YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2292
KARAR NO : 2023/3098
KARAR TARİHİ : 03.10.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/958 E., 2022/73 K.
DAVACI-KARŞI DAVALI : … Vekili Avukat …
DAVALI-KARŞI DAVACI : … Vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 08.09.2014
HÜKÜM/KARAR : Davalı – Karşı Davacının Asıl Davaya Yönelik İstinaf Başvurusun Kabulüne, Diğer Yönlerden Esastan Reddine,
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/456 E., 2019/57 K.

Taraflar arasındaki asıl dava tapu iptal tescil, karşı dava tapu iptal tescil kabul olmazsa alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, karşı davanın ise alacak talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı-karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı-karşı davacı vekilinin ise karşı dava yönünden istinaf başvurusunun reddine, asıl dava yönünden yargılama giderleri yönünden itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın kabulüne, karşı davanın alacak talebi yönünden kabulüne, asıl davadaki yargılama giderlerinden davacının sorumlu tutulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.ASIL DAVA
Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin arsa ortağı ve yüklenici olarak davalı ile Ankara 39. Noterliği’nin 18/08/2010 tarih ve 20266 yevmiyeli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” ile Ankara ili Mamak ilçesi Akşemsettin Mahallesi 37234 ada ve 4 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde bina yapımı konusunda anlaştığını, projenin sözleşme ile belirlendiğini ve kesinleştiğini, müvekkilinin dava konusu inşaata 13/04/2011 tarihinde ruhsat alarak başladığını, sözleşme gereği 18 ay iş gününde bitirilmesi gerekirken 12/11/2013 tarihinde inşaatı %100 seviyesinde bitirdiğini ve 16/07/2014 tarihinde de yapı kullanma izin belgesini aldığını, müvekkilinin yükümlülüğünü eksiksiz yerine getirmiş olmasına ve tüm taleplerine rağmen davalının 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapuda devirlerini yapmadığını, sözleşmenin 7. Maddesine göre, bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin hakediş tarihinden itibaren 3 gün içerisinde verilmesi gerekirken, taşınmazların satış yetkisinin verilmediğini, söz konusu bağımsız bölümlerin daha inşaata başlarken satıldığını ve bedelinin de önemli bir kısmının alındığını, gönderilen ihtara rağmen davalının satış yetkisini vermediğini belirterek sözleşme uyarınca müvekkiline düşen 11 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; tarafların dava konusu taşınmazın hissedarları olduğunu, taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapılması hususunda müteahhit sıfatıyla, davacı tarafla sözleşme imzalandığını, müvekkilinin kendisine verilecek dairelerin vadi manzaralı olması şartıyla, 2 daireye razı olduğunu, sözleşmede, “daire paylaşımı” başlığı altında hüküm bulunduğunu, müvekkilinin yurtdışında yaşadığını, sözleşmeyi imzaladıktan ve gerekli işlemler için davacı tarafa vekaletname verdikten sonra Avusturya’ya gittiğini, 2011 yılı yaz tatili için geldiğinde, projenin farklı çizildiğini ve binanın anlaştıkları gibi inşa edilmediğini, kendisine isabet eden dairelerin, üzerinde anlaşmaya varılan daireler olmadığını fark ettiğini, davacı tarafın, tek dairenin isabet etmesi gereken yöne çift daire isabet edecek, çift dairenin isabet etmesi gereken yöne tek daire isabet edecek şekilde proje hazırlayarak karışıklığa neden olduğunu, müvekkilinin kuzeydoğu cepheli olması gereken dairelerinin, bir penceresinin doğu, tamamı kuzey ve bir penceresinin de batı olacak şekilde inşa edildiğini, davacının bu durumu bir projelendirme hatası olarak açıkladığını, ancak aynı kat diğer yöndeki daireyi yeğenine verdiğini, yeğenini ikna ederek durumu düzeltmeye çalışacağını söylediğini, izni bitene kadar müvekkilini oyaladığını, hatasını düzeltme konusunda olumlu herhangi bir girişimde bulunmadığını, müvekkilinin de bunun üzerine daire satış yetkisini de içeren vekaletten müteahhit davacıyı azlettiğini, Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/51 D.İş sayılı dosyası ile yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile; müvekkiline verilen dairelerin, sözleşmede kabul edilen paylaşıma uymadığının, tam karşılığı olmasa da daire başına 10.000,00 TL şerefiye kaybı olduğunun tespit edildiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III.KARŞI DAVA
Davalı vekili karşı davasında ise; sözleşmeye ve ortak iradeye tam anlamıyla uymasa da, 3.kat 10 no.lu daire mevcut haliyle müvekkiline ait kalmakla birlikte, 2.kat 7 no.lu dairenin, 3.kattaki ön-vadi manzaralı, güney doğu cepheli 12 no.lu daire ile takas edilmesini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde, sözleşmeyle kararlaştırılan daire paylaşımına uymayan mevcut 2 daire nedeniyle, müvekkilinin uğradığı şerefiye farkı zararına karşılık, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, daire başına 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL’nin ticari reeskont faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsilini talep etmiş; 10/02/2019 harç tahsil tarihli ıslah dilekçesi ile karşı davadaki tazminat talebi yönünden talebini 15.000,00 TL ıslah etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği, inşaatın süresinde bitirildiği halde davalının 11 ve 12 numaralı taşınmazların tapuda devrini yapmaması nedeniyle tapuda iptali ve kendi adına tescilinin yapılması talebine ilişkin olduğu, dava konusu inşaat projesinin sözleşmeye aykırı olarak hazırlandığı, davalı-karşı davacının onayına sunulmadığı, sözleşmeye uygun şekilde proje hazırlatmayan ve inşaat yapmayan yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı açık olup, arsa sahibinin tapuda devir yapmamakta haklı olduğu, karşılıklı borç yükleyen sözleşmenin ifasını talep eden tarafın, kendi edimini tam olarak ifa etmedikçe karşı tarafın edimini ifa etmesini istemesinin mümkün olmadığı, ancak bu aşamada bu eksikliğin giderilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle yüklenicinin eksikliği tazmin suretiyle gidermesi mümkün olduğundan uyuşmazlığın var olan davada giderilmesi, yargılamanın en az masrafla ve süratle çözümlenmesi ilkesi gereği, uyuşmazlığın yeni davalara taşınmaması için birlikte ifa koşuluyla davacının talebinin kabulü gerektiği, karşı davanın konusu ise arsa sahibinin, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye aykırı olarak yüklenicinin projeyi hazırlaması ve inşaatı bu projeye göre yapması nedeniyle arsa sahibine ait olan 7 ve 10 numaralı dairelerin vadi manzaralı kuzeydoğu ön cepheli daireler olmadığı, sözleşmede belirlenen daireler ile mevcut daireler arasında yön-cephe-değer bakımından büyük farklılıklar bulunduğu, inşaatın yeniden inşa imkanı kalmadığından; mümkün olursa karşı davacıya ait 7 no.lu dairenin 3. kattaki 12 no.lu daire ile takas edilmesi, mümkün olmadığı takdirde sözleşmeye aykırı olarak yapılan 2 daire nedeniyle şerefiye farkı zararının karşılanması talebine ilişkin olduğu, usul ve yasaya uygun bulunup, denetime elverişli bilirkişi raporunda açıklandığı üzere takası talep edilen dairelerin dava dışı üçüncü kişilere devri nedeniyle takasın mümkün olmadığı, davalı karşı davacıya ait dairelerin, sözleşmede kararlaştırılan vadi manzaralı kuzeydoğu cepheli daireler olmaması sebebiyle 7 nolu dairenin şerefiye bedelinin 12.500,00 TL, 10 no.lu dairenin şerefiye bedelinin 12.500,00 TL olduğu, davacının …’ın asıl davasının kabulü ile, 11 ve 12 no.lu dairelerin davalı adına tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı karşılık davacı …’nın karşılık davasının kabulü ile, her bir daire için 12.500,00’er TL olmak üzere toplam 25.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacı karşılık davalıdan alınarak davalı karşılık davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı- karşı davalı vekili istinaf başvurusunda; asıl davanın kabulü ile davalı tarafça müvekkiline devirden kaçınılan 11 ve 12 no.lu dairelerin davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ilişkin kısmın onanmasını, aynı hükümde bulunan “karşılık davada verilen tazminat kararının infazından sonra olmak üzere, ibaresinin kaldırılmasını talep ettiklerini, karşı dava yönünden ise, müvekkilinin yaptığı proje de dahil olmak üzere iş ve işlemlerin davalı- karşı davacının yurt dışında olması nedeniyle vekili Malik Sağlam’ın Ankara 39.Noterliğinin 18/08/2010 tarih ve 20267 yevmiye numaralı düzenleme şeklîndeki vekâletnamesindeki yetki ile onayladığını, her ne kadar dairelerin konumu sözleşmede belirtilmişse de; projenin onay aşaması ve arsanın konumu dikkate alındığında, fiziki koşullar ve sözleşmenin; Sözleşmenin Şartları başlıklı 1. maddesinde “projesinde kesinleşecek” ibaresinin de projenin kesinleşmiş halinin kabul edileceğini gösterdiğini, bilirkişi kurulunun daireleri belirlerken sözleşmedeki “Binaya Yüksek Yoldan Bakarken” ayrımını gözden kaçırdığını, müvekkilinin inşaatı sözleşmesine uygun ve süresinde tamamlayarak teslim ettiğini, ancak davalı- karşı davacının dairelerin ferağını vermeyerek edimini yerine getirmediğini, buna rağmen davalı-karşı davacıya ait 7 ve 10 no.lu daireler yönünden şerefiye bedelinin tahsiline karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek; mahkeme kararındaki asıl davada “karşılık davada verilen tazminat kararının infazından sonra olmak üzere” ibaresinin kaldırılmasını, karşı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı- karşı davacı vekili istinaf başvurusunda; mahkemenin tüm tespitlerine rağmen karşılık davadaki, karşı edimin infazından sonra dahi olsa, davacının davasının kabul edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı yüklenici, binayı sözleşmede kararlaştırılandan farklı proje hazırlayıp, müvekkilinin rızasını da almadan inşa ettiğinden iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, her ne kadar gerekçeli kararda müvekkilinin takas talep ettiği dairenin dava dışı 3.kişilere devri nedeniyle takasın mümkün olmadığı gerekçesiyle bu talebi reddedilmişse de; tapu kayıtları incelendiğinde takas istenilen dairenin müvekkilinin mülkiyetinde olduğunun görüleceğini, yüklenicinin, 3.kişilere haricen satışı kastediliyorsa; karşı davalı yüklenicinin, 3.kişiye yaptığı satışın, geçerli bir şahsi hak temliki olarak değerlendirilmesinin maddi ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, binanın geldiği aşama dikkate alınarak, sözleşmeye uygun şekilde yeniden inşası mümkün olmamakla, adilane bir çözüm önerisi olarak, ileri sürülen takas talebi, son derece yerinde iken; mahkemece, yerinde olmayan gerekçe ile bu talebin reddinin doğru olmadığını, şerefiye farkı zararı ile ilgili olarak ise, kararın dayanağı olan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, dairelerin sözleşmeyle kararlaştırılan nitelikleri taşımaması nedeniyle, şerefiye farkına karşılık, hiçbir somut bilgiye, karşılaştırmalı bir emsal araştırmasına dayanmaksızın, takası istenen daire ile aralarındaki bedel farklılıkları ortaya konulmadan soyut bir şekilde daire başına 12.500,00 TL gibi genel bir rakam belirtilmesinin kabul edilmediğini, bu tutarların, denetime elverişli hiçbir kriteri ortaya konulmadığı gibi, gerçek değeri de yansıtmadığını, somut olayda, ihtilafın ortaya çıkmasına kusuruyla sebebiyet veren ve müvekkili arsa ortağını büyük zarara uğratan davacı- karşı davalı yüklenici olmakla; müvekkilinin işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiği söylenemeyeceğinden, asıl davanın kabulünün doğru olmadığını, kabule göre de, öncelikli ifa, karşı dava yönünden olduğuna, asıl davanın kabulü, karşı davadaki edimi yerine getirmeye bağlandığına göre, müvekkili aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin de doğru olmadığını belirterek; mahkeme kararının kaldırılarak, asıl davanın reddi ile, karşı davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında “Dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemece verilen kararda aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan hususlarda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı-karşı davalının tüm, davalı-karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.

Mahkemece asıl dava yönünden; dava konusu inşaat projesinin sözleşmeye aykırı olarak hazırlandığı, davalı-karşı davacının onayına sunulmadığı, sözleşmeye uygun şekilde proje hazırlatmayan ve inşaat yapmayan yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı, arsa sahibinin tapuda devir yapmamakta haklı olduğu, karşılıklı borç yükleyen sözleşmenin ifasını talep eden tarafın, kendi edimini tam olarak ifa etmedikçe karşı tarafın edimini ifa etmesini istemesinin mümkün olmadığı, ancak bu aşamada bu eksikliğin giderilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin eksikliği tazmin suretiyle gidermesi mümkün olduğu gerekçesiyle birlikte ifa koşuluyla davacının talebinin kabulüne karar verilmiştir. Bu durumda asıl dava yönünden davalı arsa sahibi davaya direnmekte haklı olup, davanın açılmasına da sebebiyet vermediğinden, asıl davada davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekirken, davalı arsa sahibinin yapılan yargılama giderlerinden sorumlu tutulması ve davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru olmamış, davalı-karşı davacı vekilinin bu gerekçe ile asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı-karşı davalı vekilinin asıl ve karşı davaya yönelik istinaf başvurusunun reddine, davalı-karşı davacı vekilinin karşı davaya yönelik istinaf başvurusunun reddine, davalı- karşı davacı vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının asıl dava yönünden kaldırılmasına, asıl davanın kabulü ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına” karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı-karşı davalı temyiz dilekçesinde istinaf dilekçesinde belirttiği itirazlarına ek olarak asıl davada yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı-karşı davacı istinaf dilekçesinde belirttiği itirazların temyiz dilekçesinde yinelemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil, karşı davada ise yine aynı sözleşmeden kaynaklı olarak tapu iptal tescil kabul edilmezse alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

HMK’nın 326ıncı maddesi,

6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı-karşı davalı yüklenicinin davalı-karşı davacı ile imzalamış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirdiği ancak taraflar arasındaki sözleşmedeki daire paylaşımının projede değiştirildiği ve bundan davalı arsa sahibinin bilgilendirilmediği, davalıya fiilen teslim edilen dairelerin de sözleşmede kararlaştırılan dairelerden değer olarak düşük olduğunun dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları ile sabit olduğu, mahkemece inşaatın geldiği seviye dikkate alınarak birlikte ifa kuralınca asıl davanın kabulüne karşı davanın ise değer farkı yönünden talebi açısından kabul edilmesinde aykırılık bulunmadığı, asıl davanın açılmasına davalı arsa sahibinin sebebiyet vermediği davacı yükleniciye sözleşme gereği hakettiği dairelerin proje değişikliğinden ötürü verilmemesinde haklı olduğu yani davalının asıl davanın açılmasına sebebiyet vermediği gerekçesiyle asıl davadaki yargılama giderlerinden davacı yüklenicinin sorumlu tutulmasının hukuka uygun olduğu anlaşıldığından taraflar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine ,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.