğunu, müvekkilinin, haciz sahibi alacaklılara göre üstün ve öncelikli hak sahibi olduğunu, tanıklarının dinlenmediğini, kaldı ki müvekkilinin, satın aldığı taşınmazın tapusunun verilmemesi üzerine, teminat olarak aldığı senedi icra takibine koymasında hayatın olağan akışına aykırı bir durum olmadığını, satışın muvazaalı olduğu iddia ediliyorsa da bu hususta bir delil getirilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalılar …, …, …, … vekilleri katılma yoluyla verdikleri temyiz dilekçesinde; hükümde asli müdahilin talebinin kabulüne karar verilerek, asli müdahil lehine müvekilleri aleyhine vekalet ücreti takdir edildiğini, kararın bu yönden hatalı olduğunu, asli müdahale talebinin reddi gerektiğini, öte yandan, asli müdahilin davalılar yanında davaya müdahil olduğunu ve davanın reddini istediğini, bu durumda, vekalet ücretine, davalılar aleyhine değil davacı aleyhine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 Sayılı BK’nın 163 vd. (TBK 183 vd.)
3. Değerlendirme
1. Davacı … vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dava, davalı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün sözleşme ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Yüklenici, arsa sahibi ile mevcut kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazanacağı şahsi hakkını sözleşmede yasaklanmadığı sürece üçüncü bir kişiye alacağın temliki sözleşmesi ile devredebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu 163 üncü maddesi hükmüne göre de temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ancak, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil, temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin, farklı nedenlerle aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesi durumlarda şahsi hakların yarışması prensibi söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli (eski tarihli) olanına değer verilir. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile) diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının bir önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin yapıldığı tarihtir.
Somut olayda, davalı yüklenici … İnş…Ltd. Şti. ile diğer davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenmiş olup, davalı arsa sahiplerinin işbu davaya karşı verdikleri cevap dilekçelerinde, bağımsız bölümün satış ve devir yetkisi için yüklenici şirkete vekalet verdiklerini, yüklenici şirket ile hiçbir hukuki ilişkilerinin kalmadığını, bağımsız bölümün davacıya devredilmemesinde bir kusurları bulunmadığını savunmuş olmalarına göre, davalı yüklenici şirketin dava konusu bağımsız bölümün tapusunu hak kazandığı sabittir. Bu durumda, davacının da öncelikli ve muvazaadan ari olmak koşuluyla temlik aldığı şahsi hakka dayalı alarak tapuyu isteyebileceği açıktır. Bu itibarla, somut uyuşmazlıkta temlik tarihinin saptanması önem arz etmektedir.
Davacı ile davalı yüklenici şirket arasında daire satışına ilişkin adi sözleşme düzenlenmiştir. Sözleşmede tarih olarak 10.09.2011 tarihi yazılıdır. Az yukarıda açıklandığı üzere alacağın temliği niteliğindeki bu sözleşme geçerlidir. Fakat, mahkeme gerekçesinde de açıklandığı üzere bu sözleşmenin her zaman düzenlenmesi mümkündür. Sözleşmede dairenin bedelinin 150.000,00 TL olduğu, bunun 130.000,00 TL’sinin peşin ödendiği, kalan 20.000,00 TL’sinin ise tapu devrinden sonra ödeneceği kararlaştırılmıştır.
Asli müdahiller … Grup Yapı İnş..Ltd. Şti ve … müdahale dilekçelerinde, yüklenici şirketten alacakları olduğunu, icra takibinde İİK 94/2 inci maddesine dayalı olarak, dava konusu bağımsız bölümün yüklenici şirket adına tescilini sağlamak üzere yetki aldıklarını ileri sürerek, davanın reddini istemişlerdir.
Bu durumda, davacının hakkı ile asli müdahillerin hakları yarışmakta olup, hangisinin üstün ve öncelikli olduğunun belirlenmesi gerekmekte olup, bu kapsamda tarafların tüm iddia, savunma ve dellilerine göre, temlikin yüklenicinin diğer alacaklılarından mal kaçırma kastıyla düzenlenip düzenlenmediği, davacının temlike dayalı şahsi hakkının, asli müdahillerin haklarına göre üstün ve öncelikli olup olmadığı hususları incelenip araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
2…., …, …, … vekillerinin temyiz itirazlarına gelince;
Mahkemece, asli müdahiller lehine hükmolunan 4.050,00 TL vekalet ücretinin adı geçen davalı arsa sahiplerinden de müştereken ve müteselsilen tahsiline hükmedilmiş ise de asli müdahiller, davalılar yanında davaya müdahale ederek davanın reddini istemişlerdir. Bu nedenle, davalıların, asli müdahiller lehine hükmolunan vekalet ücretinden sorumlu tutulmaları hatalı olmuştur.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

15.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.