YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1979
KARAR NO : 2023/2257
KARAR TARİHİ : 08.06.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3461 E., 2021/2472 K.
DAVACILAR : 1-… 2-… vekili Avukat …
DAVALILAR : 1-… vekili Avukat … 2-… ve diğer 11 davalı
DAVA TARİHİ : 24.05.2013
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/417 E., 2020/92 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri dışındaki diğer maliklerle yüklenici … arasında 04/05/2012 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin mevcut sözleşmenin tarafı olmayıp Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesi ile TMK’ nın 692. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için tüm tapu maliklerince yapılması gerektiğini, bu kuralın istisnasının kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapıların yeniden yapımına yönelik kararlar olup 6306 Sayılı Yasanın sözleşme tarihinden sonra yürürlüğe girdiğini, şekle aykırı olarak düzenlenen sözleşmenin mutlak butlanla batıl olduğunu ileri sürerek, Kadıköy 12.Noterliğinin 04/05/2012 tarihli, 7459 yevmiye no.lu sözleşmenin gerekli yasal unsurlarındaki eksiklik sebebi ile geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı yanca dava tarihi itibarıyla kesin hükümsüzlük iddiasında bulunulamayacağını, 04.05.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6306 sayılı Yasanın mecliste görüşüldüğü dönemde yapıldığını, 6306 Sayılı Yasanın sözleşmenin imza tarihinden 12 gün sonra Mecliste kabul edildiğini, 31.05.2012 tarihinde de yürürlüğe girdiğini, gayrimenkulün riskli yapı olduğuna dair şerhin 29.04.2013 tarihinde tapu kaydına şerh edildiğini, davacının işbu işlemler tamamlandıktan sonra bu davaları açmasının 6306 Sayılı Yasa ile tanınan hakların diğer malikler tarafından kullanılmasını engellemek kastı ile yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6. maddesi kapsamında bulunan yerlerden olup, yıkılması gereken binalar statüsünde bulunduğu, dava devam ederken de yıkıldığı, davalı yüklenici tarafından kanunun öngördüğü 2/3 çoğunluğun sağlandığı, kat maliklerine verilen dairelerin birbirine eşit olduğu, eski mülkiyet durumuna göre haksızlık ve eşitsizlik bulunmadığı,davaya dahil edilen tapu maliklerinin sözleşmeyi imzalamış olsalar dahi bina yıkılıp inşaat yapılamadığından mağdur durumda olduklarını ifade ederek sözleşme içeriğini kabul etmedikleri, ancak davanın açıldığı tarihte sözleşme hükümlerinin batıl olduğu iddiasına dayandığı ve sözleşme hükümlerinde sözleşmenin iptalini gerektirir şartlar bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmelerin imza tarihinde binanın riskli yapı statüsünde olmadığını, sözleşmelerden birinin 6306 sayılı Yasadan önce imzalandığını, diğerinin de yasadan sonra imzalanmakla birlikte riskli yapı dahi olduğu belli değilken 6306 sayılı Kanunun uygulanamayacağını, bu hususa ilişkin 16.05.2014 tarihli toplantı yapılmış ise de, 2/3 ile alınan bir karar bulunmadığını, toplantı tutanağı taraflarınca dosyaya bizzat ibraz olunmuş ise de dikkate alınmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 6306 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği 31.05.2012 tarihinden önce 12 hissedardan 7’si ile imzalanmış bir sözleşme söz konusu olup, TMK’nın 692. madde hükmüne göre yapıldığı anda geçersiz olduğundan geçersiz olarak askıda bulunan 31.05.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı yüklenici tarafından diğer hissedarlar ile 6306 sayılı Yasa kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile geçerli hale getirildiği, davacı hissedarlar dışındaki hissedarlar ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin halen ayakta olup, geçerliliklerini koruduğu gerekçesiyle ve hukukçu … tarafından hazırlanan 21.10.2015 tarihli bilirkişi kök raporu ve 01.06.2016 tarihli ek raporda, davacı arsa sahiplerine verilecek ve davalı yükleniciye devredilecek ara katlardaki dairelerin bir birine eşit olduğunun belirlendiği, dava dilekçesinde binanın yapımında gecikme olduğundan bahisle herhangi bir zarar talebinde bulunulmadığı hususları da gözetilerek, başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı kat malikleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava dışı maliklerle yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6. maddesi.
3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dahili davalılar …, …, …, …, … ile davalı yüklenici … arasında Kadıköy 12. Noterliği’nin 04/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Akabinde, davalı yüklenici, kat maliklerinden … ile 27.06.2012 tarihli, … ile 08/08/2012 tarihli ve … ile 07.10.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, imzalanan sözleşmeler ile davalı yüklenici sıfatıyla, kat maliklerine ait arsa üzerine 18 adet bağımsız bölümden oluşan bir bina yapıp teslim etme işini üstlenmiştir.

Davalı yüklenici ile davacılar dışındaki kat malikleri arasında imzalanan 04.05.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6306 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce, diğer sözleşmeler ise 6306 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra imzalanmıştır.

3.Dosya kapsamında bulunan evraklardan; müşterek paylı mülkiyet hükümlerine tabi toplam 12 bağımsız bölümden oluşan Bayrak Apartmanında; 6306 sayılı Kanunun 31/05/2012 tarihinde yürürlüğe girmesinin ardından; binanın “riskli yapı” statüsünde olduğunun tespit edildiği, akabinde taşınmazın tapu kaydına 29/04/2013 tarihli “6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır “ şerhinin konulduğu, binanın tamamının 14/05/2014 tarihinde yıkıldığı anlaşılmaktadır.

4. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ un “uygulama işlemleri” başlıklı 6.maddesinde; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği düzenlenmiştir.

6306 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 31/05/2012 tarihinden önce 12 hissedardan 6’sı ile imzalanmış bir sözleşme söz konusu olup, sözleşme askıda geçersiz durumdadır. Askıda geçersizliğin geçerli hale getirilmesi, yükleniciye diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü getirmekle davalı yüklenici tarafından 6306 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra davacı hissedarlar dışındaki 3 kat maliki ile de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu durumda 31/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı yüklenici tarafından diğer hissedarlar ile 6306 sayılı Yasa kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile geçerli hale getirildiği değerlendirildiğinde, mahkemece verilen kararda isabetsizlik görülmemiştir.

5.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edenlerden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.06.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)
(Muhalif)

KARŞI OY

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacıların … parselde kayıtlı 7 ve 1 no’lu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, davacılar hariç diğer kat malikleri tarafından söz konusu taşınmazda inşaat yapılmak üzere davalı ile 04.05.2012 tarih 7459 yevmiye no’lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıklarını, ancak sözleşmedeki şartların taşınmaz malikleri aleyhine olduğunu ve davacılar tarafından da sözleşmenin imzalanmamış olduğunu ileri sürerek anılan sözleşmenin iptalini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince, taşınmazın 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi kapsamında olup yıkılması gereken binalar statüsünde bulunduğu, dava devam ederken yıkıldığı, binanın yeniden yapılmasının mecburi olduğu, 6306 sayılı kanunun aradığı 2/3 çoğunluk şartının sağlanmış olduğu, sözleşmelerin asli ve tali unsurlara sahip olduğu, davaya dâhil edilen tapu maliklerinin sözleşmeyi imzalamış olsalar dahi bina yıkılıp inşaat yapılamadığından mağdur durumda olduklarını ifade ederek sözleşme içeriğini kabul etmedikleri ancak davanın açıldığı tarihteki iddiaları sözleşme hükümleri eksiklikler nedeniyle batıl olduğu iddiasına dayandığından ve sözleşme hükümlerinde sözleşmenin iptalini gerektirir şartlar bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi, istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1 – b – 1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğu kararı oy çokluğuyla onamıştır.

Aşağıda açıklanan nedenlerle Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun kararın onanması yönündeki görüşüne gerekçe yönünden katılmıyoruz.

Dava, 04.05.2012 ve 27.06.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin 6306 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 4721 sayılı TMK nın 692. maddesi ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm malikler tarafından imzalanmaması ve 6306 Sayılı Kanunda öngörülen 2/3 arsa payı çoğunluğunun sağlanmaması nedenleriyle hukuken geçersiz/hükümsüz olduğunun tespiti talebine yöneliktir.

Uyuşmazlık, salt sözleşmenin geçersizliği nedeniyle açılan davada hukuki yararın bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

HMK’ nın 106. maddesine göre, ‘’
‘’Madde 106 – (1 ) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir.

(2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır.

(3) Maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz’’.
Maddenin gerekçesi şu şekildedir.

‘’Maddenin birinci fıkrasında, tespit davalarıyla ilgili genel bir tanımlamaya yer verilmiş ve ikinci ve üçüncü fıkralarında ise tespit davasının açılabilmesi için varlığı gereken şartların neler olduğuna açıkça işaret edilmiştir.

Bu çerçevede, bir hakkın yahut hukukî ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut da bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesini hedefleyen davalara, tespit davası denir. Tespit davaları, uygulamada sıkça müracaat edilen bir dava türüdür. Çoğu kere de bir geçici hukuksal korunma türü olan delil tespiti kurumuyla karıştırılmaktadır. Bu genel tanımlama ile tespit davasının hukukumuzda caiz olduğu ve delil tespitinden tümüyle farklı bir kurum olduğu hususuna, uygulamada duyulan tereddüt giderilmek suretiyle açıklık kazandırılmıştır.

İkinci fıkrada, kanunla belirtilen durumlar dışında tespit davası açan davacının, eda davası ile inşai davalardan farklı olarak dava açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararının bulunduğu hususunu açıkça ortaya koyması, bir şart olarak öngörülmüştür.

Üçüncü fıkrada ise maddî vakıaların tek başlarına tespit davasına konu yapılamayacağı; ancak bir hakkın yahut hukukî ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesi bağlamında tespit davasına konu yapılabileceği hususu hüküm altına alınmıştır.

Bu çerçevede, maddî vakıaların tek başlarına tespiti isteniyor ise tespit davasına değil; delil tespiti kurumuna başvurulması gerekecektir (Hükümet Gerekçesi m. 112)’’.

Bu maddeye göre, tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır. Ayrıca maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz.

6100 sayılı HMK’ nın 114. maddesinde dava şartları sayılmıştır. Bu maddeye göre,
‘’Madde 114 – (1) Dava şartları şunlardır:
a) Türk mahkemelerinin yargı hakkının bulunması.
b) Yargı yolunun caiz olması.
c) Mahkemenin görevli olması.
ç) Yetkinin kesin olduğu hâllerde, mahkemenin yetkili bulunması.
d) Tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları; kanuni temsilin söz konusu olduğu hâllerde, temsilcinin gerekli niteliğe sahip bulunması.
e) Dava takip yetkisine sahip olunması.
f) Vekil aracılığıyla takip edilen davalarda, vekilin davaya vekâlet ehliyetine sahip olması ve usulüne uygun düzenlenmiş bir vekâletnamesinin bulunması.
g) Davacının yatırması gereken gider avansının yatırılmış olması.
ğ) Teminat gösterilmesine ilişkin kararın gereğinin yerine getirilmesi.
h) Davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması.
ı) Aynı davanın, daha önceden açılmış ve hâlen görülmekte olmaması.
i) Aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması.
(2) Diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır’’.

HMK’ nın 115. maddesine göre ise;
‘’Madde 115 – (1) Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler.

(2) Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder.

(3) Dava şartı noksanlığı, mahkemece, davanın esasına girilmesinden önce fark edilmemiş, taraflarca ileri sürülmemiş ve fakat hüküm anında bu noksanlık giderilmişse, başlangıçtaki dava şartı noksanlığından ötürü, dava usulden reddedilemez’’.

HMK’ nın 114/1 – h maddesi gereğince, bir davada hukuki yarar dava şartıdır. Aynı kanunun 115. maddesine göre, dava şartları yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilir. Bir davada, dava şartı yoksa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Somut olayda, 6306 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 31.05.2012 tarihinden önce 12 hissedardan 7’si ile imzalanmış bir sözleşme söz konusudur. Davalı yüklenici tarafından 6306 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra davacı hissedarlar dışındaki kat malikleri ile de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmıştır. Taşınmazın tapu kaydına 6306 sayılı Yasa kapsamında 29.04.2013 tarihinde “riskli yapı” şerhi işlenmiş ve taşınmaz üzerindeki bina, Kartal Belediyesince düzenlenen “Yanan ve Yıkılan Yapılar Formuna” göre 24.05.2013 dava tarihinden sonra 14.05.2014 tarihinde yıkılmıştır. Mahkemece bu yön gözetilerek, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği edimini yerine getirmesi için tüm koşulların yargılama sırasında gerçekleştiği sonucuna varılarak dava reddedilmiştir. Oysa dava, sözleşmenin geçersizliğine karar verilmesi yönünde salt bir tespit davasıdır. Sözleşmenin geçerli olup olmadığının tartışılması, taraflar arasında açılacak bir eda davasında her zaman mümkündür. HMK’nın 106/2. bendine göre, tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır. Aynı Kanunun 106/3. bendine göre, maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz.

Açıklanan tüm bu nedenlerle, davanın hukuki yarar yokluğundan reddedilmesi gerekirken yargılama sırasında sözleşme geçerli hale geldiğinden bahisle davanın reddedilmesi yanlış olmuştur. Mahkeme kararının gerekçesi değiştirilmek suretiyle onanması görüşünde olduğumuzdan Yüksek Özel Daire Sayın Çoğunluğunun kararına katılmıyoruz.