YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1857
KARAR NO : 2023/1712
KARAR TARİHİ : 09.05.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1240 E., 2022/126 K.
DAVA TARİHİ : 04.10.2019
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Zonguldak 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/82 E., 2021/197 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkili ile davalı şirket arasında inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince müvekkilinin maliki olduğu taşınmazın yüklenici firmaya devrinin gerçekleştirildiği ve sözleşme imzalanan 72 kişiden yaklaşık olarak 40 tanesine daire teslimlerinin yapıldığının haricen öğrenildiğini, buna karşın müvekkile dairesinin teslim edilmediğini, bu nedenlerle taraflar arasında akdedilen sözleşmede de kararlaştırıldığı üzere temerrüt nedeniyle geciken her ay için güncellenmiş kira bedellerinin tespit edilmesi ile tahsiline, davacıya isabet eden taşınmazın tespiti ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile tesciline, bu talep yerinde görülmez ise davacıya verilmesi gereken taşınmazın bugünkü değeri üzerinden ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıya verilmesi taahhüt edilen taşınmazın H Blok 62 Ada 82 Parsel içerisinde olduğunu, davacının taleplerini netleştirip hangi ada,parsel, bağımsız bölüm için dava açtığını netleştirmesi gerektiğini, sözleşme süresi dolmadığından kira talep edemeyeceğini, inşaatın bir kısmının tamamlanmış olduğunu, bir kısmının ise program dahilinde devam ettiğini, sözleşme gereği verilecek dairenin H Blok’ta bulunup sürenin ruhsat alım tarihinden itibaren başlayacağını, idare mahkemesi kararı gereği belediye imar planları iptal edildiğinden inşaatın 24.05.2019 tarihinde durdurulduğunu, ekonomik durgunluğun da davalı şirketi etkilediğini, H Blok’un ruhsatı alınmamışsa da davacının dairesinin konum olarak ruhsatı alınan B blokta kaldığını, B blok’ta ruhsat alım tarihinden itibaren 36 aylık inşaat süresinin dolmadığını, davanın süreden reddine karar verilmesini, davacının talep etmesi halinde B Blok 1. Bodrum 9 veya 13 no.lu BB ait tapuyu devretmeye hazır olunduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıya isabet edecek B Bloktaki dairenin teslim tarihinin 31.05.2021 tarihi olması sebebiyle davacının dava tarihi itibariyle geç teslim nedeniyle hak etmiş olduğu bir kira alacağı bulunmadığından bu talebin reddine karar verilmesi gerektiği, yine B Blok’taki inşaatın tamamlanmamış, kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölüm tapu kayıtlarının oluşturulmamış olması ve var olmayan bir hak, taşınmaz hakkında karar verilemeyeceğinden bu talebin de reddine karar verilmesi gerektiğini, taşınmazın rayiç değerinin davacıya ödenmesi talebi ise TBK m. 125/3 gereği sözleşmeden dönme talebini de içerdiğinden,yapılan incelemeler neticesinde davalı şirket tarafından inşaatın bitirilmesinin ve daire tesliminin 31.05.2021 tarihinde de gerçekleşmeyeceği görülerek davalı yüklenicinin kusurlu olarak temerrüde düştüğü terditli feri talep olan taşınmazın dava tarihindeki değerinin davacıya verilmesinin davacının önceden ifa ettiği yani önceki … Evler Sitesinde bulunan taşınmazının payını davalı yükleniciye devrettiği ve bunun karşılığı olarak davacıya teslim edilecek konutun dava tarihindeki değerinin davacıya verilmesine ve taraflar arasında düzenlenen inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne; davacının asli talebi olan davacıya isabet edecek taşınmazın tespiti, tespit olunacak taşınmazın tapu kaydının iptali, davacı adına tesciline ve temerrüt nedeniyle gecikilen kira bedellerinin ödenmesine yönelik talebin reddine, davacının feri talebinin kabulüne, davacıya isabet edecek dairenin dava tarihindeki değeri olan 425.000,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, taraflar arasında düzenlenen İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın kabulüne ilişkin karar usul ve yasaya uygun olmakla, miktar bakımından, bilirkişi raporuna da yapmış oldukları itirazlar doğrultusunda, istinaf taleplerinin değerlendirilmesini talep ettiklerini, davalı tarafından verilen daha önce mahkemeye sunulan aynı yerdeki taşınmaz satış ilanları da dikkate alınarak; müvekkili zarara uğratılmadan gerçek bedele kavuşmasının sağlanmasının hakkaniyetli bir çözüm olacağını, bahsi geçen taşınmaz ilanları dosyada mevcut olup dosyanın yeniden bilirkişiye gönderilerek, taşınmazın bedelinin yeniden değerlendirilmesini talep ettiklerini beyanla; istinaf taleplerinin kabulü ile; yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu sözleşmenin yasal anlamda geçerli bir sözleşme olmadığını, davacıya tapu iptal ve tescil davası açma yetkisi tanımayacağını, taraflar arasındaki sözleşmenin çift taraflı olduğunu, dolayısı ile taraflara ayrı ayrı edimler yüklediğini, mahkemece davalı yüklenicinin kusuru olmadığının kabul edildiğini, yapılan yargılamada kira talebine yönelik gecikme olmadığından reddine dair karar ve gerekçe oluşturulduğuna göre henüz sözleşme süresinin bitmediğini, mahkemece sözleşme bitim süresinin 31.05.2021 olarak kabul edildiğini, bu nedenle davacının tescil talebinin ve alacak talebinin de dava açma süresi dolmadığından reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının sözleşmeden dönme yetkisi ve şartlarının olmadığını, bilirkişilerce inşaat ruhsat ve tapu kayıtlarının ayrıntılı incelenmediğini ve hükme esas olacak nitelikte yeterli ve açıklayıcı rapor hazırlanmadığını ileri sürerek usul ve yasaya uygun olmayan mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, davaya konu inşaatın bitirilme oranına bakılmaksızın, kendisine düşecek bağımsız bölümün tescilini istemekte haklı olması itibariyle mahkemece bu yönde kabul kararı verilmemesi isabetsiz ise de, davacı istinafında kabul kararını yerinde görüp taşınmazın bedelini istinaf konusu yapmakla talebini artık bedele dair seçimlik hakkına hasrettiğinin açık olduğu, böylece bilirkişinin dava tarihi itibariyle taşınmazın özellikleri göz önüne alınarak yapılan değer belirlemesinin yerinde olup, davacının emsal olarak dosyaya ibraz ettiği internet satışlarının tarihleri gözetildiğinde değer belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından ve gecikme tazminatı yönünden de açık istinaf olmadığından davacının istinaf sebebinin yerinde görülmediğini, bununla birlikte mahkemece davacıya bağımsız bölümün bedelinin ödenmesine yani sözleşmenin ayakta tutulmasına yönelik hüküm kurulmasına karşın davacının talebini aşar şekilde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi isabetsiz olduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile; Zonguldak 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/06/2021 tarih, 2019/82 E – 2021/197 K sayılı kararının HMK nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak, davanın kabulüne; davacının asli talebi olan davacıya isabet edecek taşınmazın tespiti, tespit olunacak taşınmazın tapu kaydının iptali, davacı adına tesciline ve temerrüt nedeniyle gecikilen kira bedellerinin ödenmesine yönelik talebin reddine, davacının feri talebinin kabulüne, davacıya isabet edecek dairenin dava tarihindeki değeri olan 425.000,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re’sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, TBK’nın 470-486. madddeleri

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.1. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümün rayiç değeri istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir.

2.2.Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Bir tarafta yüklenici, finansmanı kendisine ait olmak üzere arsa sahibinin taşınmazı üzerine bina yapım işini üstlenmekte, diğer tarafta arsayı yükleniciye teslim etme borcu altındaki arsa sahibi de inşa edilecek binaya karşılık, bir kısım bağımsız bölümlerin arsa hissesini veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu yükleniciye devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

2.3.Somut olaya bakıldığında; davacı tarafından devredilen arsa payı, İmar, ifraz ve tevhid işlemleri sonrasında 62 ada 83 parsel üzerinden B blok için 20.01.2017 tarihinde yapı ruhsatı alınmış, davalı tarafın yazılı taahhüdü ile işin ruhsat tarihinden itibaren 48 ay içinde tamamlanacağı bildirilmiş, Kozlu Belediyesi kayıtlarına göre davacının oturmakta olduğu yıkılan dairenin 4. Kat ”H” blok’un 1. Katında ve 1 no.lu bağımsız bölümünde olup, dava konusu ”H” blokun yeni inşa edilmekte olan ve henüz 4. Bodrum kat kolonlarının yapımı aşamasında olan ”B” blok üzerinde kaldığı, B blok’un sözleşmede belirtilen süre itibariyle teslim tarihinin 31.05.2021 olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit olunmuş, dava tarihi itibariyle teslim tarihinin henüz dolmadığı anlaşılmıştır.

2.4.Bu durumda davacı yüklenicinin mevcut koşullarda edimini ifa edip etmediğinin araştırılması gerekmekte olup mahkemece yeniden keşif yapılıp ve bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak inşaatın bitip bitmediği ve tamamlanma seviyesi hususları denetlendikten sonra davacının tapu iptali ve tescil talebi ile terditli talebinin şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile davacının terditli talebinin kabulüne karar verilmesi isabetsiz olmuş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.