YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2435
KARAR NO : 2022/3749
KARAR TARİHİ : 29.06.2022
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacılar vekili ve davalılardan …, …, …, … ile birleşen davada davalı … vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, davacı adli yardım talepli olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 29.06.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023)
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.
Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapuya güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde “yolsuz tescil” kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.
Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.
Somut olayda, davacı ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı/arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümü davalılardan …, davalı …’den satın almıştır. Yani Hanifi dördüncü kişi konumundadır. Davalı … yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldığını iyi niyetli olduğunu belirtmesine ve bu davalı açısından ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın redine karar vermesine rağmen İstinaf Mahkemesinin bu davalı açısından da tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar vermesi TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen “tapuya güven ilkesine” aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalı …’nin kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair yeterli delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalı …’nin mülkiyet iktisabının TMK’nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkemenin TMK’nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara uygun olan kararının Bölge Adliye Mahkemesince kaldırılmasına dair kararının bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararın onanmasına dair kararına muhalifim.
MUHALEFET ŞERHİ
Diğer davalılar hakkında mahkemece yapılan yargılama toplanan deliller, tanık beyanları, Ankara 8. Ağır Ceza Mahkemesinin 2013/192 Esas sayılı dosyasında yapılan maddi vakıa tespitlerinin TBK 74. madde gereğince hukuk hakimini de bağlayacağı gözetildiğinden Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi ilamının onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılıyorum.
Ancak asıl davada dava konusu 8 no.lu bağımsız bölüm maliki davalı … hakkında kurulan davanın kabulüne ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle bozulması gerektiği gerekçesiyle çoğunluk görüşüne katılmıyorum.
Şöyle ki davalı … halen uhdesinde bulunan ve fiilen oturduğu anlaşılan 8 no.lu bağımsız bölümün 2010 yılından bu yana tapuya tescilinden sonra yapılan satışlar nedeniyle daire vasıflı taşınmazın 4. malikidir. Davalı birden fazla tedavül gören bağımsız bölümü tapu kaydına güvenerek oturmak maksadıyla ve bankadan uzun vadeli konut kredisi kullanmak suretiyle iyi niyetle iktisap eden ve iktisabı TMK’nın 1023 maddesi gereğince yasal koruma altında olan iyi niyetli 3. kişidir. Ceza dosyası içeriği ve bu dosyada alınan tanık beyanlarında kötü niyetli olduğu, arsa sahipleri yüklenici ve yükleniciden bağımsız bölümü satın alan kendinden önceki maliklerle birlikte hareket ettiği, bu kişiler arasındaki maddi ve hukuki olguları bildiği veya hâlin icabına göre bilmesi gerektiği iddia ve ispat edilememiştir. Taşınmazı nispeten düşük bir bedelle satın alması kötü niyet göstergesi olamaz. Zira herkesin uygun koşullarda konut sahibi olmak istemesi hayatın olağan akışına uygun bir davranıştır.
Kendinden önceki satıcı Ömer’i daha önce tanıdığı herhangi bir yakınlığı olduğu iddia ve ispat edilememiştir. Bitmiş bir bağımsız bölümü, emlak ofisi aracılığıyla çıkarılan satış ilanını görerek almış, bedelini banka kredisi ile ödemiş, taşınmazda halen oturan, iyi niyetli 3. kişidir.
Hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyorum.