YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2215
KARAR NO : 2023/2990
KARAR TARİHİ : 27.09.2023

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1331 E., 2022/230 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/956 E., 2021/352 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılara vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 4 ada 9 parsel 89.800 m2 büyüklüğündeki taşınmazın tapuda davacıların murisi adına kayıtlı iken sonradan yapılan imar çalışmaları ile 16185 ada 4 parsel, 16630 ada 1 parsel, 16631 ada 1 parsel, 16794 ada 19 parsel ve 16794 ada, 20 parsel olmak üzere beş parçaya dönüştürüldüğünü, davacıların murisi ile davalı yüklenici kooperatif arasında 08/05/1992 tarihinde arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi akdedildiğini ancak sözleşmeye göre bina yapılması gereken 19 ve 20 parsel sırasında kayıtlı taşınmazlar üzerinde hiçbir inşai faaliyette bulunulmadığını ileri sürerek, 16794 ada 19 parsel ile 16794 ada 20 parsel sayılı taşınmazlar yönünden sözleşmenin kısmi olarak feshini ve taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve bu parsellerin hisseleri oranında davacılar adına tapuya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşmede mevcut imar durumuna göre arsa üzerine yapılacak olan dairelerin % 26 sının arsa sahiplerine, kalan %74 ünün ise davalı kooperatife ait olacağını, sözleşme gereğince imar durumuna göre parsel düzenlemesi yapıldığını ve taşınmazın beş farklı parsele dönüştürüldüğünü, bu taşınmazlara yapılacak dairelerin sözleşme gereği % 26 oranına göre 91,52 adet olarak belirlendiğini, arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümlerden 48 adedinin bitirilerek teslim edildiğini, 43,52 adet dairenin ise yapım ve imalatına devam edilerek teslime hazır hale getirildiğini,arsa sahiplerinin almaları gereken toplam 91.52 adet dairenin tamamının yeni 6 sayılı parseller üzerine inşaa edildiğini, arsa sahiplerine her parselden daire verileceği şeklinde veya tüm arsalara mutlaka daire yapılacağı şeklinde sözleşmede bir düzenleme bulunmadığını, davacıların kısmı fesih taleplerinin haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu parsellerde yapılaşma imkanı bulunmadığından sözleşmenin ifasının imkansız olduğu ve davalının ifayı uzatılan sürede de tamamlamadığı ve tamamlayamayacağı, sözleşmede belirlenen oranda bağımsız bölümü kendi adına tescil ettirmiş olduğundan dayaya konu parseller bakımından davalının talepte bulunmayacağı, aksinin kabulünün hakkaniyete aykırı olacağı değerlendirilerek; sözleşmenin 19 ve 20 parseller münhasır olarak geçersizliğinin tespiti mahiyetinde feshine ve davalıya ait mülkiyetin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı arsa sahiplerinin 36.706,25 m2 lik imar alanının % 26 sı olan 9543 m2 lik kısmını 16185 ada 6 parsel sayılı taşınmazdan aldıklarını ve bu taşınmazın % 96 lık kısmının arsa sahibi olan davacılar (… Mirasçıları) adına tescil edildiğini,16185 ada 6 parsel sayılı taşınmaza imar mevzuatının gerektirdiği maksimum inşaat alanı yapıldığını, arsa sahipleri açısından önemli olan hususun sözleşme gereğince yapılacak olan dairelerin % 26 sını almış olmaları olduğunu ve arsa sahiplerine de bu orana denk gelen 91,52 adet dairenin 16185 ada, 6 parsel üzerinde yapıldığını, dava konusu 16794 ada 19 ve 20 parsellerin her ne kadar ayrı parsel iseler de APKİS sözleşmesinin bir parçası olup ayrı düşünülmesinin mümkün olmadığını belirterek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu olmayan parseller yönünden inşaatın tamamlanma oranının %95 olduğunun belirlendiği, eldeki dava konusu taşınmazların yüz ölçümü itibariyle yapılaşma üzerinde yapılaşma imkanı bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşme bir bütün olarak değerlendirildiğinde davacı arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin sayısının imar uygulamasından sonra oluşacak imar durumuna göre oluşacak daire sayısının %26 oranındaki miktar olduğu, yapılaşma imkanına göre diğer parsellerdeki inşaatın yapım durumuna göre sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının oluşmadığı, diğer parsellerdeki bağımsız bölüm sayısının toplamına göre % 26 oranındaki dairelerin arsa sahiplerine verilmesi gerektiği, bu parsellerdeki tamamlanma oranına göre de eldeki davaya konu talebi ileri süremeyeceği anlaşılmakla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yüklenicinin ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinde %26-74 oranı gereğince tüm haklarını almış olup, inşaat yapılamayan 19 ve 20 parsel yönünden sözleşmenin kısmen feshinin gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmi olarak geriye etkili feshi ile ilgili parseller yönünden tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri.
3. Değerlendirme

1.Dava konusu taşınmazların, dava konusu edilmeyen diğer parseller ile birlikte tarla vasfında Konya İli … İlçesi, … Köyü 9 parsel sırasında davacıların murisi adına kayıtlı iken, davacıların murisi … ile davalı kooperatif arasında 08.05.1992 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşme kapsamında mevcut imar durumuna göre arsa üzerine yapılacak olan dairelerin % 26’sının arsa sahiplerine ait olacağının, kalan %74’ünün ise davalı kooperatife ait olacağının kararlaştırıldığı, taşınmazda yapılan imar çalışmaları neticesinde ifraz edilerek 5 parsele bölündüğü, davalı yüklenicinin ifraz edilen 3 parsele inşaat yaptığı, dava konusu olan 16794 ada 19 Parsel ile 16794 ada 20 parsellere herhangi bir inşaat yapmadığı, davacı arsa sahiplerinin talebi yapılaşma bulunmayan iki parselin tapusunun iptali istemine ilişkindir.
2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsadaki mülkiyetinin belirli bir payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcuna karşılık olarak yüklenicinin arsa sahibine arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir ana yapı inşa etme borcu altına girdiği akittir. Arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de yükleniciye bırakılacağı kararlaştırılan bağımsız bölüm tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirdiğinde yüklenici, arsa sahibine karşı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin devredilmesine dair şahsi hak kazanır.

3. Somut olayda; Mahkemece aldırılan teknik bilirkişi raporunda inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %95 olarak belirlendiği ancak dava konusu 19 ve 20 numaralı parsellerde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı belirtilmiş olup, bu husus davalının da kabulündedir. Dava konusu parseller davalı adına tescilli olup, taşınmazın imar durum belgesinde mesken sahasında kaldığı ve imar parseli olduğu, bilirkişi raporuna göre parsellerin alanının küçük olması sebebiyle mevcut hali ile yapılaşma imkanının bulunmadığı belirtilmiştir.

4.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici edimini yerine getirdiği oranda arsa sahibine karşı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin devrine dair şahsi hak kazanacağından, inşaat tamamlanmadan yükleniciye arsa sahiplerinin devrettiği taşınmaz hisseleri avans niteliğindedir. Davacıların murisinin pasif 9 parsel bakımından sözleşmedeki %74 hisseyi yüklenici davalıya devrettiği, imar uygulaması sonucu bu parselin beş parçaya ayrıldığı, dava konusu parseller haricinde diğer parsellere yüklenicinin inşaatı %95 oranında tamamladığı, sözleşmede belirlenen oranda taraflar arasında paylaşılma yapıldığı, mahkemece aldırılan teknik heyet raporuna göre %95 oranında yüklenicinin ifayı gerçekleştirdiği ancak dava konusu 19 ve 20 parseller bakımından herhangi bir imalat yapılmadığı, dava konusu parsellerde yapılaşma imkanı da bulunmadığından, davaya konu parseller bakımından davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.