YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2283
KARAR NO : 2023/2450
KARAR TARİHİ : 21.06.2023
…
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/522 E., 2022/576 K.
…
HÜKÜM/KARAR : Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : … Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/175 E., 2021/345 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı yüklenici ile davalı arasında …15 sayılı arsa vasıflı taşınmaz hakkında Ayancık Noterliğinin 29/07/2015 tarih ve 2312 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede “1 bloktan oluşan 2 bodrum + bir zemini+ 2 normal + 1 dubleks katlı ve her katta üç adet bağımsız bölüm olmak üzere inşa edilecek binanın 1. bodrum katındaki 13 no.lu, zemin katta bulunan 2 no.lu ve 3. katta bulunan 11 no.lu bağımsız bölümler davalıya ait olacak, geriye kalan diğer bağımsız bölümler ise müteahhide bırakılacaktır.” denildiğini, davacı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırıldığı gibi tüm taşınmazları davalıya eksiksiz teslim ettiğini, 2. bodrum katta yer alan, 1 ve 2 no.lu eklenti olarak projesinde belirtilen alanların esasen yüklenicinin uhdesinde kalmasına karşılık, davalıya ait olan dükkanın hemen altında yer alması, dükkana ilave değer ve alan da katacağı düşünülerek davalıya bedel mukabilinde teklif edildiğini ve davalının kabulü ile projede davalıya ait olan 13 no.lu dükkana eklenti olarak eklendiğini, içinde merdiven bağıtları da inşa edildiğini, arz edilen bu durum sözleşme dışı iş ve imalat olup yüklenicinin uhdesinden davalının uhdesine ve lehine geçmiş bulunduğunu ancak bedelinin halen ödenmediğini, davalıya Ayancık Noterliği 06 Mart 2018 tar ve 730 no.lu yevmiyesi ile ihtar edilerek tebliği müteakip 10 gün içinde, sözleşmede davalıya ait 13 no.lu bağımsız bölüme eklenen ve esasen de müteahhide kalan Ek 2 Brüt 92 m² ve Ek 1 Brüt 4 m² olarak inşa olunan her iki eklentinin değerinin (fazlaya ilişkin tüm hakları saklı tutarak) eksperlikçe o an için rayiç birim metrekare fiyatı olan 1.500,00 TL üzerinden toplam 198.000,00 TL olduğu, banka hesabına ödenmesi hususu ihtar edildiği, davalı da Ayancık Noterliğinin 19 Mart 2018 tarihli ve 888 no.lu yevmiyesi ile itiraz ederek niza çıkartıldığını, taraflar arasında daha önce bedel belirlenemediğinden mahkemece tazminat değerinin tespiti ve tahsili istemi ile başvuruda bulunulduğu, davanın kabulü ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL tazminatın, cevabi ihtar tarihi olan 19/03/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının haksız olduğunu, iyi niyetli davranmadığını, tapuda sözleşmeye uygun bir şekilde devrin gerçekleştiğini, tarafların resmi senette de görüleceği üzere karşılıklı anlaştıklarını, yüklenicinin art niyetli davrandığını, davacı tarafın art niyetli davrandığı, yapılan düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 1 no.lu paragrafta “1-Arsa sahibine ait bağımsız bölümler müteahhidin kendine kalacak bağımsız bölümler ile aynı özelliklerde olacak ve bütün binada TSE belgeli malzemeler kullanılacaktır” şeklinde anlaşma yapıldığını, ancak müteahhit yapılan bu anlaşmada henüz mimari proje çizilmediğinden daha sonra projeyi çizdirirken tapu evraklarından da görüleceği üzere davalıya ait olan Zemin kattaki yeri 50/1000 paylı şekilde, kendisine ait katlarda ise 60/1000 ve 70/1000 paylı yerleri aldığı, yani 30/1000 buradan davalıdan fazla yer aldığını, yine aynı şeklide dubleks evde de davalıya 80/1000 paylı dubleksi verirken, kendisi ise 90/1000 paylı iki adet dubleks aldığını, yani burada da 20/1000 pay fazladan aldığını, davacı proje çizdirirken kötü niyetli davranarak davalıya düşen tarafı küçük çizip davalıyı mağdur etmeye çalıştığını, tüm kalorifer bacasını da davalının taşınmazlarının olduğu tarafa denk getirerek kullanım alanlarını daralttığını, bu durum karşısında kendisine gittiğinde durumu düzelteceğini, satış senedindeki şekilde anlaşma yapacaklarını, yapılan eksiklik ve hatalar nedeni ile tapu sicilindeki şekilde anlaştıklarında herhangi bir sorun kalmayacağını beyan ettiğini ve bu nedenle bu şekilde tapu sicilinde paylaşım yapıldığını, aradan geçen zaman nedeni ile kötü niyetli olarak bu davayı açtığını bodrum katın dükkan ve 2. bodrum kattaki eklentilerin dükkan (işyerine) ait eklentiler olduğunu, anahtar teslim olarak teslim edilecek bölümlerde kapı kolları, eksik camlar, akan çatı, delik kalorifer boruları gibi eksiklikler de bulunduğunu, açıklanan nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme gereği taraflara düşecek bağımsız bölümlerin metrekaresi üzerinden bilirkişi tarafından hesaplanan paylaşım oranlarının davalıya %30,3, davacıya ise %69,7 düşecek şekilde olduğu ayrıca İnşaat Bilirkişisi …’in 01.08.2021 tarihli 2. ek raporuna göre; proje üzerinde davaya konu e1 ile belirtilen eklentinin 34,96 m² ve e2’nin 72,57 m² olduğu belirtilmesine karşılık yerinde yapılan ölçümde e1 ile gösterilen alanın 48,19 m² olduğu e2’nin metrekaresine itiraz olmadığı için ölçüm yapılmadığı belirtildiği, E1 ile gösterilen alanın serbest piyasa rayiçlerine göre 48,19 *750=36.142,50 TL, E2 nin ise 72,57*750=54.427,50 TL olmak üzere ikisinin toplam değerinin 90.570,00 TL olduğu hususu tespit edildiği, davalının, davaya konu eklentinin projeye uygun olmadığı için oturma ruhsatı alınamadığına ilişkin bir itirazı bulunmamakta olup taraflar arasında bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığı anlaşılmakla mimar bilirkişiden rapor aldırılmasına gerek görülmediği, davaya konu eklentilerin davalıya ait dükkan niteliğindeki bağımsız bölüme en az 90.570,00 TL değer kazandırdığı ya da bu eklentiler ayrı bir bağımsız bölüm numarası alsaydı dava tarihi itibari ile en az 90.570,00 TL piyasa rayiç değerinin olacağı anlaşılmakla sonradan kazanılan alanın tamamının davalıya bırakılmasının hakkaniyetsiz olacağından sözleşmedeki paylaşım oranına göre tarafların ortak kazanımı olduğunun kabulüyle davacının davasının kısmen kabulü ile 63.127,29-TL’nin 19/03/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı asil istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapusu kendisine ait olan malının kendisinden tekrar parasının alınacağını hiç aklından geçirmediğinden avukat bile tutmadığını, şu an emekli, hiçbir ticari faaliyeti olmayan ve emekli maaşı ve Ayancık’ta bulunan 1 ev ve 1 dükkan kirası ile geçimini sağladığını, yerel mahkeme kendisine taahhüt edilen anahtar teslim yerine eksik kalorifer petekleri, akan çatı, kırık cam gibi mağduriyetlerini göz ardı ettiğini, müteahitin şahit olarak yanında iş verdiği … ve …’u dinlettiğini, ezberletilmiş ifade verdiklerini, şahit gösterilen … dinlenmediğini, ekl ve ek2 hariç bağımsız bölümlerin toplam alanının 2134.26 olduğunu, bu 9533 oranına göre kendisine 704.30 metrekare yer düşmesi gerektiğini, halbuki dava konusu yer haricinde kendisine … metrekare alan düştüğünü, kendisinin 57.30 metrekare alanının burada eksik kaldığını bu eksik kalan alanların en alt bodrum kattaki 13.08.2021 tarihindeki büyük … selinde sel, çamur ve balçıkla dolduğunu, 105.53 metrekare alandan düşüldüğünde 48.23 metrekare muvazzalı alan kaldığını, yani 15.91 metre kare alanı davalıya düştüğünden geriye müteahhidin uhdesine 32.31 metrekare yer kaldığını, kendisine ait dükkan, daire ve dubleks dairelerden eksik kalan 57.30 metrekare alan toprak altında sel ve balçık dolan ekl ve ek2 alanlarla telafisinin de hiç adil olmadığı gibi, bu hesaplamalarda bilirkişinin tüm inşaat alanı ve paylaşımı üzerinden hesaplama yapmadığını ve bu hususu mahkeme ısrarla söylediği halde mahkemenin gözden kaçırdığını, bu nedenle kararın kaldırılması için istinaf talebinde bulunduğunu belirtmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yanlar arasında 29.07.2015 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra davalı arsa sahibinin tamamının maliki olduğu 145 ada 15 parsel sayılı taşınmazın 67/100 payını davacı yükleniciye devrettiği, 33/100 payını kendi üzerinde bıraktığı, sözleşmede paylaşım oranına ilişkin bir hüküm bulunmamakla birlikte tapu devri %33-%67 oranına göre yapıldığına göre bölüşüm oranının bu şekilde kararlaştırıldığının kabulü gerektiği, öte yandan sözleşmede fazladan inşaat alanı çıkması durumunda kime ait olacağı konusunda bir düzenleme de bulunmayıp böyle durumlarda mahkemece kabul edildiği üzere bu fazlalığın yanlar arasında kararlaştırılan paylaşım kuralına göre paylaştırılması gerekirse de öncelikle fazladan olup davalıya ait dükkana eklenen dava konusu depoların fazladan inşaat alanı olup olmadığının tesbiti gerektiği, yanlar arasındaki sözleşmede davalıya düşen dairelerle davacı yükleniciye ait olacak dairelerin aynı olacağı kararlaştırılmasına karşın gerek bilirkişi raporu, gerekse dosyaya getirtilen projenin incelenmesinden davalıya ait 2 ve 11 bağımsız bölüm sayılı dairelerin yükleniciye bırakılan dairelerden küçük yapıldığının sabit olduğu, İnşaat Mühendisi bilirkişi … ‘in dosya arasında bulunan 12.04.2021 tarihli ek raporunda dava tarihi itibariyle davalıya düşen dükkanın değerine davaya konu iki adet depo eklenmeksizin davalıya düşen dükkan ve iki dairenin toplam değeri 1.038.805,00 TL, davacıya düşen dairelerin toplam değeri 2.798.000,00 TL olarak ve bu halde taraflara düşen bağımsız bölümlerin oranı davalıya düşen bağımsız bölümlerin oranı %27, davacıya düşen bağımsız bölümlerin oranı %73 olarak belirlendiği, 01.08.2021 tarihli ek raporda ise davaya konu eklentiler de dahil edildiğinde davalıya ait dükkanın değerinin 483.375,00 TL olduğu belirtildiği, davalıya düşen dükkanın eklentisi olan dava konusu depolarla birlikte değeri 483.375,00 TL, yine davalıya düşen 2 bağımsız bölümün değerinin 216.000,00 TL, 11 bağımsız bölümün değeri 430.000,00 TL olmak üzere davalıya düşen bağımsız bölümlerin toplam değerinin 1.129.375,00 TL, davacıya düşen bağımsız bölümlerin toplam değerinin ise 2.798.000,00 TL’si olduğu gözetildiğinde dava konusu eklentiler de dahil davalıya düşen bağımsız bölümlerin değerinin bağımsız tüm bölümlerin toplam değerinin %28,75’ine, davalıya düşen bağımsız bölümlerin değerinin ise %71,25’ine tekabül ettiği görüldüğü, şu hale göre davalının alması gereken orana müsavi değerde bağımsız bölüm alamadığına göre fazladan ortaya çıkan imalatın davalıya verildiğinin kabulünün de mümkün olmadığı, bu nedenlerle davanın reddi gerekirken kısmen kabulünün isabetsiz olduğu belirtilerek davalının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuda kurulu irtifak ve arsa paylarında sözleşme oranının aynen korunduğunu, davacı ve davalıya ait arsa paylarının toplamının bu oran üzerinden dağıtıldığını, (Tapu Kaydına Göre 330/1000 … -660/1000 … )
2.İstinaf ilamında; taraflara düşen bağımsız bölümlerin rayiç değerleri üzerinden sözleşme nisabına göre değerlendirilme yapılmasının esaslı yanılgı olduğunu, bilirkişi …’ e ait raporda, bahse konu rayiçlerin hangi tarih (Dava/Sözleşme/Teslim) esas alındığının belirtilmediği gibi, bu bilirkişinin yalnızca dava konusu eklentilerin Bayındırlık Birim Fiyatlarına göre maliyet hesabı yaptığını,
3.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı müteahhide kalan kısım içinde kalan ve daha sonra davalının dükkanına eklenti olarak ilave edilen Ek-1 ve Ek 2 kısımlarına yönelik olduğunu,
4.Yine noter sözleşmesi krokisinde, zemin dükkan altında kalan, bodrum kat kısmının müteahhit davacıya bırakıldığının taraflarca belirlendiğini,
5.Davalının, teslim aldığı bağımsız bölümlere dair nizası da olmadığı üzere; davalının istinaf beyanında 6. madde olarak yazdığı kısımda; davalı, dükkanına eklenti olarak yapılması kararlaştırılan e1 ve e2 kısımlarında, davalı yararına imalat yapılacağı için taraflar arasında sözleşmeden ayrı olarak 70.000.00 TL’ye anlaşıldığını ikrar ettiğini, hatta bu bedelini ödediğini de iddia ettiğini,
6.Bu durumda, borcunu kabul eden davalının, borcunu ödediğini ispat yükü altında olup, mahkemenin de davalının bu ikrarı ile bağlı olduğu dikkate alınmaksızın davanın reddine karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu belirterek, hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Taraflar arasında Ayancık Noterliği 29/07/2015 tarih ve 2312 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olup davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. Sözleşmede paylaşım oranı belirlenmemiş ise de sözleşmenin imzalanmasının akabinde yapılan tapu devirlerinde 67/100 pay davacı yükleniciye devredilmiş, 33/100 pay arsa sahibi uhdesinde kalmıştır. Bu durumda paylaşım oranının %33-%67 şeklinde kabul edilmesi uygundur.
3.Bölge adliye mahkemesinin fazla yapılan imalatın kabul edilen oran doğrultusunda taraflara taksiminden önce uyuşmazlık konusu deponun fazla inşaat olup olmadığının belirlenmesi gerektiği yönündeki tespiti isabetli olup bilirkişi raporunun bu doğrultuda değerlendirilmesi neticesinde dava konusu deponun hesaplamaya dahil edilmiş haliyle dahi davalı arsa sahibinin sözleşmeye göre kararlaştırılan oranda bağımsız bölüm alamadığı anlaşılması karşısında bölge adliye mahkemesinin ilk derece mahkemesi kararı kaldırarak davanın reddine karar vermesinde hukuka aykırılık bulunmamıştır.
4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden ilgiliye yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.